近日，记者走访南宁市二手房市场了解到，随着南宁版“新国五条”细则落地，二手房住宅市场交易开始逐步降温，市场重陷观望。不少业主还将房源转售为租。然而值得注意的是，虽然市场总体不太景气，但是学区房“无论租还是售”却一枝独秀，部分房源成交单价堪比豪宅。
成交骤降
二手房多转售为租
记者从南宁市多家中介公司了解到，经过3、4月份的创纪录的高峰后，进入5月以来，不少购房者开始放慢入市脚步。位于南宁市园湖路一家中介门店负责人李先生说：“5月份我们门店租单有10份，但售单却只有3份，而所卖的三套房子中，有两套是4月份就已经谈好的(5月份才签的合同)，相当5月份只卖出1套房子。与3月份成交25套相比，相去甚远。” 5月以来，市场转冷，每日看房电话量寥寥无几。
恒创地产置业顾问黎小姐表示，3月份，不少客户已将原有住房火速售出，但没能来得及在南宁版新国五条前购入房产。当时这类客户的心态都是比较焦急的，原因是新政出台前，一些业主调低价格售房，一些房源的市场价格较合理，但是他们却找不到合适的房源，“价格合适了，房子不合适”买卖无法成交。如今个税征收实施细则已经出台，他们的入市积极性却没有增强。
黎小姐告诉记者，个税征收细则已确定，因此一些业主不急于出手房产，开始惜售房源“以租养房”，这使得南宁市一些区域租房放盘量直线上涨。有门店负责人表示，进入5月份，陆续有客户打电话要求将房源由售转租，这部分房源可能达到出租房源总量的20%以上。
该负责人说，一般情况下，春节后会出现一波租房潮，但4、5月份后租赁市场会逐渐进入平稳期。而当前房屋租赁市场出现又一波高峰，出租房源充足，但租金并没有明显下滑。估计在6月中旬以后，更多观望房源会试水租赁市场。
进入旺季
学区房单价破万仍抢手
虽然二手房成交总体低迷，但是学区房成交势头迅猛，且价格不菲，部分房源成交单价堪比豪宅。
广平房产置业顾问王莉告诉记者，5月份，前来公司门店咨询购买和出租中小学附近房源的人很多，一些优质房源通常是刚放盘，两三天就租出去了。而学区房的成交也比其他房源容易，学生家长一旦看中地段，即使价格不菲，也出手购买。
以往中小学招生完毕后的8月才是学区房的租售旺季，但近两年南宁市“读租族”队伍逐年壮大，学区房房源有限，所以提早几个月甚至一年租赁和购买学区房的家长越来越多。随后，记者还走访了辉煌置业、升禾房产、桂人房产等多家中介门店，其置业顾问均表示，近段时间前来咨询学区房出租和购买人数相较于去年均有不同程度的上涨。
江山地产的置业顾问覃昂表示，家长对学区房的热捧，使得学区房源放盘价坚挺。部分中小学附近房源单价破万仍紧缺。如滨湖路小学附近房源来，成交价也多集中在11000元/平方米左右，而且不少房源房龄已经超过10年。而民主路、建政路、东葛路等二手房学区房多是单位旧房，价格在8000元／平方米左右，价格与周边次新房不相上下。
根据广平房产、辉煌置业提供市场数据显示，学区房成交价格也呈上涨趋势。例如东葛路小学附近小区2011年时成交价仅为5600元/平方米；2012年成交均价为6000元/平方米；今年挂价已经达到6500元/平方米以上。
有业内人士认为，南宁市成熟地段的学区房房源少，而市场需求大，导致学区房报价坚挺。一些家长对学校的侧重程度，是助推学区房房价上涨和坚挺交易的原因。其实“二手学区房，年年炒年年热”，即使单价破万仍有巨大的市场需求。
学区地段
老房议价空间较大
据广平房产成交数据统计，5月份公司二手房成交量环比下滑，但具体的房源类型等成交结构有变化，学区房成交量上涨，环比增长也在20%以上。广平房产高级营业经理李先生告诉记者，他所在的门店位于东盟商务区，周边多是风岭南次新房，最近门店成交的业务却多是市区内成熟地段的学区房，占门店业务量的六成以上。据他了解，南宁市同行的不少门店，5月份热销的二手房也多是学区房。
南宁市多数中小学校位于市区内成熟地段，尤其是一些知名的中小学，周边以单位房为主，如青秀区的民主路小学、红星小学、民乐路小学、星湖小学、南湖小学，兴宁区的人民东小学，西乡塘的秀田小学、衡阳路小学等。这些学校学区多是单位房(宿舍)，多数房子房龄较大，超过20年以上的不少。
升禾房产置业顾问刘先生表示，目前，南宁市二手房成交量严重下跌，一些急于出手学区房的业主接受较大的议价空间。以新竹路、鲤湾路及思贤路一带的单位旧房源为例，业主放盘时大多数表示可接受议价，不同于次新房的“一口价”成交。新竹路的不少单位学区旧房，之前的放盘单价多在7000元以上，个别甚至突破8000元。若是购房者有诚意购买，有些价格能谈到6500多元/平方米，甚至更低。但是，新一些的学区房报价还是坚挺。如东葛路小学附近的学区房源，有不少是商品房小区且是2000年以后的建筑，业主多数是七八千元的放盘单价报价，议价的空间不多。
市民购买
需留意学区划分
有置业顾问提醒，个别房子看似学区房，其实是“伪学区房”。有些楼盘小区与学校仅仅一墙之隔，亦或者相隔一条马路，但学区划分并不属于该校地段生。
辉煌置业营业经理郑琼燕表示，一些中介门店时会发布一些房源广告，如以“某某学校旁的房源”来推介房源，但是市民在购买时，要多方了解。因为南宁市一些大小区和楼盘，被划分为多个区域，小区中间甚至还有马路隔断，入学地段划分也是不同的。还有一种情况，小区与学校一墙之隔，但是并非划入学校的学区地段，如与东葛路小学一墙之隔的丽雅居小区划入的是民族东路小学，而不是东葛路小学；民族大道商住两用楼盘阳光100小区，并不是所有房源都是逸夫小学的学区房源，只有住宅房源才能就读逸夫小学。
