■本报地产评论员 方力卓
三月份的房地产市场可以用“炽热”来形容，二手房成交白热化升级之外，新房刚需市场同样是忙着“抢开”，忙着“日光”。从江北到江宁，再到奥南板块……尽管新上市的房源价格普遍上涨，但这些传统的刚需板块依然迎来了新一轮的成交高峰。【热点新闻：官方确认：高淳溧水目前不实行楼市限购政策】
一片热火朝天之中，购房者担心再不下手，手上这点钱再买不到合适的房子，而开发商也是又喜又忧，喜的是小阳春的暖意袭人，忧的是这一波高潮会不会是风雨来临前最后的狂欢。
刚需盘集中抢开 成交大面积井喷
3月25日，奥南刚需盘金地自在城拿到1号楼132套房源的销售许可证，户型为80、110、128㎡的刚需户型。第二天下午，该楼盘火速开盘，折后均价9800－9900元/㎡左右，相比该楼盘上一次开盘即去年12月8日所推房源，上涨300-400元/㎡。尽管如此，该批房源在短短两个小时内就全部售罄。
3月份的刚需市场，火的不仅金地自在城一家。
3月14日，江北刚需大盘天润城新领销许，面积75-105㎡，同样第二天突击开盘，1000套左右房源，当天售出八成。
3月18日晚江宁大学城楼盘保利梧桐语新推270套房源，主力户型为68-125㎡，当天售出七成。
3月19日，江北楼盘新城香溢紫郡新推房源，目前58套81㎡的户型只剩2套在售。【热点新闻：神秘人卖10套豪宅赚千万】
3月20日，仙林楼盘万科金色领域推出20号楼140多套精装房源，面积90、115㎡，均价13000-13500元/㎡，同样是新领销许，该楼盘当天售出八成以上。
新国五条细则出台至今，已经先后有金地明悦、石林大公园、旭日上城、富力城、东郊小镇、边城世家、荣盛龙湖半岛、天泽苑、威尼斯水城、万科金色半山等楼盘集中推出刚需房源，大部分都有相当不错的成交。
今年来供应19791套 成交24150套
2012年，南京商品住宅成交量7.32万套，相比2011年的3.87万套增长近90%。在住宅成交大幅增长的同时，土地市场成交情况却不甚理想。2012年，南京实际成交土地面积346.58万㎡，同比2011年468.66万㎡的出让面积下跌了26%。在楼市成交量大幅度放大，土地市场却供应不足的情况下，很多房企在2013年正面临着“断粮”危机。这种情况在刚需市场表现得尤为明显。
保利江苏公司助理总经理曾伟表示，从去年年底开始，刚需市场就已经开始逐步回暖，与此同时，刚需房源的供应则相对不足。“以保利梧桐语为例，距离上一次开盘，我们已经有两三个月时间没有新推房源了。”金地自在城同样如此，对于后续房源的推出，该项目营销部经理林明羿表示，“还要根据具体工程进度”。据了解，城东刚需楼盘东郊小镇卖得火的挑高产品也早已断档。
克尔瑞数据显示，虽然在供应上，今年开年到3月24日的供应总套数为19791套，略多于2012年的13097套、2011年的12612套，但是在成交方面，开年到3月24日为止，成交已经高达24150套，80-120㎡面积段总成交占比59%，远高于当年的新推房源供应量，相比调控以来2012年的14406套，2011年的18174套成交同样有明显升幅。
房产税和20%个税成开发商促销“利器”
不可否认，新国五条的出台，对刚需市场起到了一定的推动作用。不少开发商利用了新国五条地方细则尚未出台的“空窗期”，加紧促销，以至于一位房产业内人士在微博上感慨，“房产税和20%个税全成了促销工具！”如今在很多楼盘的销售现场，这些都成为了销售人员劝说购房者迅速下单的“利器”。
在城东一家近期已经涨价1000元/㎡以上的刚需楼盘，现场销售人员明确告诉笔者，今后房价依然还会继续上调，“二手房买卖要多交近10万左右的个税，这样一来买二手房的少了，买一手房的自然就多了，需求多了，你说能不涨吗？”
“恐慌性买房卖房让二手房市场白热化，并带动了一手房的成交”，中原地产研究总监张君认为，3月多家楼盘集中开盘，争抢客源，一部分受到了新政的影响，使得一、二手住宅市场联动加热。
除去放弃二手房转向新房的刚需购房者外，受新国五条影响，也有一些人在前些日子迅速卖掉了手上的二手房，将资金再次投向新房市场。曾伟认为新国五条在两方面催热了新房市场。
不过，新景祥常务副总经理何晔认为目前的热销态势不能完全归结于新政的影响，“不可否认，某种程度上也有楼盘因为前期蓄水客户在同一时间集中成交而营造出了火爆的假象。”
地方细则落地 或是降温“闸口”
“如果说粗线条的新政是导火线，那么地方的细则将会是闸口，此轮火热的行情将等待南京细则出台后进行调整。”张君表示。
实际上开发商也并没有被此次热浪冲昏头脑，保利的曾伟表示，目前火起来的只是刚需市场，改善型市场依然平静。“保利采取的策略还是加紧走量。包括保利梧桐语在4月份还会有部分新房源推出。”
“从一直以来的情况看，预计南京出台的地方政策不会太过激进。”何晔认为南京政府在房价控制上一直比较严格，“有传言说从去年开始，很多开发商的定价都只能在上一批房源成交价的1.05倍之内。”何晔认为，在地方细则没有出台前，南京本地开发商的价格上涨受到“1.05”规则的控制，未有大幅度上涨。这种局面在购房者看来，价格依然在可接受的范围之内。何晔认为目前的走势不会是持续性的，在地方细则出台后一定会有一个恢复平稳的过程。
