国际著名做空大师查诺斯近来高调唱空中国地产，称中国房地产泡沫超过迪拜1000倍，并放出风声，说其在香港市场大举做空中国建筑业、矿业、银行业等。此消息一出，再加上近期不断有国内房地产政策进一步收紧的传闻，立马引起投资者的恐慌，导致房地产板块的大幅下挫，同时也进一步加剧了大盘的震荡。
笔者在这里不想去研究查诺斯唱空背后的动机，不论是仗义执言还是利益驱动，反正他都通过自己的“声音”，得到了想要的利润。笔者要讨论的仅是他关于中国房地产严重泡沫论点的正确与否。正如标题所言，笔者的观点即有同意查的地方，又有反对查的成分，归纳来说就是认为：“中国房地产有泡沫，但尚未严重到破裂的地步。”
有泡沫不用多说，明眼人一看就知道。正儿八经靠工资收入过活的百姓，都觉得如今买房难，甚至是首付难，还贷难，脱离大多数人实际购买力的商品，不是泡沫，还是什么？但问题是，泡沫可大可小，不是说一有泡沫，就有立马破裂的。弄清泡沫形成的原因，把握泡沫破裂的时点是任何一种投资的主要难点之一。
那么，笔者说中国房地产还未到破裂点的理由又有哪些呢？大致归纳为以下三点：
一、 巨额的货币发行量。截止2012年4月数据，中国广义货币发行量(M2)已经突破90万亿。相信到去年年底，已经突破100万亿大关。在增速方面，过去十年来中国货币发行保持着17%以上的增长，从2002年的18万亿增加到2012年的100万亿，近5.6倍增幅。而据国家统计局截止4月15日的数据显示，目前中国大陆代售商品房面积4.24亿平方米，35.3亿平方米正在施工。如果根据中科院预测2013年中国商品房6200元/㎡的均价计算，目前中国大陆代售商品房价值在2.63万亿左右，静态看施工面积价值21.9万亿。换句话说，即使未来几天央行不再新增货币发行，市面上仍有100万亿的现金加存款可以购买价值25万亿的商品房。总体看，在中国投资方向有限的情况下，仍是钱太多，房子相对较少的局面；
二、 处于城镇化和人民币升值的两大历史进程中。首先，中国未来一段时期，人口总体上会保持中西部人口持续向东部沿海迁徙的趋势，中西部地区人口则会呈现农村向城镇集中的趋势。东部核心城市特别是中心城区和中西部大中城市的住房资源供应仍会保持紧张，不久前，国务院常务会议也已明确指出：“中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。再是，经过08年金融危机后，世界各国为重振经济，都会不约而同的采取货币量化宽松政策，扶持本国生产制造企业，拉动出口。在这种背景下，人民币对美元升值将是一个长期过程。在这一过程中，地产尤其是商业地产，将成为国际热钱眼中诱人的套利工具；
三、 新经济结构难以短期内替代现有的经济发展模式。纵观世界，新兴市场国家普遍面临房价过高的问题，就其原因，不过是新兴市场国家的经济发展阶段属于工业经济时期，对土地，资源和人口聚集因素的依赖较大。而中国虽然已经提出经济转型，但转型是一个长期的过程，房地产作为中国经济支柱产业的格局短期内不会改变，也不能改变。如果房地产泡沫破裂，围绕房地产的一切行业都将受到严重冲击，中国经济无法承受由此引起的全面应着落带来的可怕后果。因此，对房地产的调控在短期内进一步加码的空间是有限的，相反，如果经济持续低迷，新经济不能较快较好起步，则不排除政府对房地产调控会有一定层度上的松绑。
另外，中国房地产泡沫的层度，笔者认为也没有查说得那么夸张。首先、中国房地产价格高，是有其特殊的制度基础的，不能完全以国外情况来类比，最简单的一点就是，美国房产便宜，买得起，但持有成本很高，住不起；而中国房产昂贵，买不起，但持有成本较低，屯得起。一个是前端收费，一个是后端收费，不同的收费模式，简单类比是不可靠的。其次、中国房价过高也是个相对命题，对于中国的富人阶层来说，买套房可能像买菜一样容易，但对于中国的许多百姓，可能房价掉个50%，买房还是很困难。也就是说，在中国房地产泡沫问题的背后很多层度上，是一个财富分配极不合理的问题。因为根据社科院的一项统计，中国家庭平均资产应在267万，人均居住面积在36平方米，大家可以自己对照下，到达平均水平了吗？
鉴于以上几点因素，笔者预计中国房地产泡沫短期内不会破裂，而何时破裂，笔者认为取决于两个因素的出现：第一、商业地产最后的疯狂；第二、中国A股大牛市形成泡沫并破裂。这道理其实很简单，只有当泡沫把所有的空间都填满了，消灭了自身进一步扩大的余地时，破裂才会发生。如果商业地产和中国股市还有价值增长空间，那么从住宅上撤出的资金就会进入这两个领域，并推升这两块资产，而这两块资产的升值，反过来又会支撑过度的商品住宅价格。
因此，在具体投资上，笔者建议关注拥有大量商业地产的上市公司，如陆家嘴、金融街、华侨城、新世界等。
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