2014年商业地产预测2
关键词：写字楼
业内人士认为只有大经济环境出现向好，价格才有继续攀升的可能
近日，第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行等几大行纷纷发布2013年广州商用市场总结和2014年展望报告，相继指出在2014年，广州写字楼的新增供应仍将呈现井喷状态，在整体经济环境景气数仍不高的大前提下，写字楼空置率增高、租金下行的压力可能将加大；另一方面，因为发展商对优质项目，特别是珠江新城的优质写字楼项目普遍惜售，预计2014年可售写字楼市场供应仍将紧缺。不过值得一提的是，2013年广州写字楼售价已突破了6万元/平方米价位，但受整体经济大环境影响，预计2014年广州的写字楼投资市场售价或难再创新高。
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新兴区域 和二手市场需求上升
展望2014年广州写字楼市场的新变化，戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文表示，不仅是2014年，预计在未来的五年内，珠江新城仍将会是广州写字楼市场最热点的区域，但一些新兴的区域，如万博-长隆板块、广州国际金融城、琶洲、南沙、萝岗等商务区开发进度正进一步加快，这些新区域在2014年也将有更多的新项目上市销售或者开始招商，相信新兴区域新项目的上市，将进一步填补珠江新城开发完毕后的广州写字楼市场的空白，也将为写字楼投资者和企业们带来更丰富的新选择。
据了解，2014年将上市的新兴区项目有广州国际金融城的天河绿地中心，萝岗的广州绿地中央广场和广州萝岗万达广场，另外还有长隆板块的保利大都汇，以及海珠区江南西商圈的富力天域中心，等等。与珠江新城优质项目普遍只租不售不同的是，这些新兴板块的写字楼项目大多是区内大型城市综合体的一部分，绝大多数都对外销售，将成为2014年广州写字楼投资市场的新热点。
另一方面，因为新上市的一手项目特别是市中心优质项目中，中小户型写字楼供应非常稀缺，令一手市场投资门槛大为增加，将刺激个人投资者和中小企业把投资需求转向二手写字楼物业。预期全市写字楼整体资本值上升前景将备受看好。
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珠江新城新货多，租金难涨
来自中立地产的统计数据显示，2014年广州甲级写字楼将迎来又一波收楼高峰期，特别是在珠江新城，预计将有六七个新项目能交付使用，为市场新增高达130万平方米左右的供应，包括天盈广场、富力盈凯广场、富力盈耀广场、珠江城、高德广场四期、雅居乐中心等等。而在广州国际金融城，天河绿地中心等新项目有望将在今年下半年开始陆续入市，也为市场提供更多的选择。
戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事林力强指出，2012年珠江新城已交楼甲级写字楼项目的入驻率超过了85%，但随着新项目的不断推出，目前珠江新城甲级写字楼的出租率大概回落到78.1%，随着2014年更多新项目的交付，到第三四季度，整体空置率预计还可能会继续攀高。
第一太平戴维斯中国南区董事林木雄也表示，展望2014年，因为整体经济仍未能快速恢复，加上新增供应量非常巨大，将令不少发展商，特别是小业主们不得不打出越来越多的优惠价格来吸引租客。不过从长期看，随着经济大环境的改善，近年的新增供应也将会不断被新进入广州或在广州业务不断扩张的企业们所吸纳；随着市场吸纳量的提高，广州甲级写字楼的租金长期看仍将会是稳中有涨的势头，但是在未来一年内，租金涨幅将受到比较大的限制，甚至有下行的压力。
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预租良好，优质项目行情看好
虽然对新年巨量新增供应同样忧虑，但仲量联行华南区研究部高级经理曾丽却预期，2014年甲级写字楼市场有望走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面而达到供求平衡。曾丽指出，目前珠江新城的新增供应大多预租率较高，不少项目已超过50%。
随着国内经济前景趋于稳定，预计将有部分企业会在2014年重新启动上一年冻结的扩张计划。再加上部分新落成的写字楼租金优惠加大，也将持续吸引有搬迁或升级需求但预算有限的本地和部分外资租户。所以曾丽预测，在预租行情看好的支撑下，一些位于天河区、越秀区空置率较低的写字楼项目，业主对租金的叫价能力有望在2014年有所增强。
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可售项目稀少，中心区写字楼抢手
2014年广州主要新写字楼一览
项目名称 预计交付或开售时间 总建面积(㎡)
雅居乐中心 2014下半年交付 120000
越秀财富中心 2014第三季度交付 210000
环球都会广场 2014年底交付 180000
周大福中心(东塔) 2014年底招商 350000
侨鑫总部 2014年第四季招商 150000
富力盈耀广场 2014年底交付 160000
珠控国际中心 2014年初开售 133338
富力天盈广场 2014年底交付 65000
富力盈东广场 2014年初开售 100000
富力天域中心 2014年初开售 130000
广州绿地中央广场 2014年初开售 600000
广州萝岗万达广场 2014年初开售 420000
保利大都汇 2014年初开售 228000
天河绿地中心 2014年中开售 700000(占地面积)
在珠江新城等CBD区，发展商们对优质写字楼向来惜售心态颇重，预计在2014年，发展商的这种惜售心态仍将继续，珠江新城新年即将上市的写字楼大多都是只租不售，罕有的可售项目只有珠控国际中心、环球大都会和富力盈耀广场，还有与珠江新城仅一路之隔的富力盈东国际。
仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出，虽然政府针对国有企业出台的各种限制新建楼堂馆所的政策可能会影响到部分国企购买大面积写字楼的需求或延长审批时间，但民营企业的购买需求在2014年预计还不会受到太大影响。特别是广州中心区可销售的一手优质写字楼非常稀少，投资市场可选项目不多，所以整体上看，新上市的优质项目仍将比较抢手。
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受整体经济影响，年初价格难创新高
对2014年写字楼价格的走势，中立地产董事副总经理文志雄则指出，因为整体经济仍持续未振，对2014年初的写字楼销售市场将产生一定的影响。文志雄分析道：“2013年前三季度广州写字楼一直销售红火，价格一路攀高，富力盈凯广场高层江景靓单位的售价甚至曾打破6万元/平方米的高位，市场吸纳快速。但十八届三中全会过后，因为楼市走势不太明朗，另一方面也是因为经济未振，企业买入承接力渐弱，个体投资客也开始出现观望。2013年最后两个月，广州写字楼的去货率已明显比年初、年中要低得多。”
文志雄表示，预计在2014年初，因为整体经济环境还没有向好的迹象，广州写字楼高涨的价格将会回稳。即将上市的新项目，如环球大都会、富力盈耀广场、珠控国际中心、富力盈东广场等新项目的价位都难再打破2013年的最高纪录。毕竟，写字楼价格是与大经济环境息息相关的，只有大经济环境出现向好局面了，写字楼的价格才有继续高攀的可能。”
