城市发展总是遵循着从无到有，从小到大，从荒芜到繁荣，从点线发展到多面开花的历史规律，而珠海也在这一规律中，寻找到自我建设特点，实现着跳跃式发展。
新香洲北部的沿着105国道的南溪、沥溪、福溪三村所组成的“倒三角”地带，虽倒插入城市核心，但发展与隔路相望的坦洲速度相比仍显落后，像一张白纸，等待更为浓重的笔墨来勾划蓝图。在近年，随着城市扩容加速，这里大面积土地开发和村庄改造也进入了政府规划视野，集群式商业体的报批筹建，新香洲商业中心在这里渐进式崛起。
那么在珠海城市化进程中，“倒三角”区域现在发展状况如何？未来此区域将形成怎样的发展定位？与拱北、吉大等区域相比，在此又存怎样的商住价值？针对以上问题，本报记者采访云顶澜山营销总监刘海，他从一个业内人士角度对该区域的规划、交通、生态、居住、商业配套等方面进行详细解构。
区域发展：加快改造 整体提速
纵观珠海发展格局，近年，在西区迎来开发高潮之时，老香洲、吉大、拱北、前山等区域土地开发却以几近饱和。新香洲靠南区位经过十多年的发展也已成为高端社区聚集之地，新香洲北部区域(从明珠北路与梅溪路交叉点，左侧沿105国道，右侧以梅溪路为界，向北至沥溪村北部，此区域主要由南溪、沥溪、福溪三个区域组成，简称“三溪板块”)则显得发展落后，与105国道对面的坦洲建设相比，这里则略显沉寂。
记者走访发现，在三溪板块，虽有橘子郡、诚丰怡园、云顶澜山等中高端楼盘兴建和入住，但区域商业、生活、教育、医疗等配套仍显落后，除一些零散街道两旁老旧小区的商店、快餐店、发廊、社区医疗点外，并没有大的商场和综合体存在。
不过这一局面正在被打破。就在今年年初的市委七届全会上，政府领导讲话中明确提出，要加快主城区的三旧改造，推进南溪、沥溪、福溪片区人居环境改善工程等项目。长达半年城建中，除一些海纳城、云顶澜山、360购物广场等大型综合体、高端住宅区、购物广场陆续见诸于媒体，今年这个区域还将建立新香洲幼儿园，香洲第二十二小，春晖市场也在进入规划报建阶段，生活配套日渐完善，区域发展也步入快速通道。
瓶颈打破：完善城市交通结构
在很多地产商看来，三溪板块的区位交通是掣肘其区域发展的关键。打破交通瓶颈，将带动该区域实现蝶变效应。对外在交通上，轻轨通车后，明珠站近在咫尺，105国道、沿海高速、未来即将形成的金琴高速(金鼎至横琴)、几乎珠海的大型“动脉”在周边形成，这也奠定了珠三角一小时经济生活圈大格局，在此区域已具备了极为便利的交通条件。从内在交通来看，金凤路、明珠路、梅华路这些市区内的交通主干道围绕在周边聚集，外加有轨电车、梅华立交建设也已开工。不管是对内，还是对外，这里已经便利的交通网络已经形成。
刘海分析称，以前，该区域发展较慢的原因就在于早期的人民路、柠溪路、珠海大道等主要交通干道的改造完成对三溪板块影响甚微，梅华路、明珠路则是进出珠海的交通重要节点。随着明珠路改造、有轨电车及梅华立交桥建设，加上早已开通的凤凰山隧道，此区域将迎来交通大变局。交通命脉打通，生活在此区域，云顶澜山开车至老香洲、金鼎在10分钟之内，20分钟内可达吉大、拱北，坐公车最多30分钟。作为中型城市来讲，这是市民可承受的时间成本，居住便利性迅速提升。
城市交通结构的完善，打破了“三溪板块”瓶颈，30分钟内到达珠海主城区任意角落，1小时内完成珠三角主要城市的自主变换，这种交通格局的形成，也让住在此区域的市民对工作和生活的便利性更加充满信心。
商业发展：新香洲崛起商业中心
交通发展，促进板块快速掘起。回望十年前的新香洲，只有新加坡花园、安居园、翠华新村几个老旧小区，荒地随处可见，而现在已经布满高端楼盘，行政楼、住宅楼密集，但商业过于落后，南部无兴建新商业土地已成定局，这也给三溪板块提供了巨大空间和机会。
刘海认为，老百姓居住不外乎衣食住行和孩子教育。在商业上，正在报建的沃尔玛山姆会员店就在云顶澜山对面，与云顶澜山有300米的距离，预计在2014年开业。在105国道旁的泰锋旁，同裕地产也将开发8万㎡商业项目，还有海纳城、万达在谈一个项目，另外，位于橘子郡花园北的中国中铁也将投入10亿元建40万㎡综合体。
刘海说：“这里有大量相对充裕土地，有几大正在报建项目，还有正在兴建的新住宅区。现在看起来仍显平静，几年后，几大商业体建成，包括明珠轻轨站旁的一些商业项目，整体计算应该有60万㎡以上的商业面积。三溪板块将成为局部区域内大型综合性商业区最集中的区域，也是商业面积最大的区域，辐射人群将达到百万人以上。足够多的消费体验环节，非社区商业所能比拟。”
针对板块商业特点，刘海这样评价，此区域内的商业业态组合更注重建设高标准化、产品差异化，体验的完整化，更像shoppingmall形式，消费链的更加完整，能够满足不同人不同档次的消费需求。在对客户影响层面，商业链的完整能够深度满足消费需求。新香洲的商业中心将在这里确立。
楼盘塑造：注重内外兼修
刘海坦言，居住环境方面，自然景观别致、环境优美、空气清晰、交通便利是市民决定买房的重要因素。目前在珠海主城区有只有两处能满足这样的条件，其中包括城市东部的美丽湾沿线，一个是北部的凤凰山沿线。
珠海因海得名，但它的魅力还在于山、湖与林。位于新香洲“三溪板块”区内最为璀璨的一颗明珠便是80万㎡凤凰山生态公园，作为城市绿肺，滋养一方民众健康生活。另外，该区域内还有农科奇观、南亚热带植物园、石溪石刻、梅溪牌坊、陈芳故居等景区构成的大型文化科普风景旅游区，拥有其他区域内所不具备的人文环境优景观。
除此之外，部分大型社区的开发商充分利用外部资源，引景入区，打造自己独特的园林景观。如云顶澜山社区园林外围由同裕地产投资兴建的凤凰山溪河畔景观带、市政公园等近20万平米的“泛社区园林”组成，楼盘绿地率更是达45%，这也是市区内许多大盘不能比拟的。 □房周刊记者 于国明
