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梳理2013年沈阳房地产市场发展始末，浑南新区依然是最可圈可点的一个。如果说是“全运”让它一直被关注，那么浑南无疑是最幸运的，是这座城市选择了浑南，给南部楼市一个推进的动力。
诚然，全运只是南部楼市发展的一个契机，并非全部。今天，我们借着“后全运时代”的名义来问候浑南新区，2014年浑南楼市将开出怎样的花结出怎样的果？带着诸多疑问记者第一时间采访了沈城七位资深房产精英，汇聚房企、专家学者以及销代人士等多方精彩观点，全面把控浑南楼市未来发展脉络，提前还原一个充满生机的楼市蓝图。
受访嘉宾：
胜家中国(胜家准则)泛地产深度营销服务机构总经理 王亚夫
沈阳建筑大学管理学院院长 刘亚臣
香港联祥集团董事总经理 杜宏鹏
喜山地产营销机构执行总监 张照辉
润恒城项目企划经理 吴景峰
碧桂园·凤凰城营销经理 耿丽佳
沈阳新湖房地产开发有限公司营销总监 彭军
(按姓氏笔划排序)
期待1：土地
浑南下一个热点土地供应区东移？
在楼盘热卖的风光背后是选址的成功。滚烫的浑南楼市同样催生了土地的抢手。在全运会召开前大量土地被认领之后，下一个推地热点区域将成为众房企战略上的关键棋子。
记者：根据数据显示，上半年浑南新区的土地供应量在各大区域内名列前茅，后全运时代，土地供应会有何变化？增还是减？
杜宏鹏：土地供应的速度以及数量跟政府整理土地的速度有关。进入11月份是传统营销淡季，但却或许是土地储备的好时机。这段时间做土地规划、酝酿明年项目开发较为适合。像新进入的地产企业以及需要储备土地的品牌房企，会成为这段时间选地拿地储备的两大势力。
耿丽佳：相信在接下来的几年中，浑南新区的土地供应，将伴随着全运会的势头，成逐渐增长的趋势。
彭军：浑南新区成为今年土地市场最受青睐的区域，这个势头也将持续到明年。
记者：根据浑南土地供应现状，接下来您更期待哪个区域的热地供应？
杜宏鹏：大浑南目前核心区域土地供应有限，从战略发展上看只能往东发展。棋盘山开发区并入东陵区(浑南新区)，这对浑南来说是一大利好。新立堡桥开通后，王家湾板块会受到关注。目前恒大、荣盛、格林、其仕等品牌房企均已入驻，区域增值指日可待。另一个就是沈抚同城区域，抚顺方向已经相对完善，但靠近沈阳部分发展相对滞后，同时借助棋盘山的景观资源和浑南城市配套资源，此区域将向复合型地产转变，浑南往东、棋盘山往南将会是土地供应的发力点。
耿丽佳：随着沈阳一环、二环、三环的全面改造，四环的建设，沈抚、沈本、沈铁大通道的建设，地铁网络的构建，城际公交、城际轻轨正在全面形成大沈阳都市圈的骨架，原本就已较为繁华的奥体板块、长白板块和苏家屯板块，都将成为热地供应的重点区域。
张照辉：全运板块，实际上是一个“跨越式”的隔空成型，可能接下来的热点会指向现有城市功能区与全运核心区的连接带。
刘亚臣：随着浑南新区生活配套设施日臻成熟，它的持续发展必将有力带动地产板块的整体升级，未来几年浑南土地市场和住宅商品房市场将同步发力，土地投入量将继续加大，土地市场仍会处于活跃的状态。而随着东陵及大浑南区域发展规划的逐渐落实，未来这个区域的发展前景较为理想。
期待2：市场
“小盘”望“大盘”项背如何突围？
地产品牌之多以及项目体量之大，是浑南楼市的身份象征。某些品牌房企甚至三四个单盘齐售，这对某些小盘形成了巨大压力。在竞争核心最终落到产品上而言，环境是公平的，剩下的就只能拼细节了。
记者：后全运时代，南部楼市的开发量以及供应量是否较今年会减少？
杜宏鹏：主观上开发商还是希望走量，快速回笼资金，这依然是市场的主流。但是10月份之后，进入传统淡季，由于市场供应量较大，部分购房者提前消费，导致供过于求。所以客观上被动控制推盘量也是存在的。
张照辉：2013年是个自然节点，在2013年前后入市的土地，在2013年后会进入到密集、大量开发的阶段，典型的像中海、星河湾等项目会集中入市，可预见的在2013年后会有更大量的产品供应。
记者：从目前区域热度来看，大浑南依然是最热门的区域，是否会有更多企业进入？
杜宏鹏：因为沈阳市中心土地供应稀缺，这导致开发商必须选择周边区域，其中包括浑南，还是会有企业对南部特别是浑南持有一种长期发展态度。
耿丽佳：全运会已将浑南新城的城市建设提速，全新的交通体系使城市的辐射和带动能力全面提升，因此，必将会有更多的房地产企业进军浑南新城。
张照辉：南部板块和主城关系最为密切，城市属性更强，随着南部区域大幅度的扩张，一定会成为客户购房、企业开发的方向性选择。全运板块必然会成为一个新的热点区域。
记者：浑南新区大盘林立，而且品牌房企扎堆，这对某些小盘项目造成很大压力，那么小盘如何突围？
杜宏鹏：大盘势必会对小盘造成压力。借助品牌优势和一期低价后期溢价的开发模式，品牌大盘具有绝对性优势。但小盘要想生存，必须细化市场，定位精准。在地段、户型、产品、格局等方面全方位衡量，争取生存空间。
张照辉：小盘需要寻找差异化定位，一是借势；二是做个性差异，小盘项目有着特殊的“灵活性”，动态衡量市场，快速找准空隙，快速入市。
记者：沈阳三环逐渐成为百姓购房的候选区域，凭借价格优势及轻轨、地铁等配套支撑，像全运板块、苏家屯会展板块这种三环大盘是否会“远境逢生”？
杜宏鹏：三环外大盘会有一定增值空间。但受供应量大以及竞争压力较大的影响，价格已是“天花板价格”，想要短期内蹿升也相当困难。
耿丽佳：自从全运会的主会场落户大浑南，位于大浑南核心区域的苏家屯区一下子成了香饽饽。来自周边乡镇的市民，也都安家浑南。
张照辉：实际上目前的三环大盘，已经开始接力城市大盘，“性价比”优势很有吸引力。
期待3：房价
房价是否已至“天花板”？
尽管对于未来价格走势没有百分百准确的预言，但通过多位业内人士的分析论证，或多或少会看出一些端倪。年底前以及即将到来的2014年，浑南楼市价格何去何从？我们一起寻找答案。
记者：根据沈阳房产局权威数据显示，浑南新区商品房成交均价平稳，未现大起大落，那么年底前或者是2014年，浑南楼市价格何去何从？
杜宏鹏：年底前，购房需求淡漠，价格不会上涨，将继续平稳发展。
耿丽佳：相信在2014年，浑南新区的楼市依然会保持这种稳健上升的势头。
张照辉：平稳反应的市场，即无论是供方和买方都是趋于理性地看待市场。市场集中的大规模放量，与客群的大规模需求基本是对等的，价格可能在一段时间内会趋于平稳。
吴景峰：房产调控政策不会放松，房价不会大幅上涨；另一方面，沈阳的刚性需求决定了房价不会回落。沈阳房价一直是稳定、健康的发展。
记者：楼市供应量大对房企提出了很强的挑战，竞争压力是否会导致某些楼盘低价入市？
杜宏鹏：目前房地产市场的竞争是线下、资源、渠道的竞争，这种情况下带来不了溢价。
开发商在相对保证品质的同时，价格也会适度压低来加快销售。
耿丽佳：开发商应将市民需求放在首位，不能一味降价，否则不仅破坏沈城楼市整体的发展趋势，更会降低自身的价值。
张照辉：是否采用低价入市，还需要衡量企业自身的开发能力和近远期的目标，不能一概而论。地价成本、开发成本、融资成本、营销成本已经决定了基础价格标线，短期的低价行为不会影响到整体的格局和发展。
吴景峰：不会。土地成本及建安成本决定了楼盘不会低价入市。偶有低价楼盘，无非是促销手段而已。
期待4：产品
未来产品将有何“心”变化？
每一座业已成名的大盘，都是从“值得期待”的队列中走来。这份期待的核心之处，在于产品及理念的剖析与拓新。究竟未来产品将如何变化？是先小后大的“梯度消费”理念催生的小户型吃香，还是大户型风头正劲？
记者：小户型依然走俏？大户型势头如何？
彭军：客群的不同决定了产品结构的不同。对于刚需人群而言，中小户型就是这部分人群的需求；而对于有改善需求的人而言，大户型是他们的置业需求。
刘亚臣：奥体板块各大开发商都选择开发其高端系列住宅，大环境走势外加较充足的土地供应，大户型将被看好。但从目前环境看，以刚需为主的小户型依然是主要卖点。
王亚夫：现阶段辽沈地区的购房主力仍然是刚需，这个趋势短时间内不会改变，所以未来2-3年间小户型会依然走俏。但小户型不适合长期居住，这就是小户型和大户型两者的区别，而大户型一直都有它固定的消费人群。
记者：小室三居、小室二居相比谁更受欢迎？
彭军：目前看来，小三室的产品还是比较受青睐的。当然，也有很大一部分刚需人群希望住得舒适，所以中小户型的小三室和小二室可谓是不分伯仲。
刘亚臣：浑南居住人口大多为年轻上班族以及回迁人口，住房需求以小户型为主，小室二居相比三居会更加受到市场的亲睐。60-120平方米中小户型产品占市场主导，浑南相对较低的房价将吸引更多白领阶层的进入。
王亚夫：无论是小室三居还是小室二居，都是在市场需求下应运而生的，因其产品形态充分考虑到了消费者的购房心理和实际应用，都较为受到市场欢迎。
记者：平民化别墅产品是否会增加？主要位于哪些区域？
彭军：伴随着人们经济生活水平的提高和购买力的增强，以及人口结构的特殊性，平民化别墅将在3-5年内成为一种“呼声产品”，越来越多的年轻人将会关注这类产品。这类产品应该是占据绝佳资源或者不可复制资源，像沈阳南部。
刘亚臣：平民化别墅产品属于尝试性的产品类型，一方面随着城市发展，区域竞争力的提升，产品走向高端是一种必然趋势，但平民化别墅产品能否准确抓住客户群，能否充分利用项目增值空间，都是决定这一产品能否成功的关键。
王亚夫：所谓的平民化别墅，其本质就是“豪宅化”的产品和“平民化”的价格。别墅用地量非常大，如果要开发新的别墅产品，只能是从郊区继续向外扩，否则又加大了平民化别墅的成本。
记者：精装房市场投入量是否会越来越大？
彭军：精装房可能会越来越多的出现在人口密集、商业繁华、交通便捷的区域，像浑南奥体商圈附近。而随着购房人群年龄结构的不断年轻化，精装产品也越来越被购房百姓接受和青睐。
刘亚臣：全运会之后，浑南新区的精装房市场投入量会呈现上升趋势，房地产市场的投入量关键在于市场需求的大小。年轻人更容易接受新事物，再加上工作比较忙，这为他们节省了很多时间成本。与清水房相比，精装房的价格并没有高出多少，也容易被接受，精装房市场投入量会越来越大。
王亚夫：精装房只适用于部分产品，比如公寓产品或是部分豪宅产品。目前刚需人群占主导地位，而他们首要关注的就是产品的价格，精装房固然有一定优势，但其价格肯定会高于普通住宅，光这一点就排除掉了大量客群，是市场需要决定了未来精装房市场的发展。
记者：哪些产品新元素将会在市场出现？
彭军：置业人群首先从自身购房需求出发，在产品能够满足地段、交通、配套、户型等基本要素之外，
人们希望享受到更多功能、更多人性化设计的生活。例如飘窗、露台等延展空间，或是“N 1”的户型，或者是在有限的室内空间中设计出实用的收藏空间等。
刘亚臣：浑南地区宜居程度较高，尤其是奥体板块，以养老、休闲为特色的高端住宅有可能成为投资热点。
期待5：商业地产
商业地产蛋糕是否继续变大？
近2-3年时间，沈阳的商业地产项目如雨后春笋般纷纷涌现。2014年，沈阳商业地产市场的蛋糕是否将变得更大？
记者：复合商业竞争加剧，哪些项目值得关注？
彭军：因为住宅市场的宏观调控，房地产开发商在近年内，也加大了商业项目的开发。相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。表面上看，同质化竞争非常激烈，但每个项目又有不同的运营理念和定位，所以受益者仍将是百姓。
刘亚臣：浑南人口密度相对较小，购买力有限。像兴隆大奥莱自开业以来获得市场的广泛认同，缘自其特殊的差异化经营模式，主打名品折扣。复合商业竞争加剧，市场需要更加多元化和独具特色的商业地产，商业综合体项目等将更受青睐。
记者：从投资回报来看，投资商铺是否赚钱？
彭军：投资商铺远比投资住宅难度大，所以购买者一定要考虑清楚自身的资金是否充足。商铺并非投钱就能赚。
刘亚臣：随着全运会的顺利举行，奥体附近的万达、亿丰、大奥莱等商场有所发展，商铺的客流量有所增加，但由于商场的租金较贵，所以现在商铺的利润较少。但随着浑南新区的日益发展，奥体中心附近会成为新的商圈，客流量也会随之增加。相信在不久的未来，浑南的商业会日益繁华。
王亚夫：商铺是否会赚钱不能一概而论，这里面有很多因素决定，比如经营、品牌等。但可以肯定的是，伴随着商业地产项目进行商铺投资，前景还是值得期待的。
记者：浑南办公人员增加，写字楼发展是否获得机会？公寓能否卷土重来？
彭军：因为目前住宅市场相对饱和，而写字楼市场尚处于初期发展阶段，所以写字楼产品在沈阳是非常具有升值潜力的。对于办公人员集中的区域而言，公寓产品，尤其是精装的公寓产品，将会呈现出一种“供不应求”的状态。
刘亚臣：浑南新区将成为城市发展的一个新核心，新商圈不可比拟的召唤力也催生了一批优质项目。由于办公人员的增加，写字楼的需求快速增长，获得巨大的机会。公寓类产品也成为浑南新区房地产市场走俏的产品之一，投资型公寓有其特定的目标客户群，加之低风险、超值的回报空间，一直是置业者们关注的焦点。客户群的旺盛需求，必然导致公寓的保值、增值。
王亚夫：从一个新的城市中心到公司办公环境及未来前景的发展考量，现已经有非常多的大型企事业单位入驻浑南，有了这些品牌企业和国企部门坐镇后，区域内写字楼必然会也会水涨船高，这种情况在全运会结束后将更加明显。
