退房令面临3年大考 “无牌照”央企暗度陈仓(2)

     利润诱人 “退房”节奏放缓

    与逆市“涉房”情况相呼应，三年来央企“退房”节奏明显放缓。自2010年3月国资委发布央企“退房令”至今，已有三年时间。初期，央企退房速度较快，但最近已有明显的放缓势头，且不少企业未完全退出。

    根据北京产权交易所的数据，2012年共有15家非房地产主业央企通过北交所转让17宗房地产项目，成交额为9.64亿元。其中，上半年有11家，退出13宗房地产项目；下半年仅4家，退出4宗项目。兰德咨询机构总裁宋延庆分析指出，央企“退房”的步伐放缓，主要是由于房地产市场回暖。

    去年下半年以来，房地产市场呈现“量价齐升”的局面。这不仅体现了楼市从底部升温局面，同时也使不少央企看到了其中的诱惑。

    宋延庆表示，从各上市房企的年报不难看出，房地产行业的平均净资产收益率在10%-20%之间。与运输、机械制造、钢铁等行业相比，显然具有不小的吸引力。且与民企开发商相比，不少央企有着大量的自有土地，低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率，进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。

    业内人士表示，多数不愿退出房地产业的央企，都拥有大量的土地储备。这些土地多为企业自有，土地性质以工业厂房用地为主。企业只需变更土地性质，便可进行房地产开发。虽然目前部分涉足房地产领域的上市公司剥离了房地产业务，但他们大多是由于这一领域的业务出现了亏损。实际上，央企相对于民营房企而言在融资、拿地等方面有天然优势，其获取更高利润的几率较大，央企介入房地产行业的积极性一直较高。

    在“退房令”推出一年后的2011年3月，国资委曾扩增了房地产央企的阵容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团等5家央企的房地产业务视作主业管理。据悉，此后，一些拥有大量土地储备的央企也曾要求国资委发放房地产开发“牌照”，但未获明确答复。

    相比之下，主动“退房”的央企，多以“剥离不良资产”为主要目的。宋延庆向中国证券报记者透露，中石化曾在2010年12月转让旗下一家房地产公司股权、债权，主要原因在于该公司连续两年亏损，并形成不良资产。此外，一些央企在拿地环节，涉及拆迁、土地性质变更等问题，为避免成为资产“包袱”，也将项目出让。

    上述知情人士表示，“退房令”推出3年来，虽然有部分央企陆续退出，但彻底剥离房地产业务的仍属少数。央企“退房”步伐较慢，更多是由于觊觎房地产业利润等原因。