??三年后，租过万科公寓的人，可能比买过万科房子的还多。广州万科探索“八爪鱼战略”转型一周年，租管、教育、办公业务在转型中充当前锋，扁平化、高度容错的全新管理体系，给了地方公司新业务版块探路极大自主权。
数说万科新业务战略目标
??100亿
万科期望3年后，住宅地产业务利润希望能够超过300亿水平，新业务息税折旧前利润（EBITDA）规模可达到100亿左右。
??100万间
万科驿品牌长远目标提供100万间长租公寓，占据市场10%份额。其中广州三年内计划供应超5万套长租公寓。
??三年内在广州推五万间长租公寓租户数有望超越商品房住户数
??截至今年底，万科在广州将有3000套长租公寓投入市场。长租公寓品牌万科驿在广州第四家门店金融城店上线一月内出租率已超过7成，3月入住率95%以上。万科驿已正式进入了全国扩张阶段。
??在万科转型的探索中，商用、度养、长租公寓、教育、产业办公等新业务在未来万科集团万亿市值目标中，将占比50%。而广深区域确立了八爪鱼战略，广州万科在长租公寓、教育方面，触角已伸得比其他城市要长。目前广州已开业的万科驿长租公寓包括天河软件园店、万汇楼店、欧泊店、金融城店，而番禺大石店将在春节前开业，中山八和黄埔仓店公寓也在筹备中，另外有一批正在拓展中。
??万科在长租领域方面的探索，始于2008年在广州金沙洲万汇楼提供低价租赁公寓的尝试。当年饱受利润质疑的孵化探索终于迎来春天，当八爪鱼战略落实时，广州万科第一件事就是把万汇楼收回来做万科驿。
??广州万科助理总经理喻敏锋透露，今年内将争取在广州完成5000套长租公寓拓展目标。万科方面坦言，目标压力较大，全力争取完成。
??据统计数据显示，广州有超过800万的流动人口，并且每年仍在增长，在房价收入比高达15左右、90后对居住品质和社交需求的提升背景下，目前长租公寓即使井喷发展，但广州仅不到20万套的长租公寓供给显然远远不应求。万科计划三年内在广州供应超5万套长租公寓，甚至向10万套的乐观预期努力，这意味着，广州万科长租公寓户数，将有望超过万科在广州7-8万的住户数。
??长租公寓业务房源主要渠道分两种：一是以二手物业为主，主力是15年左右租赁期的项目，盘活国企和城中村闲置和低效物业，原址改造而不涉及产权变更；二是自有产权开发：如万汇楼目前有300间，欧泊有68间，目标在一两年内达到3000间自有产权租赁公寓开发，自主开发也会考虑多方面的资金来源。万科欧泊的长租公寓则来自于销售转租。
??长租公寓庞大的需求量，在转型过程被集团寄予厚望。万科长远目标是提供100万间长租公寓，占据市场10%份额，长租公寓盈利周期偏长，万科目前获取二手项目以15年左右租赁期为主。
??喻敏锋也正面回应了酒店集团和互联网公司进入了长租领域的竞争，他认为开发商来做长租，优势在于四点：
??1对于客户的长期居住需求把握更加准确
??2对城市发展的认识更加深入
??3可以更广更深入的整合城市物业，在拿国企地块或与政府洽谈旧改资源时，由开发商来操作项目比其他企业有更高的信任度
??4客户量更大 客户融合黏性高
??广州万科新业务试错：高度放权的扁平化管理“短暂的失控可以接受”
?? “新业务基本都是我们自己干！”郁亮曾说万科转型要乱三年，而在迫切谋求转型期，万科新业务选择采取高度放权的扁平化、高度容错的自由体系，谋求快速扩张所需的活力。
??同为背靠集团雄厚力量的连锁式长租公寓，万科驿在管理架构方面，和铂涛集团的窝趣轻社区大相径庭。窝趣运营架构更为严密，独立品牌下设多部门，无论直营和加盟均由窝趣全权负责具体管理。而万科驿从拿地、设计到运营层面，决策权都大胆下放。
??万科新业务版块均采用了仅分两层的扁平化结构，力求精简，以万科驿为例：
??第一层：城市公司合伙平台（含负责人、项目拓展岗、策划运营岗等）
??第二层：店面合伙平台（含店长、店员等）
??万科驿品牌没有大区负责人，由各城市公司负责人以3个月为期轮值。城市公司层面也没有分部门，只有策划运营等具体项目岗位。
??广州每个万科驿门店由1名店长主理，相当于“店面合伙人”。万科每阶段批出管理预算，店长可全权决定店面内人员任免、物品采购、宣传招租等大小事项，管控收益，如能有效节约管理成本，店长可以分配50%总包成本节省收益（如省下1万成本，店长可分配5千元）。
??万科驿不存在区域管理层，所有店长甚至无需向公司审批业务。店长工资都按指标执行情况自动代入公式计算，激励机制也细化到以店面为单元。以万科驿·万汇楼下达的“军令状”为例，店长工资按顾客满意度（最重要）、出租率、成本费用等指标折算出店长工资，店长还可以享受少量不动产增值收益。
??各有所长的店长们组建“专家平台”，运营中遇到的问题都经由专家平台讨论自循环解决。万科驿每100间长租公寓算上清洁阿姨平均仅需2-3人管理，看房交租洗衣服全由微信平台完成。万科集团本部以高学历著称，而店长只要求专科学历即可。喻敏锋表示，把当官的都砍掉，放权可以节省70%的管理成本。
??窝趣和you 有专门的文化部门，而万科驿的社区活动主要用“葫芦娃计划”鼓励有特长的租客自发组织，给“俱乐部会长”储物柜等奖励。租客入住时，能选有/无洗衣机 推柜的套餐，节省了大量搬运人力。
??高度放权至店面，如何把控产品质量？万科驿仅在运营层面全面开放，在产品开发阶段，会由城市公司部门提供必要支持，集团也在人才和资源层面做出了硬性分配。11月3日广州城市公司成立了“新业务作业所”，专门把控新业务产品开发标准。此外会定期品质检查，客户满意度评星是最重要标准。
??万科目前由城市公司自行决定产品合作方，床垫与厂商合作贴牌“万科驿”生产。所有后台技术也是由广州公司自行开发。窝趣则采用铂涛的全国供应链和STEP品控体系，例如床垫是由集团与雅兰采购。
??“ 喻敏锋称，采取高度放权的架构便于快速扩张，可以大幅压低管理成本，并快速提升管控能力，也符合万科本身开放透明的企业文化。届时当公寓爆发式增长，质量管理体系“会有短暂的失控，但可以接受，严密管控就没有了活力。”目前，整个品牌线的标准化体系仍在完善。
??在拿地方面，新业务版块也拥有高度的自主权。来自地产和酒店集团人员组成的专职拓展团队负责项目评估，由城市公司合伙人向区域公司汇报即可，无需经集团总部审批，大大提升了效率。
??金融城店的设计配套在前三家店基础上改进，包含租赁公寓、带露天卡座的天台花园、共用洗衣房厨房，聚会区有免费的桌球和PS4。负责人称，目前仍需调研摸索用户的真实需求和支付能力，比如他们开业前并未料到2800元/月面积最大的双床房竟最快估清。据万科方面透露，万科驿的平均租金水平略低于周边小区居民房。
??做八爪鱼这一年：全生命周期产业链爪住客户
??万科转型的“八爪鱼战略”去年年中由万科集团广深区域区首张纪文提出，和广深区域在同一栋楼办公的广州万科一直是新业务的试验田。
??万科要用八爪黏住客户完成全生命周期城市配套服务，让人们像用苹果和小米那样离不开万科
??八爪鱼战略由万科云、万科里、万科教育、即售、万科驿、万科广场、万科悦、万科颐，八大触角组合而成，作为完整的生态系统，以全生命周期服务，提高客户对万科品牌的黏性、延长消费周期。广州万科新业务在教育和长租公寓领域走得较为靠前，而到今年年底，8大触角将全部落地有具体项目推出。
??由于广州集中华南最优秀的教育和医疗资源，广州万科认为除了长租公寓，医疗养老教育业务也很有发展前景。
??万科教育版块目前在广州约有1万学员规模。社区营地方面目前有8家，年前开到11-12家，在社区内已引进大批教育服务商，以场地分时租赁方式一站式解决素质教育需求。万科希望，社区营地可以独立形成可输出品牌，目前已成功进驻广州雅居乐和都市华庭社区。
??走出社区的城市营地，则以万科云城为试验田，打造5万㎡教育综合商城，以国际化高中校区为主力店，配有大批素质教育机构、运动场所、幼儿托管等，也配有大量母婴类商场和大量停车位、高效、便捷满足青少年的各种教育及相关服务。二胎将带来的教育需求进一步增长，万科也会在民办教育方面有所布局，如幼儿园、中小学办学等。喻敏锋表示，广州集中了华南优秀学府，教育业务有很大潜力。
??度养业务万科悦下个月就将进驻万科在广州首个项目城市花园，将通过在社区内嵌入式“智汇坊”机构，提供社区养老照护服务,模式会基于上海智汇坊改造。
??而产业地产方面，曝光度较高的联合办公试验田万科云已租赁8成，黄埔仓办公区出租60%以上，以跨境电商为主，大石项目则主推外贸相关行业，希望引导产业聚集和重构。
??商业部分，广州万科首个社区型体验消费项目江燕路万科里，也预期在圣诞节开业。
??目前各品牌子线独立发展，而资源则是互通共享。喻敏锋称，八爪鱼战略中的每个爪都可独立思考，独立发展，也可以跟其他爪子交互共享客户和资源。八爪鱼战略共融塑造粘性传导体系，建立品牌信赖度：
??●租房和买房打通：买万科住宅，未收楼时可以免费赠送半年万科驿长租公寓居住权。在万科驿住一年，购房可有金卡会员99折。创业者还可以附送两个月云工坊工位
??●万科的销售体系里，有针对资源互通的系统鼓励，比如销售卖房有佣金，而相应的介绍租房也会获得相应积分；更多业务之间的客户交换，目前还在前期开发阶段。
??●在邻里中心万科里，旗舰版社区营地、八爪鱼科技乐园等进驻，打造家门口一站式教育平台。
??万科期望3年后，住宅地产业务利润希望能够达到300-400亿水平，新业务息税折旧前利润规模可达到100亿左右（EBITDA，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润）。新业务每个产品线都希望发展成独立品牌，从中培育多家上市公司。
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