??“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！”这是《孙子兵法》上的一段话，说的是战场上“谋定而后动”的重要性，而在“厮杀”丝毫不亚于战场的房地产行业，开发商每做一个项目都要“算”。当然，这里的“算”是指事前的谋略计划，而其中必不可少的就是今天我们要说的“经济测算”。
??在笔者参与的项目中，每个项目都会有一部分不可或缺的内容，那就是经济测算（以下简称“测算”），想必每个房地产的从业人员都有同感。测算贯穿项目开发的全过程，从最开始的获取土地前的决策，到建设期的成本控制与审核，再到销售期的定价都有测算的身影，而测算的结论也多会因为所在阶段的特点而各有不同，包括土地价格、建设成本、销售收入、利润率、负债率等等。今天的重点并不是要说测算的具体方法，而是测算中的理性与感性。
??提到测算，人们的第一感觉是科学、严谨、直观，而其作为每个项目必不可少的一部分，关键的原因在于它是项目最终落地的一种体现，这一切都源于测算的理性。小到每个测算因子的取值，大到测算运用的各种方法，可以说都是禁得起现实考证的。
??成本、售价等相关取值，可以在市场上找到依据，甚至在计算开发建设成本时，相关行业都有相匹配的“定额”来规范每个细项的取值，并成为一个行业的标准。而在项目开发的各个阶段，都有相应的测算方法，如土地评估时有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法等；正向推导和反向验证，不但每个方法内部都有严谨的逻辑，而且能够通过一些事实情况进行修正。最终，实现每个人们可感知的数字有逻辑地、符合实际地“拼凑”出一个测算结果。
??而在测算“强势”的数字和公式背后，其前提、假设、结果比较及应用等感性的一面常常被人们忽视。在进行测算之前，我们通常将前提和假设罗列清楚，为后续的测算提供依据，而这些前提和假设无一不是人为主观的一种界定。在常规的模式或路径的界定下，我们做出相对科学的计算；如果得到的结果不符合主观判断的感性预期，我们通常会反过头来思索到底是哪里出了问题，并通过一些“调整”得出“令人满意”的结果。这些“调整”就是我们所做的项目定位、发展策略和模式创新等工作，即对测算前提和假设进行“修改”。
??前不久，看到一篇关于“地王”的报道，其中有关开发商为何敢拿如此贵的土地的分析，是笔者惊叹土（买）地（不）如（起）此（房）贵（了）的同时，更被吸引的内容。分析中指出：首先，如果企业在同一区域前期已有多个项目，那么地王不但可以带动已有项目售价，更可以降成本平摊到多个项目上，从而实现盈利；其次，根据成本和售价的对比很难实现利润，但参考其他热点区域土地价格，地王的土地成本相对合理；另外，通过金融和资本运作，可以拓宽盈利手段，高价土地可以通过股价和股权质押融资的形式获取现金，也可以作为标的物发债、发信托，从而变相盈利。
??从中我们可以看到，单纯用理性去测算地王，其成本高于售价，无利可图；而通过感性去放大视角、增加维度、创新模式，则测算出地王的价格是合理的。
??所以笔者认为：经济测算是一项理性的科学技术，更是一个使主观判断更具说服力、将结果量化的一种“工具”，是理性与感性相互融合的一个过程。
