讨论多时的商品房预售监管制度终于露面，中山市国土资源局上周五发布《中山市商品房预售款监管办法》(征求意见稿)，计划2014年实施。届时，开发商必须在银行设立监管账户并将预售款全部入账，开发商建设用款只能按照工程进度需要支取，且每次支取都需经中山市房地产交易登记管理所审批。有中山政协委员认为，此项监管有助于降低楼市风险，促使开发商按时交楼，有利于购房者。但也有业界人士担心，一年几百亿资金交到政府手中，“权力多一个贪腐和干预市场的渠道”。
监管：禁止以其他形式收钱逃避监管
据了解，《征求意见稿》提出的模式与支付宝有相似之处，买家拍下付款后，钱并未直接打到卖家账户，而是交由支付宝第三方监管，待买家收货确认付款后，款项才会由支付宝转到卖家。在商品房预售中，买家就是购房者，卖家就是开发商，第三方则相对复杂，由政府监管部门与银行共同组成。其初衷是为了保证开发商将预售款用于建房，防止挪作他用。
《征求意见》提出，开发商申请商品房预售许可证前，必须确定预售项目的监管银行，而且是一个预售许可证对应一个账户，不得混用。在商品房买卖合同中，开发商必须使用商品房预售款专用账户，让购房者将预售款打入这一监管账户，严禁以其他任何形式收钱，变相逃避监管。
为了保证购房者将款项打入开发商的商品房预售款专用账户，而非其他，《征求意见稿》对购房者与银行都做了特殊要求。只有将钱打入监管账户，购房者才能向开发商的监管银行索要凭证及向开发商领取购房发票。而贷款买房的，发放贷款的银行必须将款项打入监管账户。
使用：动用预售款前要提交计划书
纵观《征求意见稿》，最值得关注的一点是，开发商如需动用监管账户里的钱，必须提请审批。负责监管商品房预售款的政府部门是中山市房地产交易登记管理所(下文简称交易所)，它是市国土局下属机构，将审核预售人的用款申请资料并作出答复，并受理购房者的投诉。
开发商要想动用商品房预售款，有一系列手续要办。首次申请支取前，应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费，并根据项目建设方案及施工进度编制《商品房预售项目用款计划书》，提交给交易所。用款计划应按照完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点，确定每个节点的用款额度。开发商可以在节点建设任务开始时支取相应额度，也可以在完成后支取。
解冻：办完产权初始登记及完税才“解禁”
在建设过程中，款项不能全部提出。在预售项目办理商品房所有权初始登记前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的10%；在预售人对预售项目已销售部分依法完税前，支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收款的5%。只有办完所有权初始登记并依法完税后，专用账户才能解除监管。
显而易见，开发商本质是追求利润，售房款肯定要超过建设工程款，才有利可图。对于超过工程建设以及税费的预售款部分，究竟该怎么处理？《征求意见稿》网开一面，将这部分款项称为“闲置资金”，不能提出，但开发商可委托监管银行进行保本理财型管理，银行承担连带责任。
处罚：最高罚违法款项20%
如何保证政府监管得到有效执行？《征求意见稿》设定了较为严厉的责任追究制度。如果开发商不按规定将预售款打入监管账户，或以其他形式收取预售款，未按规定支取使用预售款，有可能被处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款，同时还可能被降低甚至注销房地产开发资质。
监管银行未按监管协议履行监管职责，擅自拨付、挪用监管资金的，上级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给购房者造成损失的，应当承担连带责任。建设项目勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明资料，造成监管资金流失、给购房者造成损失的，依照相关法规承担相应的法律责任。
市国土局交易所还可依照监管记录建立信用档案，对有不良记录的房地产开发企业、商业银行及其他相关单位进行重点跟踪，对严重违规的商业银行取消其作为监管银行的资格。开发商等当事人，如果对处罚决定不服的，可以向上级机关申请行政复议，也可以直接向法院起诉。
[观察]
交易所将掌握数百亿资金使用审批权
《征求意见稿》提出，中山市房地产交易登记管理所在收到开发商用款申请后，核准划拨资金的，应当五个工作日内作出答复；不符合条件的，应当发出书面通知。而开发商和监管银行应按月，将项目预售资金的收入、支出情况作出月度报表，报监管部门备案。
值得注意的是，交易所拥有相当大的权力，根据《征求意见稿》，他们可以书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部预售资金，当出现以下情况：1 。预售人存在违法违规行为导致项目停工的；2.预售项目存在严重质量问题的；3.预售款监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。有法律人士认为，第3条明显属于兜底条款，授权过于宽泛。
可以预见的是，一旦实施商品房预售资金监管，中山市房地产交易登记管理所将一跃成为炙手可热的重权单位。2012年，中山新建商品房交易总额接近400亿元，其他绝大部分属于预售款。一下子掌握数百亿资金的使用审批权，交易所将对开发商和中山楼市产生巨大影响。此外，监管并非免费，《征求意见稿》提出，监管部门可收取千分之二的服务费，这意味着即便账面上，交易所每年也增加几千万的收入。
当然，《征求意见稿》也提出了监管部门的自身监管问题。“行政管理部门在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。”
能迫使开发商按时交房
据了解，预售资金监管并非中山独创，国内一些城市已经实施，国家住建部曾下发通知要求加强商品住房预售监管。广东省人大常委会公布的法律文件《广东省商品房预售管理条例》也有框架性的规定。部分房地产业界人士认为，虽然这给开发商带来了资金压力，但能保证预售款的安全，专款专用，加快项目开发进度，防止烂尾。
中山市政协委员陈贤镇、文穗玲、罗炜强去年提出建议，要求规范商品房预售款监管。政协委员称，由于中山市没有对商品房预售款实行有效监管，开发商可以先将预售款挪作他用，比如先还银行资金、到土地市场拿地、滚动开发等等，使得资金的周转率加大，极易导致开发商延期交房。实行预售款监管，能够确保每个预售房地产项目的质量和按期竣工交付，降低市民购买期房的风险，宏观上也可防范整个房地产市场的系统性风险。
政府部门权力过大
数百亿资金，由一个政府部门监管，其间风险不言而喻。《征求意见稿》刚出，就引起不少房地产业界人士关注。中山市天睿房地产顾问有限公司总经理凌慧在微博上评论说：“与其这样倒不如取消预售制度，也不愿意让权力多一个贪腐和干预市场的渠道。”
网友@flyyang333感慨：“政府那只闲不住的手！”有业内人士指出，十八届三中全会的一个重要精神，就是发挥市场的决定性作用，减少政府对市场的行政干预，发挥市场经济的活力。
