新浪乐居讯(编辑 李薇薇)继迈皋桥两“兄弟”地块以“9”字头的楼面价成功出让后，8月初，迈皋桥另一幅商住混合地也挂上了国土局网站上，并将在9月18日下午正式拍卖。在地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀南京克而瑞房价分析师蒋立忠对该地块进行实地探访，并进行全面解读。
地块路线：
处于迈皋桥地铁站旁的G53地块寻找起来非常方便。乐居品地汇一行驾车从新街口出发，由龙蟠中路进入九华山隧道，沿新庄立交桥驶入红山路，转入华电西路后便来到了该地块。按直线距离来算的话，该地块距离迈皋桥地铁站不到500米远。G53地块就在中电颐和家园四期的正北面。
地块现状：
从公告信息来看，编号为NO.2013G53栖霞区迈皋桥街道的华电二期D地块，东至南京华东电子集团有限公司华电三宿舍区，南至规划道路，西至十里长沟，北至南京中电熊猫华电科技园有限公司，其实际出让面积为62296.42平米，是容积率为2.54的商住混合用地，挂牌起始价为13亿元。照此计算，G53地块的出让楼面地价达8216元/平米。
而在地块现场时，记者看到，目前该地块四方平整，由一条香樟大道分割为东西两部分，表面上多是杂草碎石，北面有红砖墙围挡。另外，该地块周边较为明显的标志性建筑就是地块南边的中电颐和家园四期项目，目前正在进行施工建设。出让地块周边规划路通畅，除迈皋桥地铁站外，也有公交线路停靠站。
地块优势：
G53地块处于迈皋桥区域的核心地段，又是在原中电熊猫厂内部，在蒋立忠看来，该地块的居住环境较为适宜，加上周边生活商业配套较为齐全，算得上是城北迈皋桥商圈不可多得的优质潜力地块。
蒋立忠还表示，与地块相邻的是中电颐和家园四期项目，整体入住率也较高，随着未来更多业主的入住，对于G53地块的区域客群导入有很好的引导作用。
蒋立忠认为，从现有商业配套来看，由于中电颐和家园目前正在建设两块商业项目，因而G53地块不太可能打造成中型体量的中高档商业场所，或将以沿街商铺的形式呈现；从住宅的居住形态看，该地块或将打造成小高层、多层住宅产品。
地块劣势：
“城北板块给人们一直是‘脏乱差’ 的形象，较难吸引到全市高端人群的入住”，蒋立忠表示，目前主要的客户群体多是区域内的地缘性客户，包括城北原住民、就近工作的人群、购买二套房的老业主等。
另外，相较于南京主城其他区域，蒋立忠指出，城北板块在商业配套方面可能会比较薄弱，板块内还没有迎来真正的大型商业综合体，区域内的商业配套还不能满足周边居民的消费需求，这对城北板块的发展前景产生了一定影响。
地块前景：
那么，未来该地块住宅项目的价格会是多少？蒋立忠分析说，G53地块的楼面地价高达8216元/平米，考虑到周边楼盘中电颐和家园16800元/平米的均价，该地块未来住宅项目的价格或将达到18000元/平米左右。
蒋立忠指出，此次挂出的华电二期D地块很有可能是规划中的中电颐和家园5期地块，如果其他房企拿下G53地块，将有可能与中电颐和家园四期项目形成直接竞争的关系。
“随着中电颐和家园一、二、三、四期项目的陆续入住，以及自身商业配套的建设，周边客群对中电的认可度将越来越高，而这对于其他想要进入该地块的开发商来说，重新导入客群、展开营销活动将有一定的难度”，蒋立忠说。
乐居编辑点评：
从区位上来看，G53地块交通优势明显，离地铁一号线迈皋桥站只有约500米的距离。该地块所处位置距离中电颐和家园十分相近，因而后期很有可能被中电置业收入囊中。从目前的区域楼市来看，城北板块在售楼盘不多，除中电颐和家园外，大地伊丽雅特湾及苏宁名都汇等楼盘都只剩尾房销售，如果G53地块能够成功出让，未来的住宅项目将会在一定程度上缓解迈皋桥区域的“房荒”局面，但预计价格方面也将不低。
