南都讯 广州近日出台楼市调控新政“穗六条”，其中外地家庭“须连续缴纳3年以上个税或社保”才能限购1套房的规定，从何时起执行？是以网签为界还是递件为界？昨日，广州市国土房管局明确表示，该政策从本月19日起正式实施，有网签的区域以网签为界，无网签的区域按国土房管部门收件时间为界。也就是说，本月18日之前已办网签的外地人仍可享受此前“连续缴1年个税或社保”的旧政策，19日之后则按新政执行。
广州市国土房管局表示，目前广州中心六区(越秀、天河、荔湾、白云、海珠、黄埔)已全部实现网签，外围四区两市(花都、萝岗、番禺、南沙、从化、增城)因有部分房地产档案未完全归入网签系统，导致部分个案只能递件暂未能网签。所以，“连缴三年个税或社保”新政，按“有网签的区域按网签，无网签的区域按收件”作为界限。
市国土房管局相关人士说，这次新政关于政策实施具体标准，其实是根据2011年2月24日印发的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(穗府办〔2011〕3号)相关规定执行。该文件中第五项明确指出，商品住房的交易时点都按照以下标准：
第一，在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；第二，非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件(包括预收件和受理)时间为准；第三，没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准。
[银行动作] 多家银行二套房利率上浮20%
近两个月来一直在上调，并有继续上涨趋势
在“穗六条”出台的背景下，广州地区二套房贷款利率具体执行情况如何呢？昨日，南都记者走访了十家银行网点了解到，目前已有多家银行将二套房利率上调到基准利率的20%，并有继续上涨的趋势。
建设银行新港路支行一客户经理表示，年底各银行都在紧缩银根，贷款额度都较少。目前建行在广州的二套房贷利率最低仅上浮了10 %，“比其他银行都要好许多”。他还表示，目前建行仍然有额度可以支配，“如果现在申请的话，元旦前后就可拿到放款”。
招商银行与建行相似，据客户经理介绍，如果是该行金葵花用户，二套房利率目前仅上浮10%左右，放款时间也较短，顺利的话10多天也许就可拿到放款。
光大银行与交通银行二套房利率一直保持在基准利率的1.1倍，即上浮10%。两家银行均表示，这已经是目前业内的最优价了。
农行广州中大支行客户经理则表示，现在农行的二套房利率最低都上浮了20%，也许还会提高到25%。她建议，如果买房不是为了自住，不建议现在入手，利率过高不划算。
与农行情况类似，华夏银行一名客户经理也告知南都记者，二套房利率目前至少上浮了20%。而且放款时间无法确定，要看额度及审批时间。
工行环市东路的一家网点人员说，因为新政才出台，二套房利率还在等省行通知。但该行一套房利率已在基准利率上上浮了20%，理论上二套房不会低于这个水平。
多家银行客户经理称，二套房贷利率近2个多月来一直呈上浮趋势。他们中不少人预测，利率在短期内至少半年内不会下降。
南都记者还发现，部分银行已暂停了二套房贷业务。“如果是二套房贷款，劝你就不要在这里做了”，广发银行一位客户经理说，到了年底，广发行针对广州二套房的贷款额度已全部用尽，放款时间更是无法预期。民生银行一家网点也表示，该行目前暂不办理二套房贷。
[市场反应] 实施无缓冲期 已出现买卖纠纷
广州天河区美之居房产中介陆先生说，“穗六条”公布至昨日，已有两起由此引发的买卖纠纷。
两位外地买家都在“穗六条”出台前签订了三方合同，还向业主交了定金，但还没赶得及办理网签。两位买家在广州缴纳的社保都已满一年，但不足新政要求的三年。“两位业主都不肯退定，其中一位业主等着这笔房款来入手新房。协调了两天还没谈拢，现在买卖双方都陷入了很被动的局面。”陆先生说。
“当晚六七点我们才在网上看到新政，房管局、银行都关门了。”中介陆先生认为，二套房首付从六成提高到七成的规定，出台后留有足够的缓冲时间，25日起才执行。但“外地人须连续缴纳3年以上个税或社保”的规定，却在“穗六条”发布当时执行，而“穗六条”在18日傍晚才发布，买卖双方甚至无法赶在18日内完成网签。
陆先生认为，“穗六条”可能会给一手市场带来弃购潮，但给二手市场带来的纠纷可能更难解决，建议政府实施“穗六条”给予缓冲时间，或者考虑以三方合同为界限。
有开发商表示，广州不少新盘都以诚意认购的方式，让客户先交诚意金，并未马上网签和递件。“新政公布得突然，也没有明确的缓冲期。那些社保或个税缴纳年限不够三年的外地户籍客户，很可能就会被刷下来”。尤其白云区等部分区域的楼盘可能会有较多这类客户，但具体的解决方案暂时还没确定，届时将尽力与客户协调。
[专家分析] 明年初或现“退房潮”
“连缴三年个税或社保”的新政大大提高外地人在广州购房门槛，尤其对于那些已经下定金、签了认购书，但缴纳个税或社保接近一年“即将”可以网签的外地业主而言，新政出台是否意味着出现“弃购潮”？
中原地产项目部经理黄韬认为，目前已经成交的楼盘中估计有10%“踏正”新政被迫退楼，“目前开发商和业主都是‘拖字诀’，但不可能拖两年那么长”，他认为对于新政之前三个月成交的楼盘会产生政策辐射影响，或将在明年2月左右出现一个“退房”小高潮，按每个月约80万平方米的成交量计算，退房面积或将达二三十万平方米。
不过，也有开发商认为，“上有政策下有对策”，开发商不愿意放弃已经成交的客户，购房者也不愿意放弃比未来便宜的楼价，双方会通过补签协议、一次过付清房款(对于豪宅消费群)等方式应对新政。
目前市场，受影响的客户究竟占多大比例？南都记者联系了几大品牌开发商，均表示难以统计。
但满堂红研究部主任肖文晓预测，“初步估计，在广州，外地人购房比例起码在五成以上，这其中至少有三成左右的人不符合‘缴社保或个税满3年’的条件，也即有占楼市15%到20%的需求会受到此政策影响”。
短期难见全面降价可能
广州中原项目部总经理黄韬分析，“穗六条”限购、限贷、限价的调控思路明显，对购房者形成直接影响的限购收紧和提高二套房首付比例的政策，对开发商还是起到了威慑作用。
一些开发商则开始研究对策。珠江新城嘉裕公馆郑经理说，该楼盘的客户虽然以改善型为主，但很多客户都是以小孩名义买的，挂的都是首套名义。还有一部分是二套的，提高一成问题也不大。“现在主要担心税单或社保从一年变成三年，这几天准备开会讨论这个问题”。
万科董秘谭华杰则表示，继北上深出台调控政策后，广州此举并不出乎意料。“目前万科要求项目开盘后，一个月内要卖掉50%，现在的销售策略就是房子推出后尽快卖掉”。对于定价策略，万科广州分公司有关人士介绍，万科内部不会制定成文的统一涨价通知。谭华杰也表示，万科楼盘价格都是随行就市，不去预测楼市走势。
“因不少房企今年以来销售业绩良好，年度销售目标达成压力不大，资金链亦相对宽裕，因此短期内难见全面降价可能，价格坚挺或会持续一定时间。”经纬行研究中心主任许婉婷表示。
