截止至2012年12月31日，沈阳拥有可售别墅6304套，与近三年同期相比存量最大，这也就意味着：2013年沈阳的别墅总供应量已经具备了一个很大的基数；2012年沈阳别墅新增供销比为63.2%，同2010年和2011年相比增幅接近十个百分点，反映出了沈阳高端消费群体，对于别墅产品的真实需求。
供销之弈买方市场还是卖方市场？
有人预测2013年的别墅市场会是买方市场，原因就是市面上丰富的别墅存货，加之近一阶段宏观市场的背景，企业会加大对于库存的营销力度。也有人预测2013年的别墅市场属于卖方，因为2012年乃至2011年市场上的需求都处于一个蛰伏期，此外2012年的新增别墅产品数量并不很大，而且已经消化颇多，在2013年中新增的别墅产品也势必会拥有一个不错的市场。
2013年是谁的市场都不重要，客观来看市场上的别墅存量确实较大，对于项目来说这是一种包括资金和销售任务等方面的压力。但对于购房者来说，这却是一个信号：因为丰富的产品存量，将会带给置业者们更广阔的挑选空间。
远近之弈“墅城中”还是“墅城郊”？
在采访中，金地地产的一位营销负责人认为，2013年会有更好表现的别墅产品应该是城市系列的别墅产品，因为相对一些远郊的别墅产品，城市别墅更容易成为第一居所，而具有度假属性的别墅产品容易出现群体空置的现象。
沈北一位别墅项目的负责人认为，对于别墅购买者来说，考虑的不仅仅是地点的远近，而是交通的便利、配套的完善，以及是否具备墅居生活的环境。近年来沈北等地别墅项目的良好发展，已经为市场带来了既具备优秀项目品质，又兼具高性价比的产品，也成为了不少别墅置业者的方向。
户型之弈大小别墅 谁主沉浮？
从最近三年的数据中可以看到，每年售出别墅的平均面积，是逐年递减的趋势；然而每年新增别墅的平均面积，却呈现出了逐年递增的上行态势，2010年为285.62m2，2011年为289.82m2，2012年为305.45m2。按照这一规律，2013年新增别墅的平均面积很可能还会有所增加。
在市场上，在售的别墅项目中唱主流的还是空间阔绰的“高配”产品。即便有项目发售了中小型的联排产品，也必然会建筑不少300m2以上的双拼和类独栋产品。究其原因，别墅产品本身就代表了商品住宅的最高建筑形态，开发商们也会以此证明自身的品牌实力。
但相当一部分置业者，更青睐中小规模的别墅，从连年递减的平均面积就能够得知市场的需求方向。
沈阳抒频房地产顾问有限公司董事长王抒频认为，别墅产品的高总价特性总会将一部分购买者拒之门外，沈阳缺少的正是专门为普通高薪阶层人士所打造的别墅产品。
记者 唐海括
