当政策调控的影响慢慢消弱，最近几个月全国各地房价不断上涨的声音甚嚣尘上。更多的二手房“避税怪招”又开始在网络流传。“虚假诉讼”、“假离婚”……花样层出不穷。那么这些做法是否有风险？本报记者请法律人士对这些新招逐一点评。
以“赠与”方式变相交易
【做法】为躲避营业税和个人所得税，一些购买未满5年的二手房以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式，就不涉及“营业税”的问题，所需付的费用为公证费以及契税。
律师观点◥
上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本，税务部门在审税时会按照意外所得的20%向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时，还要被征收20%的个人所得税。
这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，在法律上可被认定为无效行为，且一旦发生纠纷，因为“赠予”的性质，业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。
比如，通常交易双方之间没有亲属关系，实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋，需要按照房屋价值的20%缴纳所得税，这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高，并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。
不过户先公证
【做法】所购买的二手房未达到满5年的避税条件，房产证先不过户到买方，但到公证处对房屋产权进行公证，待房屋满5年时再进行过户。
律师观点◥
公证只是由公证机关证明买卖合同是双方真实的意思，但并不能证明房屋的产权已归买方所有，只要房屋没有过户，房屋产权在法律上还是属于卖方的。
这种方法也是合法的，是通过推迟交易时间来达到减少税费支出的目的。不过此种方法交易周期很长，若最后正式交易过户时税费政策出现新的变动，可能带来新的成本风险。故同样不建议这样操作，或者建议采取类似“以租待售”中提到的相关措施以降低交易风险。
“虚假诉讼”
【做法】“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。”
律师观点◥
这个方式并非没有成本，法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用，具体标准可以在网上查询。是否应交税关键要看其中是否有交易行为，就算双方协商应以房抵债，其实质也是产权人把房屋出售给对方，这仍然是一种交易行为，所以即使有判决书，税务机关还是要征税。
通常实现抵押权的方法包括将抵押物拍卖、变卖或者折价，而其中的折价实际就是以物抵债或上述的“以房产抵偿”,是债务人将房屋按照一定的价格出卖给债权人，并以应该获得的房款抵充债务的行为。因此本质上是一种房屋买卖行为，作为买卖双方都需要按照规定缴纳各种税费，包括主要的营业税和所得税。同时，因为双方之间并不存在真实的借贷关系，所以无论是借款合同、还是作为担保借款的抵押合同一旦在法律上被确认无效，买卖双方便不能实现买卖交易。毫无疑问，这种方法并不可取。
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