??刚过去的5月,楼市和股市一样红火。不仅一线城市成交量继续大幅上涨,回升势头尤其强劲,二三线城市表现也好过4月,同比增幅继续扩大。
??对于这个红5月,可以确定的是楼市正步入回升通道。6月2日,债券评级机构穆迪发布的《中国房地产业展望报告》将中国房地产业展望由负面调整为稳定。而之前瑞银证券亦发布报告称,中国住宅市场销售开始全面复苏。业内人士认为,楼市回暖趋势明朗,在紧接的传统楼市淡季6月,不仅将淡季不淡,很可能成交量还将创新高。
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??成交
??创2011年以来次高峰
??在今年以来一系列降息降准、“3·30”楼市新政以及地方政府鼓励购房的相关政策带动下,加上部分家庭资产重新配置需要,将股市获利资金转向楼市,5月黄金月楼市成色十足。
??根据合富辉煌监测数据,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等18个重点城市新建商品住宅成交面积为1624万平方米,环比增长18%,同比增长48%,仅次于去年12月的高位,创2011年以来的成交次高峰。
??从不同城市看,大部分城市成交面积环比同比均有较大的升幅。其中一线城市的上海和深圳成交量大幅增长,比去年5月有约150%的增幅。二三线城市中的杭州、长沙、南昌、东莞、佛山成交量增长亦较大,同比增幅在60%-140%。
??在市场向好,成交上升提振下,重点城市库存量增幅进一步减缓,同比下降的城市也进一步增多,克而瑞数据显示,济南库存量同比降幅超过了30%,一线城市中,除了深圳同比下降了9%,北上广分别增长4%、17%和11%。从消化周期来看,5月近六成重点城市消化周期出现不同程度下降,整体去化压力明显下降。值得关注的是,市场去化压力本就不大的一线城市,本月消化周期全线下跌,上海、深圳消化周期更是降到10个月以下,市场逐步呈现供求平衡甚至供不应求状态。
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??房价
??连跌13个月后
??迎来回升
??同时,在历经了三四月的见底回稳之后,一手房交易价格指数终于迎来了暌违13个月的环比上涨。
??5月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1080.3点,较4月上升0.7点,环比上涨0.05%,在历经了13个月的连续下跌之后,终于止跌回升,同比跌幅继续小幅收窄至1.61%。
??相关机构发布的百城价格指数也显示,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,上涨0.45%。同比来看,全国100个城市住宅均价下跌3.73%,跌幅较上月收窄0.73个百分点。
??228指数显示,一线城市方面,本月价格指数均现环比上升,其中深圳环比涨幅甚至达到了2.21%,同比来看,北京、上海、深圳房价也均已高于去年同期。
??二线城市方面,本月三分之二的城市房价呈环比上涨,成都、济南、贵阳以及呼和浩特等四市涨幅均超过了1%,其中成都表现值得关注,房价涨幅连续两个月超过1%。不过更多的城市,如长沙、南京、苏州等市,本月房价涨幅还是处于相对稳定的范围;而大连、长春、哈尔滨等存量较高、市场库存压力较大的城市,房价指数仍处于环比回落的状态。
??一线城市
??一线城市楼市回升强劲
??就广州而言,阳光家缘数据显示,5月广州楼市共成交9339套一手楼,环比上涨28%,其中,外围区域成交环比上涨超三成,花都区5月成交1715套,环比上涨51%,成为5月成交量最大的区域。南沙则受“自贸区”带动量价齐升,共成交1589套,同比涨178%。
??广州楼市红火,其他一线城市更是红得发紫。
??卖得快价格涨得更快
??在上海,春节以来上海市商品住宅月度成交连续四个月大幅增涨,于5月达到2015年最高值142.6万平方米,比2014年上升139%,成交量接近2013年旺销月份。
??“疯牛”深圳销售火爆,5月共有10个新盘入市4个项目加推,共推出4000余套房源,绝大部分项目销售率在九成以上,部分楼盘甚至出现当天售罄的情形。此外,新盘开盘价格也一路高涨,位于龙岗区的万科天誉开盘价突破区域均价,达到3.2万元/平方米;位于热点置业片区龙华的中海锦城也为片区开启了“4”字头的新时代;位于深圳传统价值洼地坪山的新盘京基御景印象从月初到月底实现了5000元/平方米的价格涨幅。整月来看,深圳商品住宅成交均价环比增长8%至28487元/平方米,再创新高,其中南山区均价达到61398元/平方米,环比上涨35.4%,同比增长85.7%。
??合富辉煌分析认为,深圳房价疯涨的原因主要有三方面,首先,深圳自有住房率不足四成,市场需求大但新增土地供应少,供求关系长期处于紧张的状态;其次是在各种新政利好的政策环境下,开发商加快推盘速度的同时也在提高价格,部分购房者在“买涨不买跌”的心态作用下的恐慌性入市,进一步加速了房价的上涨。
??改善型需求积极入市
??一线城市的量价齐升,改善型买家可谓贡献不小。根据克而瑞数据,5月京沪深中档以上产品占比普遍上升。其中,又以北京的中档产品成交占比涨幅最高,上涨了9个百分点至27%,中高档和高档产品成交占比涨幅也较为可观,均达3个百分点。
??据了解,北京5月商品住宅价格段成交结构变化幅度较大的原因,在于改善型户型有较大的释放,特别是中端改善型产品,如中粮万科长阳半岛、中建国际公馆等等均列5月成交金额Top10榜单,成交套数也均在100套以上,表现不俗。
??在上海,部分改善型产品表现也十分抢眼,如位于浦东川沙的华府188,开盘价格达到38000元/平方米,创造该区域公寓市场新的价格标杆;位于徐汇的嘉御庭,凭借稀缺地段优势,取得高价高速的去化成绩,其价格达到93000元/平方米,为徐汇价格标杆。
??后市分析
??成交:继续回升,6月或创新高
??合富辉煌认为,5月市场延续4月的回升态势,成交环比继续小幅上升,但与市场对“红五月”的预期仍相差不少。一方面是因为前期系列的政策利好刺激,在执行层面仍不理想,很多关键政策仍未有效落实,如多数城市二套房首付4成新政仍未执行,且银行对二套房贷利率也未见明显松动;另一方面,随着我国经济结构调整的深化,“一带一路”等重磅战略的逐步铺开,带动股市、基金等投资的火热,虽然不至于带动大量的“卖房炒股”现象,但也在一定程度上延缓了购房者的入市步伐,阻碍成交量的快速上升。
??不过基于各种利好政策的叠加,6月楼市持续回升仍是大概率事件。一者,5月初央行再次降息,进一步降低购房资金成本,并且市场普遍预期仍有降息或降准,因而,随着商业银行可贷资金增多,二套房四成首付也就可以有效落地,带动改善型项目快速去化。二者,近期股市起伏不定,不少股民心惊胆颤,直呼”玩不起“,股市资金回流楼市大有可能。三者,6月也是房企半年度业绩的最后冲刺期,房企在积极增加市场供应的同时,各项营销活动也必将加强,成交有望再创新高。
??楼价:整体楼市不会过快上涨
??克而瑞认为,本轮房价的上涨趋势还是以稳为主,原因有三点,其一,目前楼市成交虽有所好转,但远未达到2013年的同期水平,为保证项目的去化速度,在价格上企业不太可能过于激进;其二,供应结构性过剩仍然是当下行业的主要矛盾,在此压力下,大多数企业的营销策略还是以去库存为主;其三,联系土地市场表现看,目前房企拿地还是趋于谨慎,对市场预期还是趋于保守。因此,今年下半年楼市价格将迎来持续上升,但囿于种种因素所限,整体价格还是不会出现过高过快的上涨,并且在年中、国庆、年末等传统营销旺季,竞品项目之间的价格竞争也有出现激化的可能。
??2015年5月全国29重点城市商品住宅成交量表
??(单位:万平方米)
??能级 城市 5月成交量 环比 同比 相比去年月均增幅
??一线 北京 72 5% 37% 5%
??上海 125 1% 110% 54%
??广州 105 8% 38% 33%
??深圳 66 43% 153% 78%
??合计 367 9% 72% 38%
??二三线 长沙 90 -46% -12% -15%
??重庆 215 -11% 42% 10%
??武汉 181 20% 68% 34%
??大连 41 -1% -9% 2%
??南京 81 5% 37% 13%
??常州 54 11% 43% 26%
??贵阳 51 5% 2% 3%
??杭州 135 16% 140% 83%
??济南 97 16% 146% 61%
??沈阳 102 -12% 20% 10%
??南宁 72 25% 40% 35%
??合肥 105 38% 41% 36%
??苏州 79 -4% 39% 21%
??宁波 55 24% 75% 67%
??昆明 53 -20% 102% -15%
??南昌 48 111% 19% 12%
??成都 128 -31% -42% -30%
??厦门 34 50% 76% 30%
??郑州 91 13% 81% 85%
??无锡 51 -5% 38% 14%
??天津 116 23% -19% 46%
??青岛 79 -4% 29% 10%
??海口 33 39% 86% 81%
??长春 73 28% 23% 22%
??福州 35 58% 169% 74%
??合计 2101 2% 28% 20%
??总计 2468 3% 33% 22%
??(数据来源:克而瑞研究中心)
??5月100城市中
??住宅价格环比上涨的城市个数为48个,较4月增加9个。
??住宅价格环比下跌的城市个数为52个,较4月减少8个。
??住宅价格同比上涨的城市个数有13个,较4月增加3个。
??住宅价格同比下跌的城市个数有87个,较4月减少3个。
??(元/平方米)
??(元/平方米)
??(主城区)
??2015年5月十大城市新建住宅价格指数(按环比涨跌幅排序)
??城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格 样本价格中位数
??深圳 2.68% 4.69% 32339 27000
??上海 2.32% 2.70% 33263 28000
??武汉 1.14% -3.13% 8100 7700
??南京 0.67% -1.29% 13843 13500
??北京 0.18% -3.20% 32401 27000
??广州 0.15% -7.07% 17198 14000
??成都 0.11% -3.96% 7865 7500
??重庆 0.09% -11.20% 7052 6800
??天津 0.07% -5.98% 10573 9002
??杭州 -0.43% -11.64% 15830 14500
??(数据来源:相关机构)
