??不知道地产商们在嗨什么。也不知道他们是怎么得出“企业将加入抢房大军”这个结论的。
??起因在于，李总的政府工作报告提到，从5月1日起，“营改增”将扩大到房地产业和建筑业等，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
??可能是“抵扣”两个字太有想象力了，地产商们就不管三七二十一，先嗨起来再说，并且要及时把这种嗨传染给购房者。
??现在就得出“企业将加入抢房大军”，实在有点猴急。企业买房，无论是出租，还是卖掉，税负都比个人要高。“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。
??先看持有环节，租金收益部分要交一堆税：12%房产税，5%营业税，25%企业利润所得税（扣除房子每年折旧成本，但房子的折旧率非常之低）等。“营改增”之后，5%营业税变成11%的增值税，直观上看，税率是增加了而不是降低了；至于具体怎么“抵扣”才能让实际税率变得更低，目前尚需等待执行细则。
??假设“营改增”之后，税负真的变低了，变的也只是原来5%的营业税部分，其他12%的房产税和25%的企业利润所得税还是没有变。
??当然，如果“营改增”之后的实际税负真的变低了，理论上对于企业买房是有一些刺激作用。但这种刺激，恐怕远远没有到“企业将加入抢房大军”的程度。
??再看交易环节，“营改增”给企业卖房带来的变化是，原来要交的全额营业税5%，以后将变成差价增值税11%。这意味着：卖房赚得多，就要比原来交更高的税；赚得少，则比原来交更少的税。这种的变化，当然是更合理，但称不上是利好还是利空，它是中性的，不会让企业产生炒房的冲动。
??对于改革大业而言，“营改增”是一件大势所趋的好事，但地产商们不能欺负我们没文化，用一个心急火燎的结论——“企业将加入抢房大军”，来吓唬我们。
??地产商的那种嗨，要么是假装挂在脸上，要么是不明就里。懂行的地产商，内心其实是稍微有点惶恐的。
??“营改增”之后，房企的税负到底会不会略有降低，尚须等执行细则出台之后才能确认；但造房成本的增加，反而是大概率事件。
??要知道，“营改增”是同时扩大到房地产业和建筑业的。建筑业的营业税是3%，改成增值税之后是11%。
??“营改增”的目标是“确保所有行业税负只减不增”，但是，施工企业该怎么“抵扣”激增的税率？施工企业非常大的一项成本是农民工工资，但他们并不是规范意义上的产业工人，很多时候五险一金都是不交的。这项巨大的成本，在实际操作中恐怕很难作为“抵扣”之用。
??帮他们交五险一金不就好了？这恐怕真的不是老板们黑不黑心的问题，而是整个社会现状使然。一方面，老板们成本压力巨大；另一方面，很多农民工宁可拿现金也不愿意享受“五险一金”，以住房公积金为例，他们今年在这个城市，明年可能在那个城市，交了公积金就等于减少他们的收入。在这个特定的历史阶段中，我们中国的很多企业靠的是野蛮生长。
??话说回来，如果施工企业找不到“抵扣”的办法，来化解激增的税率，那么只能把造房子的成本转嫁给地产商。
??所以，一些敏感的地产商，这两天已经想着如何赶在5月1日前尽可能地拿出施工证。他们探听到的消息是，建筑业的“营改增”，可能以拿出施工证的时间来作为时间节点。
??如果“营改增”执行细则真的可以让税负下降呢？现在把施工证都拿出来，会不会亏大了？有几个地产商是这么回答的：以前的税率至少是确定的，“营改增”实施之后，现有项目又得重新做税务筹划，为了省点事，还是尽量把施工证先拿出来……
??当然，我们还是应该乐见政府工作报告中的那句话：“确保所有行业税负只减不增。”具体到房地产行业，此前减免交易环节的营业税、契税，只是添把柴；而“营改增”是税务结构性改革，是改变整个炉灶的结构。
??“野蛮生长”恰恰印证了中国经济的沃土
??那么，“营改增”对于房地产行业到底意味着哪个机会点？
??我想，恐怕是长租公寓业务。如果“营改增”之后，企业持有不动产的租金收益果真可以降低税负，地产商做长租公寓业务应该会更有动能。
??一般企业买房出租或自用，入手的不动产规模毕竟有限。但是如果做长租公寓业务，恐怕就不一样了。
??或许你会说，做长租公寓业务，干嘛要把房子买下来啊，租下来做“二房东”不就好了？链家的“自如寓”和雷军投资的“You 青年公寓”，都是这么做的啊。
??请注意，他们都不是地产商。如果地产商来做长租公寓业务呢？“营改增”之后，地产商再做税务筹划，若要实现利润最大化或资产价值最大化，恐怕不是要把房子都卖掉，而是适当地留下少量的房子自己持有——住宅项目也不例外。
??这些留下来的房子，如果用来做长租公寓，在租金收益上又可以享受到“营改增”的税负利好。昨天有一些文章说，住宅不是生产资料，不能纳入增值税的抵扣范围——这是扯淡，用来出租的住宅，不是生产资料是什么？
??去年年底召开的中央经济工作会议，明确提出要“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。所谓“鼓励”，最健康的做法恐怕主要是税务层面的调整。现在，我们是不是可以把今年政府工作报告中的“营改增扩大房地产行业”，视为是这种“鼓励”真的来了呢？
??长租公寓业务是地产商们尚未“蹂躏”过的沃土，所以雷军和链家才有机会，打着“互联网 ”的旗号，迅猛扎根，发展神速。等到地产商们都醒悟过来了，其他人再想吃这块蛋糕，恐怕难度要大增了。
??当然，地产商不会傻到只拿自己开发的房子来做长租公寓，他们也懂去存量市场大量收房子，像雷军或链家那样。
??长租公寓业务，还将是REITs（主要指租金权益型房地产投资基金）的沃土。到目前为止，中国还没有真正意义上的REITs，最大的障碍是现有制度的重复收税问题。“营改增”扩大到房地产行业，虽然没有扫清REITs的税务障碍，但号角似乎已经吹响了。
??当然，这是另外一篇文章了。我下次再写。
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