新浪乐居讯 2013年对房地产市场来说算不得是激荡的一年，调控政策趋温和，市场趋理性，房产市场保持着较为平稳的势头。而对于青岛市场来说，淡季不淡，旺季超旺已成定局，2013年前11个月的新房成交套数已经超过去年全年。在这样的市场环境下，楼市专家会怎么说？新浪乐居远见2014楼市新局，特别专访青岛五月城置业毕放世总经理。
青岛五月城置业总经理毕放世
新浪乐居：中央公园项目是李沧区政府重点招商引资项目，香港新世界百货作为全国百货行业巨头，也是青岛市政府招商引资的重点项目。这次强强联手的合作，相比会引起市场的轰动。能首先给大家介绍一下促成这次合作的原因是什么吗？
毕放世：盈利平台。给我们的业主一个盈利平台。让买中央公园商铺的业主有一个更平稳的，或更长久的盈利平台。为了达到平台的可靠性和可持续性，在持续发展的同时又有一定投资收入的情况下，我们寻找了一个非常好的商业管理企业，这样能让我们的平台有更好的盈利模式。
新浪乐居：为什么最终选择了香港新世界百货作为中央公园的合作伙伴？
毕放世：确切的说应该是新世界选择了我们。中央公园在选择商业管理合作伙伴的时候，并没有敢想香港新世界百货。这里面有三方面的原因。首先，中央公园的地段不是区域里面楼面价格最高的地段。新世界百货在经营模式当中，像上海的淮海路、北京的崇文门、武汉的新世界百货都是最焦点、最贵的地段。第二点，作为新世界来说他们是非常有经验和管理实践的商业管理平台，作为我们五月城集团，在城市综合体开发上面仅仅是起步。他们和我们之间的专业程度还是有已定的差距的。第三，一直想找一个相对来说有城乡结合部经商经验的品牌。在交流过程中，与新世界达成了一个共识——我们眼中的城乡结合部已经不是未来的城乡结合部。
大家知道，李村现在虽然是一个蓬勃发展的区域。但是退回十年去李村整个房价、城市规模和商业档次都是有一定局限的。新世界百货给我们两个重要提示：一、李村已经形成了整个山东半岛的第一乡村。这里面有很多数字可以来标明，包括商业经营面积、商家的经营品牌、零售额总量、未来的商圈参与人员、人流量。大家看到了李村周边有太多大型的居民小区，而且李村也有青岛首例的中央居住区。大家知道有CBD，那是中央商务区。现在李村已经形成CLD。这个信息给我们一个提示，就是在第一商圈里面，中央公园城市综合体，应该作为一个怎样的角色去融入。第二点，如果我们不走在其他商家的前面，我们追可能永远也追不上。现在有个比较时髦的话叫做起点的高低决定***，那么香港新世界提到了切入点的问题，就是我们的商业平台从什么地方切入。
在这种交流的情况下，我们也给香港新世界留下非常好的印象。首先是建筑的打造。因为现在大家都知道，好多都是方盒子或者现代型的建筑。我们在建筑方面，严守了一个art deco的风格。新世界有一个高管说了句话：好多的大陆综合体还在做墨绿色的解放车，(大家知道，以前中国的车就是墨绿的的大卡车。)你们现在已经在讲求车的颜色和形状了。换句话说已经具备了竞争的条件了。
在我们个香港新世界交流的时候，得道了一个重要的提示，也是让我们感触非常深的。也是个理念。在说道一个服装的时候说道，人的衣服是人的第二语言，这个延伸到建筑上也是一样的。所以在这方面，我愿意和大家多交流一点。比方说我们长了一个清秀的容貌，但是我们的衣服确实邋邋遢遢、衣不遮体、不清洁或有气味的时候，我们跟对方交流就会被拒绝或者不认可。这个过程就是一个给对方的提示。平时我们在商业里面讲求微笑服务，当我们表情在微笑的时候，衣服却在痛哭，这样就影响到微笑。
在我们的李村有老三样，就是北方国贸、利客来和维客广场(崂山百货)。大家看到了，前段时间维客广场做了全新的装修，非常漂亮，也引来了大家的掌声更多人的参与和融入。北方国贸在利群控股之后也做了全新外立面的包装。说明了新世界的观点非常对的。一个商业内部商品结构和内部装潢豪华程度，取决于外立面给人的第一印象，给人自信的提示。在我们这个项目中我们坚守了一个art deco建筑风格。在建筑风格方面也是我们和未来业主互动的一个过程。
在香港新世界跟我们交流的过程中，他们首先没有听到我们说什么，没有看到我们的企业简介。他们首先看到了我们的建筑风格，也就是说一个建筑风格、建筑外立面的细节给他们一个非常好的信息传递——我们是一个用心做事情的团队，我们也是一个非常专业做建筑的团队。作为商业来说，我们和新世界有各自的优势。我们是做硬件平台，他们是做软件管理平台。我们这样的结合和交流，也给这个区域、这个城市带来赏心悦目的购物休闲平台。在这个过程中是相互之间内在的东西吸引了我们。我们作为区域里的重点项目，也愿意与香港新世界这个优秀的品牌合作，做到区域商业的佼佼者。
新浪乐居：您刚才说到新世界跟中央公园是第一次合作，未来将以怎样的模式完成这次合作呢？
毕放世：我们的合作模式非常简单，就是托管模式。这个是在国际商业管理上非常推崇的。在商业管理方面，今天可以跟大家交流一下合作模式的细节。最简单点的模式叫做租赁模式，也就是房东和房客的模式。最简单的就是我们把房子租给商家，他们给我们租金，我们各不相干。这种模式对于业主来说是有优势的。但是对于经营业者来说有一顶的压力。大家会看到，很多的商业关庭或者倒闭，有很多的成本在物业。这也就是这种模式的弊端，也就是说这个商家赚不赚钱、赚钱多少，都要付房租，付不了就走，付得了坚持。从现在的经济环境当中，大家可以知道，房价的攀升比其它商品快的多。也就是说，百货业的空间，远远比不上开发行业的利润空间大。这种模式带来给经营者无形的压力。这个模式的第二个弊端就是互相之间没有把优势融入在一起，也就是说开发企业的资金优势和商管企业的管理优势都没有体现出来。第二个模式是托管经营模式，就是现在的经营模式。这种模式的缺点在于房地产开发商要对整个的商业经营有更多的投入，也有更多的风险在里面。但是它的优势有三方面，也是决定性的。第一是双方共赢，双方共同承担风险。就是把两个企业捆绑在一个专业的平台上，互相之间无缝对接，他们之间的利益是共同的。第二个是双方经营过程中做良好的调整，调整过程就是对市场竞争的应对。第三个优势是容易打造快速发展的平台。举个例子：比如说我这个商品非常好，我是一个经营的商户，但是付完房租就没有钱去经营了。我就让商家到我这里在做一个专卖店，我和商家来分成。干得好商品的品牌打造，干不好我白白损失了空间和物力。这个就是通常在商业中所说的采买模式。这种采买模式是现在商业竞争中非常有效的杀手锏。还有其他的模式现在已经不太运用。
目前青岛最多的还是租赁模式，我们做托管模式在青岛来说还是有尝试空间的。其实托管模式在酒店管理方面取得了很好的效果。大家看到了青岛一些大品牌的酒店，都是托管模式。这种托管模式给各方面带来优势，也给整个城市的商业环境带来良好的秩序。我们现在和新世界采用的托管模式，会给未来的项目带来无限生机，这个我们也充满信心。
新浪乐居：同中央公园合作，对于新世界在布局全国方面有何影响？
毕放世：新世界在整个亚洲有相当好的影响力，而且新世界现在已经收掉了很多巴黎春天的非常好的地段和店铺。作为新世界首次入驻青岛，用商业的术语叫做落子。落子源于围棋，围棋的落子是围棋整个布局的开始。最早的落子决定了未来的布局。作为香港新世界百货和我们合作主要有两方面的考虑。一方面要打造山东半岛的市场份额。二要打造整个大陆经营模式的改变。
大家知道，现在的电商给传统经营百货带来很多冲击，如果不在现在或者未来做相对的应对或者调整，或者相应的改革，传统的百货业将会收到很大的挤压。这方面也是新世界将和我们打造一个时尚的，富有人文关怀的平台。我们也给新世界带来更多的空间和资金支持。一个再庞大的商业和房地产的投资是不能比的，他们的利润空间也是受一定的局限的。
因为电商的挤压，好多商品的利润空间也收到挤压。这就需要新世界从新调整，作出调整。一个就是差异化经营，另一方面是品牌亲情化的融入。这两方面都是和五月城集团有非常好的沟通和共识的。在这两方面我们共同的期待和努力。
新浪乐居：香港新世界百货率先提出“时尚”及“生活”的概念经营模式，并以“时尚，生活，新个性”为口号，能够介绍一下时尚馆与生活馆之间的经营战略差异吗？
毕放世：生活和时尚其实是同时提出的两个概念。从整个生活概念来讲，是一种包容，是更偏重物质的。比方说我们现在所讲的生活馆，可能不会卖太多字画，也不会有太多精神层面的交流。比如说我们说道的古玩城、画廊、琴行，这些片中精神上和文化上的享受。生活馆主要是物质生活的包含，当然它也有一些文化艺术的融入，但是他强调的是生活过程中的人文关怀。时尚对于生活来说是必不可少的元素。基本上六七十、七八十的老人家，买衣服鞋子的比例远远低于二三十岁的年轻人，这就是一个服务的提供。时尚有三方面特点，第一是追求个性，第二是更新速度，第三是展示的需求，这就是时尚背后三方面的因素。商家如果能紧紧抓住这三方面内在和背后的东西，这就是商机的发掘。时尚和生活，就是源于物质基础上的精神提升。换句话说是更年轻化、更有时代感的交流和经验。应该说年轻人是商业的主流，也是我们对商业主流需求的提供。不排除我们对其他年龄段、其他物质需求的满足，这是一个商品结构的打造。
新浪乐居：据了解中央公园综合体商业部分将打造五万平米型钢新世界主题生活馆，能够简单介绍一下这个“生活馆”的具体经营模式吗？
毕放世：经营模式应该来说是基于传统的货品展示。现在的经营模式无外乎四种。一种是实物类展示，一种是仓储类展示，再一种就是定制。前两种就不用说了，传统百货就是实物类展示，仓储类展示就是超市。定制类的局限于高端的商品，比如说成衣定制、首饰打造、箱包等等。在一种就是集团采买或集中采买，商业里面叫做集合店。这种现在还在发展过程当中，可以用小例子来解释一下。大家有个非常熟悉的词，叫做代购。代购是什么呢，就是定向指定采买。这种经营模式基本上目前来说是小规模的，在以后大规模的经营模式中，这种经营也是会被融入到新的商业模式当中。以后可能你要定制、采买，不需要非得到网络上去，可以坐下来，有个专业的像包装顾问、服装设计师来定制。这个过程中可能会更贴切，在交流过程中达到更深层次的需求。这几方面还需要在以后的各类活动中给大家推展。
新浪乐居：香港新世界百货建立以后，会对李村商圈或者是青岛商业带来怎样的影响呢？
毕放世：从目前预计来看，可能会有两方面影响。首先是差异化经营的倡导，目前，青岛也好，李村商圈也好，同种化经营也是不同程度的存在的。差异化经营的前提是针对性设计。举个例子，李沧现在有很多电影院，但是经营都不太好。为什么呢？就是没有做差异化经营。以前我们在和新世界交流时，他们就提到了这一点。大家看到了，宝龙有，乐客城有，以后我们的奥克斯和银座也都会有，万达也有IMAX，这么多的影院反而没有太好的经营业绩。原因就是针对性和差异化。当时我们在和新世界讨论我们的综合体影院打造的时候，新世界提出了可不可以打造一个主题影院，比方说怀旧影院，这个影院只放影二十年前的电影。举个例子，比方说二十年前十二月份的档期是怎样的。来看电影的人就会有两种感受，二十岁的人就会说：奥，我出生这年放映这个电影。三十岁的人会说我上小学的时候就看过这个电影。四十岁的人会给孩子说：知道吗？妈妈谈恋爱的时候就在看这个明星。但是我们会觉得这种理念非常新，当我们聊起来的时候，我们就说干嘛要跟青岛海边的影院竞争一两个骗子呢。这种经营的差异化和针对性就弱。但是坦诚的跟大家说，在新世界对市场做了充分调研和预计的情况下，我们放弃了影院。也就是说我个人很期待的怀旧影院，不会在这个项目上有。但是我们觉得，也许在下个项目上就会出现。因为大家知道，他的成本也会很低。你可以买二十年前的碟片来看，但是你很难有坐在电影院里的感受。可能二十年是个阶段，也可能怀旧也会有主体性，比方说对某个明星或者导演的怀旧。这种差异化的经营，本身就是生活和时尚的融入。其实真正的时尚是需要比较的。我们从影院来讲，这种差异化的经营会给青岛整个的商业、山东半岛的商业带来良好的开始。
第二方面，我们会强调共赢。共赢一共是五方面。第一方面是业主，我们是大业主，买我们商业的是小业主。其实这个大小只是投资程度的大小，但是我们的目标一定是有盈利的。第二方面是我们的管理者，也就是说管理者需要他们的努力来做利润空间的提升。第三方面是厂家，产品、商品的厂家。第四方面是厂家的经销商或者分销商。第五方面就是我们的消费者。这五方面的共赢是我们未来三到五年的重要课题，也就是说如果商家赚的盆满钵满，可能就会挤压了厂家、供货商和中间环节。如果中间环节赚得更多，我们的消费者就会收到影响。怎样做到这个五方面共赢的模式，我觉得是新世界百货会给我们整个商圈带来一个良好的思维开始。这是我们非常有信心的方面。主要是差异化经营和多方共赢模式的延展和深入。
新浪乐居：目前中央公园商业部分的工程进度如何呢？
毕放世：项目在2013年11月27号顺利封顶，提前了57天。现在正在做写字楼部分的内部间隔和整个大商业的设备配套。现在主要做地下1-2层的配套，像空调、车位，再进一步就是整个卖场的设备配套。预计会在2014年上半年做好整体项目规划和定位，10月份之前做好硬件确认和定制。在2014年年底之前会把最终配套和验收一起去完成，也就是说抢一些时间。大到外立面、广告位、门头、LED面的设置，小到商业主机、备用电源，再到客户服务部人文关怀性的一些设施设备。在春节前完成人员的招聘和培训，春节后做商家和合作商的确认。会有1-2个月的试运营和模拟运营。原则上是在2015年五一前开始整个部分的试营业。严格来讲，商场部分是有非常充裕的时间准备和定位思考的部分。我们不像其他项目，赶着开业。我们有充分的时间做开业和试运营，这方面，我想跟我们的网友和业主说，虽然我们的时间可能会比其他商业多三五个月，但是提供出来的服务平台和盈利平台，一定是负责人和有诚意的。
新浪乐居：能否简单的点评一下2013年青岛商业市场的环境。
毕放世：商业市场应该是喜忧参半，并不是所有的商铺都不好，但是有的商铺存在硬伤，有些商铺存在价格盲区。硬伤我就不说了，比方说太多的地下，在青岛有很多地下经营不是太好。香港新世界来考察的时候就说，香港人是非常认可地铁上盖的。
在这里可以跟大家点评一下价格盲区。一个商业如果定价非常高的话，买来的业主就要出租，租金就要非常高。当租金高的时候，商家就要把自己的租金赚出来。现在大家知道，整个国家的经济不是太景气，而且人员费用高，电商给大家很多冲击。这个时候就把成本转嫁到消费者身上，这个时候，消费者再傻也是有比例的。比如说100个人，不会有101个傻子，也不会说让你没有理由的赚他们口袋里的钱。这样我们的商品服务就会大打折扣。有很多刚开的商店进去很凉，舍不得开空调。有些商店进去，阿姨给你将商品，而且很多都记错了。为什么呢？雇不起年轻人。还有就是很多东西不比别的地方便宜和好，时间一长店就关掉了。再找别人租，也不能租的很贵。从投资者来看，一个月不租出去一年的8%没有了，两个月不租出去15%没有了。这两个月怎么办，就一心想着下次来人的时候加进去，这就形成了恶性循环。这就是一个价格盲区。所以我觉得青岛商业受价格盲区影响很大。现在我们已售商业还没有开张的原因就是这样的。没有差异化的经营，商家吸引不来。这两方面是我们青岛整个商业物业收到影响的原因。但是还有很多物业在很好的价位、很好的时间段快速的出售，所以应该说喜忧参半。这个可以说是因人而异、因项目而已、因区域而异和因经营促销的手段而异。
