楼市银十旺季刚刚结束，10月底在深圳购房的市民还未来得及网签，就遇上信贷政策再次收紧。11月1日，中国人民银行深圳支行发文要求，自11月6日起向深圳地区银行申请贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
虽央行此前就要求各地根据情况适时调整和落实差别化住房信贷，但突如其来的信贷政策收紧还是给市民带来巨大震动。很多处于观望、有着改善需求的市民不得不将置业时间再次后挪。此外，南都记者注意到，此番二套房贷提高至七成的深圳是继北京后年内第二个通过贷款政策调控楼市的城市。目前，广州、上海等一线城市暂未实行。
深圳二套房贷提高后，房价长期处于洼地的莞惠是否会吸引更多深圳客置业？
0 1深圳房价增速已远远超过G D P增幅
进入2013年后，供不应求的深圳一手楼市犹如雨后春笋一般，节节拔高。虽年初政府部门为了控制房价，限价令有所升级，但猛踩油门的深圳一手住宅房价，自3月份起，其上涨速度一直领衔全国百城房价。
9月份，根据各大研究机构数据显示，深圳一手和二手房价均已同比涨超20%。而根据调控政策，每年房价上涨的速度不得高于G D P增速。临近岁末，深圳将迎来年度房价控制目标大考，如果以目前的境况来看，房价的涨幅已远远超过9%的G D P增长目标。
“房价持续走高，市场对于房地产调控加码早有预期。”业内人士表示，“深八条”的出台、二套房首付提高至七成，都是开发商早有预料的。“如果要完成房价控制目标，后续楼市调控政策加码的可能性仍有。”
就以目前的信贷政策来说，二套房贷提高至七成后，将给未来得及网签和观望中的改善型群体带来极大的负担。10月份，深圳商品房均价为22068元/平米，购买一套90平方米的房子，首付七成就需要近140万元的首付款，比之前六成增加了近20万元，换房的负担增加不少。
0 2二套房贷加码是否利好莞惠楼市？
按照中国人民银行深圳支行发布的《调整深圳市差别化住房信贷政策》，自11月6日起，借款人完成网上签约所购住房，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
在置业门槛再次提高后，长期房价处于洼地又能以性价比吸引深圳客的莞惠楼市是否能够迎来商机？南都记者注意到，在上周深圳出台信贷政策收紧后，东莞塘厦、凤岗等地楼市加大高速路口宣传力度，很多楼盘打出低首付等词语吸引深圳客前来，深惠结合部的惠阳、大亚湾也开始借势深圳二套房首付提高重点突出惠州楼盘的价格洼地优势和居住的环境舒适度，以性价比吸引深圳客户购买。
惠州、东莞目前没有收到关于二套房贷上调的消息，目前仍然执行二套房首付六成、利率1.1倍的信贷政策，个别商业银行会根据个人信用额度和资产报告有上浮20%的做法。
深圳首付比例提高后将利好东莞高端物业
车德锐，东莞中原地产策略研究中心总监
此次深圳将二套房首付比例提高到七成以后，因为房价本身较高，且政策多针对二次置业的改善型群体，对于处于莞惠结合部的高端物业来说，会有很大的利好。
就东莞而言，因观塘片区交通条件不断完善，拥有自然资源和价格洼地优势，将吸引更多深圳改善型客户前来置业。所以，塘厦、凤岗等地的别墅产品将迎来更大的利好。
“准备买第二套房的改善型群体多选择120平米以上的户型，按照目前深圳的房价，这样的房子总价将在240万元以上，按照调整后的信贷政策，首付款均要超过150万元，而这样的价格在临深片区可以购置一套别墅。”车德锐表示，此番调整将更大地促进结合部高端物业的营销。除了一手楼市会出现大量外溢后，成交量最大的二手楼市因置业门槛提高后，成交量会出现明显下滑。“二手中介没生意的话，肯定会将手中的资源进行调配，将其推介到邻近的莞惠区域，这样深圳客户到临深区域置业的趋势将更加明显。”车德锐表示，根据他多年从事地产研究的经验，首付比例的调整对置业人群的影响很大，远远超过利率的变化。
目前，塘厦、凤岗以及樟木头等地的项目往返深圳都比较便利，加上深莞融城等利好，未来到东莞置业的深圳群体将持续增加。对于深圳通过调整首付款比例完成年度房价控制目标，车德锐认为效果不会很明显。“比较地王频现，各种建安成本均在上升，开发商降价的意愿不强烈。”
专家观点
调控呈边际效应，深莞惠一体化仍是镜中花
宋丁，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
首先来看，在深圳年内涨幅超过20%的现状下，房价实际已经难以控制。提高二套房首付比例，更多是政府及有关部门调控房价的一种姿态。
此次调整，首付实际提高一成，固然对市场会有所影响，但更多体现在对后市政策的观望，其实际效果因边际效应而不断衰减。究其原因，目前支撑市场的需求大部分是刚性首套置业，提高二套房首付比例并不能减弱这部分的购房需求。而对于剩余的一至两成投资改善需求来说，这样的调整是有实力承受的。
从这个角度而言，单是这个政策并不会迫使购房者流向深莞惠结合部。因为选择深莞惠结合部地产的主力军，多为难以负担深圳房价的首套房刚性需求，深圳市民的改善性需求极少在这个区间释放。
此外，深莞惠一体化由于三地政府部门之间的协同和统筹难以顺畅，到目前为止未见实际动作，仅有的表现皆是市场自发产生的交流，因此，很难说凭借提高二套房首付比例这一调整就能倒逼政府加快深莞惠一体化进程。
溢出的购买力3个月内兑现到深惠结合部
陈江洪，惠州中联灿邦总经理
深圳把二套房首付比例提升至七成，首先表明深圳市场二套房的需求原本就很旺盛，而这种需求也可以理解为刚需的一种，对深圳的购房者而言，首付提升一成等于又把二套置业的门槛提高了一个等级，会把原本有购房需求的一批置业者挡在门外。
但是这部分购房需求自然不会因为二套房首付比例的提高而消失，但是这些需求会转移，转移目标是一些房价较低的区域，比如深圳中心区转移到龙岗这些房价相比低一些的片区，那另外一部分本身预算已经不充分的置业需求向哪里转移呢，肯定首先是毗邻深圳的惠阳、大亚湾片区，但是我预计这种需求的转移需要一定的周期，即购房者的观望和选择周期，莞深结合部、惠深结合部都会是一个选择区域。
深圳的房价每月都在上涨，这说明深圳的需求一直比较旺盛，另一方面，深圳未来面向市场的土地供应和土地储备都将处于长期不足的局面，房源处于供不应求的局势很难改变，中长期深圳房价还将持续上涨的周期已经被预订，但在这种情况下，职能监管部门把二套房的首付比例提升至七成，可以这样解读，一方面是希望市场需求延缓，另一方面希望深圳的房价上涨得更慢一点，或者上涨趋势在政府可控范畴之内，这样的趋势下，更多的购房需求被挤压出深圳是必然趋势，所以这对于深惠结合部的大亚湾、惠阳甚至惠州长期看都是一个利好消息。
