“央地联动”调控楼市再升级 专家建议推广房产税(2)

　　《通知》对沪上银行业金融机构房贷审核提出要求。“要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查。”

　　对此，有银行行长对记者表示，落实首套房贷款政策、严格二套房审核或将提高银行的议价能力。“10名符合首套房贷款要求的贷款人，客户经理只会 给予其中7~8人8.5折利率优惠后，剩余2~3人只能享受9折甚至基准利率，该指标的初衷是避免客户经理将8.5折优惠随意授信。”该行长说道，在这样 的考核制度下，面对同等条件的贷款人，外籍、异地人士处于一定劣势。“《通知》还要求二套房信贷，需重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款 资格审查，个人认为银行在首套房贷款上议价能力或有提高。”

　　《通知》对二套房贷款也作出了相关规定，金融管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。同时还要求严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　不过，截至3月31日15时，记者走访沪上部分银行网点发现，五大银行首套房贷利率依旧多为8.5折，股份制银行也依然维持近2个月来的房贷政策，未对《通知》作出反应。

　　建行某支行行长接受 《每日经济新闻》记者采访时说，“我们目前没有收到总行调整二套房贷款利率的通知，至于近期会不会调整，我们对此并不清楚。”

　　各方论战

　　抑制房价杀手锏：开征房产税

　　新一轮房地产调控的各地实施细则已经揭开面纱，但房产税鲜被提及。

　　不过，3月28日国务院办公厅发布的关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》却引发猜想，方案明确提到2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门共同负责。

　　对此，中原地产研究总监张大伟表示，不动产登记是房产税出台的必须前提。

　　今后不动产将强制登记

　　针对不动产登记条例出台的消息，SOHO中国董事长潘石屹旋即发布评论称：“好政策，能快就更好。我目测、大胆预测，如果今年实施这样好的政策，房价马上会跌。”

　　在目前房地产市场调控逐步深入的背景下，不动产登记条例的出台与房产税之间关联也倍受关注。目前房产税除上海和重庆正在进行的试点外，如何扩大房产税试点的最大技术性难题就在于房产信息联网。

　　今年“两会”期间，住建部副部长齐骥接受《每日经济新闻》记者采访时表示，去年40个城市住房信息联网已完成，今年还会有更多城市纳入进来。

　　一旦不动产登记条例出台，住房信息联网的难题或将迎刃而解。张大伟说，不动产登记制度将构建一张比大中城市住房信息网更广泛的网络，而且不动产联网更多是全国范围的。

　　不动产登记条例的政策本身并不影响房价，但它类似于人口普查，将是其他所有长效调控政策的基础，“一旦不动产登记实现，那么其他政策的出台将非常快，对市场投资者的心理影响非常大。”张大伟表示。

　　房产税仍是抑制房价“杀手锏”

　　细数各地“国五条”执行细则，不乏加码与从严政策，例如北京细则就强调单身京籍人士限购一套房产，并进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　不过调控效果依然存有悬念。链家地产副总裁林倩告诉《每日经济新闻》记者，新政对市场的影响在一段时间内比较显著，但长期看仍需从供需上根本解决房价上涨，“现在一是保障房制度要尽快完善，分流市场需求；二是盘活存量房市场，增加供给，尽快建立起调控的长效机制。”

　　而长效机制中，房产税是最重要的一环。财政部财科所所长贾康近日表示，房地产调控问题要体现出调控新政的治本水准，制度建设不容回避，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调，是制度建设的关键。

　　国土资源部副部长胡存智就建议，现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套房产开始征收不动产的调节税。

　　多位业内人士还指出，如果房产税在全国范围内开征，目前限购等政策措施就可以逐步退出。

　　“交易环节重税”难遏投机投资

　　易宪容(中国社科院金融所研究员)

　　新“国五条”各地细则渐次落地，宗旨与目标是遏制住房投机投资，要让以投资投机为主导的市场转型为以消费为主导的市场，并把居民住房消费需求释放出来。但是从“国五条”及其细则出台的方式与程序、原则与内容等方面来看，整个房地产宏观调控政策没有根本性转变。

　　2010年“国十条”之后，政府已经看到房地产宏观调控的核心所在。当时“国十条”遏制房地产投资投机的工具很多，相关地方职能部门仅选择性使 用，甚至于最有效的经济杠杆工具不使用，让中央政府不得不推出限购、限价这样的行政措施。这些政策对遏制投机投资作用有限，这就是为何越是调控房价越上涨 的根源所在。

　　我们可以看到，“国五条”不仅在内容上与早几年的宏观调控政策相比没有多少新内容，而且政策的出台方式也如出一辙。无论是信贷政策差别化的强 调，还是20%住房交易所得税征收，其实都是老政策。对于征收20%住房交易所得税市场会反应如此强烈，就在于早几年各地政府没有严格征收，现在要严厉执 行了，反响就来了。

　　从内容来看，对遏制住房投资投机，发达市场经济体中有成熟而行之有效的经济杠杆 (比如信贷政策及税收政策)，但“国五条”不让限购、限价这些行政手段退出，反之进一步强化，这是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌出的重要原因。我们应 该知道，只要购买住房就有利可图，只要住房交易的赚钱功能存在，投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。

　　“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求。不过，要国内住房市场性质真正转向以消费为主导，就得去除住 房市场的赚钱功能，有效的方法是通过经济杠杆来遏制。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内 容着墨甚少，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。有些地方出台的细则，对早几年前就该实行的20%住房交易所得税政策都是含糊其辞，这样要去除住房 赚钱功能，让住房投机投资退出市场是不可能的。

　　正因为当前调控没有认识到去除住房赚钱功能、住房性质转型对遏制住房投资投机重要性，所以对于当前的高房价仍然希望通过供求关系来稳定房价，以 为增加住房供给就可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策是假定当前住房市场是以消费为主导，但当前的住房市场仍然是投机投资为主导。由于两个市场的性 质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房矛盾，效果恐怕很有限。如果说国内住房市场 不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给再多也解决不了高房价问题。

　　总之，对于当前国内住房市场，要让它健康持续地发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为以消费为主导。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。

　　要达到这一点，就不能够再走前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思。在此基础上，通过公共决策的方式，制定保护绝大多数人利 益的 《住宅法》，并通过事前政策(信贷)，事中及事后(税收政策)对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有宏观调控既不利于真 正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来。