关于“鬼城”的传说，近年来愈发多见，一些地方政府面对“传说”，一般都会予以否认。一位房地产专家的话比较中肯：“鬼城”称谓在某些方面有夸大事实成分，但新城区住宅空置率过高、楼房建设过度超过基础设施和人口聚集速度值得警惕。
正如上述专家所称，“鬼城”主要表现在，楼房建设成了城市建设的主导指标，而基础设施、人的居住则成了“附属品”，简单说即“只建楼，不见人”。这样的表现，显然悖逆了“以人为本”的新型城镇化方向。而之所以会出现“楼房”先行的格局，根子还在于城镇化的主导模式是由政府推动。
从世界城市化的发展历程看，城镇化一般都是由商业推动的，这种发展模式可能在速度上的优势较小，但却是更为自然的过程，是商业和人的组合；而目前我国的城镇化，主要由官方推动，“造城”一词很形象地说明了这一点。当商业、人口布局都随着政府的指挥棒而动，城镇化的风险自然会增大。
一些地方政府之所以对“造城”有很高的热情，与当下官员的GDP考核机制密不可分。除此之外，更要看到，政府能够动辄“造城”，说明政府配置资源的能力很强大。这一方面激发了政府的“造城”冲动，另一方面又限制了市场力量对于城镇化的推动。因此，为避免“鬼城”的出现，在政府的放权改革上，仍需努力。
从城镇化的成本看，“鬼城”的出现正是低成本模式的一个典型后果，如“依靠农村廉价的劳动力、粗放利用土地资源的发展模式、城乡间非均等化的公共服务”。这样的低成本，不但大大增加了地方政府制造“鬼城”的概率，也使得人的城镇化远远落后于土地的城镇化。而新型城镇化中城乡统筹、城乡一体的要求，则表现为城乡的二元对立，以损害农村的模式来推动城市发展。
李克强总理多次谈到改革是城镇化的最大红利，根本上就是针对这种低成本发展模式提出的，如户籍制度改革、土地制度改革、人口政策的调整、行政区域调整、行政体制改革、财税体制改革等多个方面的制度创新。可以想见，当这些改革能够真正执行到位，“鬼城”才能真正成为过去式。
不难看出，“鬼城”屡屡上演，关键是在城镇化中，地方政府很难做到中立，城镇化不是建立在让大多数人享受更好生活的目标上，而是带有很大的自我利益驱动，这实际上是一种漠视“人”的城镇化。
曾有专家指出，随官不随商的城市，即使住满了人，也是一个缺魂少灵的“鬼城”。城镇化的推动者们，不妨等一等城市的“魂”。
