??“数万家企业要办公必须有写字楼，但有实力拿地作总部大楼的企业毕竟是少数。不能因为一些著名房地产商拿地建写字楼，就说前海是在搞房地产”……
??“从注册前海的4万多家企业来看，很难看出未来前海清晰的产业方向，但这些企业超过50%是金融类，金融业是主业，并不含糊”、“数万家企业要办公必须有写字楼，但有实力拿地作总部大楼的企业毕竟是少数。不能因为一些著名房地产商拿地建写字楼，就说前海是在搞房地产”……
??25日，由原深圳市委常委张思平任理事长的深圳创新发展研究院继“深圳改革万言书”后，再度推出重磅报告，聚焦前海开发建设，从前海的目标定位、产业发展、深港合作等八大方面提出建言，引起坊间一片热议。两天之后，已跟踪研究前海8年的旅港经济学者林岭东撰文《〈前海热中的冷思考——对前海开发建设的几点建议〉之“冰镇思考”》，就其中一些重要问题展开商榷。
??商榷
??1 建设目标有没有必要分三个层次？
??深圳创新发展研究院：
??建议将前海开发建设的方向确定为三个层次的目标，第一个层次或最低目标是建设深圳西部以承载服务业总部为主的现代化新城区；第二个层次或中等目标是建设深港服务业合作和双城融合的先导示范区；第三个层次或最高目标是改革创新的试验区。
??但林岭东认为，第二、第三个层次目标基本上就是前海现有的定位，既是国务院批复的前海四大定位“现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区”。而第一个目标只要前海高楼建起，即会达到。“在深圳2007年的城市总体规划中，早就确定了前海为深圳‘双中心’之一，而整个深圳原关内地区，基本上已没有制造业，加上前海写字楼较贵，只有大企业总部和一些利润率较高的专业服务业才能呆得下去，所以最终一定是服务业总部基地。”
??林岭东认为，前海定位实际有个关键点，即前海在国家金融国际化（包括人民币国际化）战略中扮演重要角色，这是前海未来成败的关键。因此前海的改革创新有赖于整个国家在金融领域的改革开放创新。
??商榷
??2 说前海产业方向不清晰是否客观？
??深圳创新发展研究院：
??从已经在市场监管局注册分局登记注册的前海几万家企业来看，已经很难看出未来前海的清晰的产业方向，也很难体现前海的产业特点。
??林岭东认为，此批评并不客观。
??“首先，前海目前已注册的4万多家公司中，超过50%是金融类，金融业是前海的主业，十分清晰，并不含糊；其次，不符合产业目录的，一般很难注册前海，符合产业目录的，即在其确定的‘金融、专业服务、物流、科技信息服务’的四大主导产业范围之内；再者，金融等服务业的主要载体是写字楼，在一片空地上建些基础设施和写字楼，并不能当作‘房地产业’。”
??林岭东说，前海是否在搞房地产，是过去两三年里，外界对前海诟病最多的话题之一。但在他的观察中，前海规划的住宅项目十分少，且主要是保障房。而前海周边许多在售楼盘，倒是都打着前海概念卖楼，但并不在前海合作区范围内，不能把这笔账记在前海头上。
??“除了前海湾保税港区，前海其他地块主要是写字楼。虽然有些著名的房地产商进前海拿地建写字楼，但不能说前海就是在搞房地产。”林岭东说，写字楼分两种形式，一种是企业自建，作为办公用房；另一种就是专业商业地产商开发写字楼。有实力在前海拿地作总部大楼的企业毕竟是少数，其余数万家公司在前海也要有办公室，这必须得有专业的商业地产商建写字楼来完成。
??不过，林岭东也直言，除了万科企业公馆里的一些金融机构、专业服务机构之外，注册在前海的大部分企业仍未入驻，所以仍不能确定未来前海的产业结构会否有一些变化。
??商榷
??3 还管港人就业，深港合作领域是否拓得太宽？
??深圳创新发展研究院：
??在深港合作上，前海一是在合作的领域上拓得太宽，合作目的越来越模糊，比如提出要成为香港青年创业的“梦工厂”，为其提供土地、资金；二是在合作对象上，中小企业多、大型骨干企业少，数量多，质量不高。
??对此，林岭东观察，去20多年里，真正兼顾深港双方利益考量来建立的合作平台，一是“深港创新圈”计划，另一个是前海深港现代服务业合作平台，特别是后者，真正掀开了深港合作的新篇章。“某种程度上可以说，由于前海管理局这几年的努力，深港合作正在逐渐找到双方的利益共同面，基础正在逐渐扎牢。双方合作的深度将在未来几年内逐渐显现出来。”
??林岭东说，研究院的一些批评并不符合实际。比如，说前海只有一些香港小企业进来，大企业不进来。事实上，香港的一些大企业正在深度介入前海开发，汇丰银行、恒生、东亚银行等都在与前海进行合作谈判，香港金银业贸易场也与前海有合作项目，还有香港周大福集团及其子公司新世界集团都在一起参与前海开发。“香港的大公司决策程度都相当漫长，一个大的合作项目，没有两三年甚至更长的谈判，根本不可能有最后结果。前海管理局虽已挂牌5年，但前期更多是基础设施建设，有了初步基础，才有可能逐步引进项目投资。”
??另一方面，林岭东认为，对前海深港青年梦工场的批评也不客观。“所谓双方合作，首先是感情的建立和默契，互相了解对方需求，而青年梦工场正是这样一个探索过程中的精彩案例。”林岭东说，香港青年创业最大问题是本土市场狭小，不足以支撑创业公司的初期成长。青年梦工场切入这个情感空间，为香港青年打造一个较具可能性的创业空间，是了解香港需求之后的灵感设计。
??林岭东说，前海倘若只是惠及深圳，而不能惠及香港，不能帮助香港解决产业空心化、就业岗位萎缩等诸多现实问题，将不能完成“深港合作任务”。
??商榷
??4 前海地价高是政策所致？
??深圳创新发展研究院：
??到目前为止，前海已经出让土地19宗，土地面积92万平方米，建筑面积508万平方米，成交额713亿元人民币。其中，几宗大的地块土地出让时楼面价格都在2万元/平方米以上，成为这两年深圳土地出让的价格“地标”。而前海土地出让价格高，原因之一就是前海局确定了土地使用权出让收入15%—20%划入产业发展基金的政策，从而使得前海局与开发商形成了利益共同体。
??林岭东认为这个断言比较武断。“不要说前海，深圳全市土地出让价格相比邻近城市，都是很高的，这是深圳特殊的房地产市场导致。前海作为深圳未来的金融中心区，地价高也很正常。我认为关键是这笔钱的收入和开支是否透明、合理，而不能由于有这笔收入而断言前海管理局和开发商结成了利益共同体。”
??此外，研究院的报告还批评了前海“0—2.5级土地开发”理念和模式（记者注：0.5级开发是建设一批临时建筑、给排水、供电等基础设施；1级开发是土地整备；1.5级开发是根据开发时序和现状进行过渡性的开发，建设一批过渡性建筑，比如前海企业公馆；2级开发是土地出让后的业主开发；2.5级开发就是前海管理局从土地出让后的业主中拿回30%的办公物业，用于扶持产业发展）。其中认为，1.5级过渡性开发，对前海的规划、建设、成本、效益以及将来拆除等方面都可能带来后遗症，并指出过去30多年里，所谓闲置土地上建设的大量临时建筑，其中相当一部分是违章建筑，包括住宅、工厂、写字楼、公共设施等，这为后来城市的规划、开发、建设、管理带来拆除、搬迁、补偿、安置等后遗症。
??但林岭东认为，研究院应先研究当下1.5级开发的万科企业公馆，看看是否和当年的临时建筑有可比性，包括土地的用地性质、合同化管理、法律文书的细节、相关的财务安排、政府对土地的监管等，“如果没有调研，仅类比上世纪80、90年代的案例（就下结论），不够公允”。
