??南方日报讯 日前，连接万达广场、世博广场、金月湾广场等项目的路网已经贯通，东城商业融合发展的集聚效应逐渐初现。
??在东莞的商业格局中，东城商业是最具分量的，它拥有全市最大的商业规模，集聚了万达广场、世博广场、金月湾广场、卓越时代广场、星河城等众多大型商城。
??但由于同质化普遍、互补性不强、融合不够、人流不便等问题，东城商业做大做强仍面临诸多挑战。
??现状??
??东城商业引领全市潮流
??东城作为全市商业发展的风向标，是不容置疑的。遍布在东城的商业项目，无论是数量、规模，或是密集度、覆盖率，还是辐射力、影响力，在全市都是位居前列的。
??这里有东莞最大的城市综合体东城万达广场，有成就商业标杆的雍华庭商圈，有市区建成时间最早、环境最好的东城风情步行街、愉景商业步行街，有全市商业密集最高的区域，万达广场、世博广场、金月湾广场、卓越时代广场连成一片，形成了东莞规模最大的商业地带。历经多年的发展，商业已成为构筑东城综合竞争力的核心内容，东城商业在全市商业格局中具有举足轻重的作用。
??从方位地理、时间演变等方面进行分析，东城商业的发展脉络愈加清晰，以东城大道为纵线，以东城中路为横线，以万达广场、世博广场为圆点，东城商业沿着坐标方向不断延伸。东城商业的始端是位于东城大道上的雍华庭商圈，该商圈坐落在市区主干道的交汇处，商厦林立，街铺密布，是市区十多年前最繁华的商业区域。
??雍华庭商圈被贴上了东莞商业的地理标签，曾是东莞商业的桥头堡。在该商圈，东城风情步行街、愉景商业步行街相继建成，两者连成一体，风格独特，名噪一时。从雍华庭商圈为起点，东城商业在不断扩容，形成了世纪广场、世博广场、金月湾广场，以及近两三年投入使用的星河城，商业氛围在不断延伸。
??在东城中路坐标横线上，以花园新村作为起点，延绵数公里，沿路建成了世博广场、君豪商业中心、花样年华、盈锋家居广场、格兰名苑、赛格电子城等项目，值得一提的是，还有重磅级项目万达广场以及正在建设的卓越时代广场等项目。万达广场与世博广场连成一体，作为东城商业坐标的中心位置，战略地位始终凸显。
??东城之所以引领潮流，成为全市商业发展的领头羊，得益于天时地利人和的优势条件，而地理优势突出往往成为了关键性的因素。东城地处市区的中心，行政区域广阔，交通网络密集，衔接了市区的商业融合、消费人流的对接，而且东城环绕着旗峰山，生态资源丰富，形成了优越的消费环境。另外，东城建成了众多高端小区，聚集了大量的本地富人、高端白领、企事业精英、外籍人士等，形成了庞大的消费人流。
??政府的高度重视、政策的大力支持，是东城商业迅猛发展的坚实后盾。东城始终将商业摆在战略性位置上，出台了很多帮扶措施，使得已具优势的商业发展如虎添翼。据数据显示，东城现有市场主体4.4万多家，三大产业比例为0.02：39.85：60.13，工商经济繁荣，市场化方面走在东莞前列。东城将都市商贸服务业列入五大优势产业之一，提升东城中央商圈的聚集效应，营造一流的城市商业氛围，引领着全市商业的潮流。
??难题??
??同质化普遍，互补性不强
??十多年来，东城商业取得了辉煌的成绩，涌现了众多的典型项目，产生了很强的规模影响力与品牌辐射力。在获得声誉的同时，东城商业存有的隐忧与弊端也日渐凸显。
??各商业项目以自身为中心，相互间缺乏人流的对接、资源的共享，是制约东城商业发展的重要因素。世博广场作为引擎式的商业项目，规模达16.8万平方米，处于市区商业发展的重要地位。在该项目不过两百米外，金月湾广场随后建成，建筑面积逾10万平方米。近十年来，两大巨型的商业项目，除了通过东城大道进行连接之外，内部本应拓展的路网也没建起来，导致了两大项目缺少交集，无法形成人流的对接。在地理位置上稍逊色的金月湾广场，出现了较高的空置率。
??其实，两大项目在经营业态上存在一定的差异性，如果能够进行对接互动，将能极大地提升区域商业发展的水平。可是，由于两者在方位上较为独立，也摆脱不了“以己为中心”的定位，缺乏了融合发展，错失了不少的发展机遇。
??东城商业缺乏人流的对接，不只是世博广场与金月湾广场，类似的案例为数不少。像星河城定位为高端的城市综合体，本来大可衔接世博广场一带的消费，往高端化延伸，由于其衍生于大型的商住楼盘，离世博广场又有1公里之远，导致该项目难以纳入万达、世博的商圈范畴，难以进行消费资源的对接，也无法形成融合发展的效应。
??同质化普遍，缺乏互补，也是制约东城商业做大做强的关键性因素。具备综合性的经营业态，几乎成了各大商业项目的共同特征，虽然让商家拥有参与市场竞争的综合能力，不过容易失去了更为重要的整合机遇与发展平台。商业同质化普遍，甚至到了严重的状态，无疑缺乏了定位的互补，也减弱了商业的吸引力，使得整个片区的商业难以形成集聚效应。
??随着市场竞争进一步加剧，各商家逐渐有了调整发展定位的意识。例如，东城中心花园裙楼物业就在这方面作出了一些尝试。这里曾经是市区最大的商业项目，多次承办了东莞电博会。该项目与世博广场仅是一路之隔，地理位置得天独厚。可惜，在电博会转移举办地点之后，该项目一落千丈，空置了近十年。
??近年来，该项目被企业收购，改造为星玺广场，打造为高端商场。磨砺十年，推出高端商场的定位，本是具有前瞻意识的，且与周边商场进行错位发展，是大有文章可做的。可惜好景不长，项目硬撑不过一年时间，便倒闭了，现正转型为马会家居广场，招商受阻，前景依然迷惘。究其原因，有项目受制约于空间的架构、停车位不足，以及周边项目不断崛起，综合配套远超自身等因素。不过，该项目切中了商业同质化的弊端，探索转型的尝试与努力，是值得肯定的。
??同质化普遍，需要借力优质项目聚集人气。知名的家电品牌顺电电器，便作出了这样的网点布局。顺电旗下的威尼斯分店扎根莞城东纵商圈，经营时间达十年之久，于去年将新店开在东城万达广场，两家门店相距不过400米，顺电定位在中高端的客户群体，分店数量在东莞并不多，门店布点尤为谨慎。门店经理周露表示，家电卖场布局密集过高，难免存在同质化严重、恶性竞争等问题，通过布点在有影响力的商业体，可以得益于集聚效应，吸引更多的人气，获得更大的生存空间。
??■访谈
??东城商业
??探索融合发展
??具有典型意义
??东城作为全市的商业龙头，地理位置突出，优质项目集中，东城如何实现项目之间的消费人流对接，如何加快融合发展，为全市树立示范作用，备受外界的关注。为此，记者采访了东莞市政协委员梁聚峰、东莞市委党校经济学教研室主任李秋阳。
??商圈要形成合力发展关系
??梁聚峰：需要进行整体的规划，就东城商圈而言，商业项目之间要实现路网的贯通，确保消费者在短时间内拥有更多的选择，在世博广场消费之后，可以快速到达万达广场进行体验，也可以到金月湾广场进行直观感受，通过搭建对接的渠道，从而实现人流的对接。
??东城不仅要实现商圈内部的人流对接，同时要与周边的商圈，包括莞城的东纵商圈等进行对接，凸显各自优势，形成互动。东城还要借助轨道交通等快速渠道，实现与外来消费者的对接，不仅是来自东莞镇街的，同时还有来自广州、深圳、惠州等地的消费者，东城是很有条件打造休闲观光消费的，要发挥自身的优势聚集人气，形成亮点。
??李秋阳：东城商业项目为数不少，项目的新旧交替速度较快，当新商圈在形成中时，就要考虑将旧商圈的人流资源吸引过去，帮扶新商圈发展壮大。当新商圈形成了规模，聚集了人气，旧商圈在商业变化中有所弱化时，也要考虑怎样对接新旧商圈的发展问题，实现区域的人流对接。
??要实现人流的对接，需要将规划建设摆在重要的位置上，如果缺乏了长远的规划建设，就会错失了重要的发展平台，不仅无法形成整体的消费环境，同时造成了商业资源的浪费。商圈内部既有竞争的压力，也要形成合力发展的关系，使得相互间有所侧重，有所错位，这样的话，刺激消费者更多的消费体验，才会聚集更多的客源。
??商业布局要有创意思维
??梁聚峰：东城商业项目集中，经营业态接近，而且发展时间较长，已形成规模效应。加快融合发展，是立足于东城发展的需要，在大环境的影响下，商业发展不仅要有精准的定位，还要整合消费资源，要确保项目之间的贯通，将项目扭成一团，发挥更大的集聚效应。
??加快融合发展，是东城服务全市商业升级的需要。商业项目遍地开花，分布密集度过高，同质化普遍等问题，不仅是东城要解决的，也众多镇街要面对的。东城作为全市的商业龙头，在探索如何进行融合发展，是最具典型的，东城商业布局要有前瞻性的规划，要有创意的思维，要有开阔的眼界，要敢于接受新事物，善于形成特色与创意，不断焕发生命力。
??李秋阳：东城的商业发展，不止是满足于东城，也不止是满足市区，而是有更高的发展定位，东城商业超越了本身，要担当全市商业的中心。各镇街形成了各自的商业中心，基本上满足了一般的消费需求，像东城商业的发展定位，则是面向全市的，提供有特色的消费服务，东城要将商业做出特色，做出亮点，做出效应。
??东莞的商业规划有所欠缺，商圈不仅数量居多，而且缺乏资源整合，导致了商圈“各自为政”，无法形成集聚发展。东城出台措施，贯通商圈内部的项目对接问题，是不错的做法。要将商业做大做强，还得以规划为先，要有超前的规划意识，东城在这方面形成了一定的经验，可挖掘更多的亮点，这是全市商业发展所需要的。
??■破解
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??进行整体规划，实现人流对接
??聚集消费人流，带动商业繁荣，是衡量商业发展能否成功的重要标准。如何实现人流对接，提升消费吸引力，将关乎到项目的商业价值与聚集效应能否凸显出来。作为市区昔日最繁华的雍华庭商圈，历经变迁，如今在新的环境下，是否可借力与周边商业资源进行整合发展，实现华丽的转型？
??作为雍华庭商圈的重要组成部分，东城风情步行街、愉景商业步行街是东莞商业步行街发展与演变的缩影。当时以雍华庭商圈最为有名，形成了丰富的商业配套，不过存在分布零散、规模不够大等问题，并缺少了大型的商业中心。东城风情步行街应运而生，填补了这一空白，成为了东莞首条寰宇风情休闲商业式步行街。紧跟其后，愉景商业步行街也建成。这两条步行街成为了当时标志性的步行街，是东莞市的城市亮点工程之一。
??好景持续了多年后，步行街出现人气锐减、生意下滑等困难，在商业崛起的大潮中逐渐失去了优势地位。纵观其发展轨迹，既有其自身因素，也有区域硬件滞后等问题，整个区域空间受限，周边环境并不协调。日前，步行街对面的闲置地块，终于建起了商住一体化的项目，崭新的环境，优质的配套，无疑为雍华庭商圈注入了一股活力。该商圈将闲置地块盘活，不仅聚集了人流，同时提升了整体的消费环境。雍华庭商圈可以借助外界的资源，加以整体规划，提升硬件设施，再次擦亮优势特色品牌。
??大环境的整体提升，为商业发展带来了新气象，经营主体也自发地紧跟市场步伐进行转型。君豪商业中心位于世博广场对面，该项目裙楼进驻了时尚电器等大型卖场。随着市场竞争愈加激烈，以及电商的接连冲击，时尚电器着手改变较为单一的经营业态，升级转型为时尚购物广场，提供多元化的消费体验。
??近年来，市区的各大商圈不断崛起，各镇街的商业发展也取得了突破，但是东莞的消费保有量在减少，东城商业虽然处于龙头地位，不过明显感受到来自各方的竞争压力，体现在商家身上最为直接，如何进行整体规划，实现人流的对接显得至关重要。
??东莞君尚百货总经理黄国军关注到消费人流对接的问题。他说：“各大商城的经营形式是很难避免的，同个品牌不能只在单个卖场开门店。商场不怕多，聚集数量多，市场竞争激烈，这反而是件好事，促进相互间的升级改造，提升整个区域的消费环境。关键在于对接好消费人流，促使客源进行流通，惠及各个商场的发展。”
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??加快融合发展，为全市商业探路
??东城商业发展迅猛，商业基础扎实，消费氛围浓郁，如何整合成更具规模，更具效益的商业平台？如何将总量与影响力提升到更高的层次？这不仅需要有关部门的关注，同时要尽早介入，破解发展瓶颈。
??东莞商业格局较为分散，商业实体较为独立，东城商业也是如此。东城房地产开发总量巨大，商业项目往往依托于房地产发展起来，使得商业分布区域广，较为独立，相互之间缺少了资源的互动与共享。
??以东城商圈而言，多个大型项目集中在同一个区域，项目之间的融合是很重要的，像金月湾广场早前与周边项目有所脱节，只是在“孤军作战”，导致出租率不高，人气聚集度不够。当万达广场到来了，区域的整合发展已摆在议题上，对于金月湾广场而言，这将是一个难得的发展契机。
??金月湾广场与世博广场、万达广场仅隔百米距离，之前并未形成对接的道路。万达广场建成后，东城对该区域进行整体规划，开辟了新道路，贯通了万达广场、世博广场、金月湾广场、卓越时代广场等项目，使得商圈的人流衔接畅通无阻。目前，金月湾广场在打造金砖休闲街，招商项目包括美容养生、咖啡西餐、酒吧、珠宝饰品、婚纱摄影等，与万达广场进行了错位发展，努力形成了自己的特色与品牌。
??东城是东莞商业发展的窗口，也是为东莞探索经验做法的前沿阵地。东城商业的融合发展，不止局限于辖区，而且与周边商业形成联动作用。莞城东纵商圈比邻东城商圈，大可借力融合发展，扭转发展走下坡路的颓势。近年来，随着周边商圈的崛起，莞城的商业发展遇到了瓶颈，旧项目优势在减弱，新项目尚未形成集聚效应。
??东莞市政协委员梁聚峰表示，莞城商业要激活发展潜力，可以将东城商业聚集的人气吸引过来，不过前提条件是要形成自己的特色，这样才能与东城商圈形成互补，形成人流的对接。
??盈锋家居广场虽然属于东纵商圈，不过更为靠近东城商圈，正对着万达广场、世博广场。日前，盈锋家居广场正在密锣紧鼓地升级改造，打造为盈锋时尚购物广场。招商经理黄清河表示，商圈的转移、人气的外迁不可逆转，与其被市场淘汰，不如转型升级，寻找发展的空间。市区商业要融合发展，才能激发各自的优势特点，形成良好的竞争与互动关系。“商业项目汇集反而是件好事，独自经营只是小区域的消费，并不能做大，商圈内的各个项目有来自相互的竞争，但更多的是资源共享，关键是如何做好人流的对接。”商业遍地开花的状态，不止是东城，在不少发达镇街也是如此，要克服“只见星星，不见月亮”的弊端，关键要做好规划建设，融合发展。东城的商业发展格局成熟，重新介入规划建设，需要解决更多棘手的问题，不过东城正视弊端，努力尝试，积极探索融合发展之路，这正是东莞商业发展所需要的魄力。
