先来看下面这组数据：2013年下半年开始，中山固定资产投资增速回升并平稳发展。2015年1-5月全市固定资产投资总额369.02亿元，同比增长21.18%。本年固定资产投资总额增速同比去年上升7.78个百分点。2015年1-5月中山市房地产开发投资共计188.13亿元，增长17.84% 。同比去年同期，中山市房地产开发投资增速上升0.3个百分点，近半年市场投资强度较为活跃。以上种种数据都在说明一个问题：中山楼市已全面回暖。不过在开始欢天喜地过暑假之前，中山楼市如同众多学子一样还得经历一场严格而客观的期中考，在这场考试中，所有中山市民都将作为监考老师见证今年上半年的楼市成交情况，至于成绩究竟如何?是刚过及格线还是能以优异成绩毕业?且看“老师们”如何给出分数。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
■考试对象：中山楼市
■考核科目：共五项，分别为楼市政策、交通利好、商品房市场、土地市场及库存量。
■注意事项：考生禁止舞弊，超过答卷时间成绩无效;评卷人需秉持客观、公正、公开的态度给出最合理的分数。
评卷老师名单：
■合富辉煌中山公司市场研究经理谢仲娟■中山中原地产市场拓展总监植建军■知名房地产专业人士黄峻考试科目
楼市政策
均分：88.33分
评定等级：优
得分要点：四次降息、三次降准、降低首付比例
详细评分情况：谢仲娟90分植建军90分黄峻85分
此前，央行同时降准降息是自2008年来的最大力度。自央行2014年11月启动本轮降息降准"连环组合"以来，这已经是央行第四次降息、第三次降准。此次同时降准降息之后，预计将释放4700亿元流动性资金。
由于股市的深幅调整，央行本次的降准降息被市场理解为监管层在救股市，但事实证明，股市并未如预期出现大涨，但房地产行业却得到强力拉升，降息通道的全面打开，有助于降低房企融资成本，购房者在享有购房成本减少的同时，还能分享资产价值上升的收益，房地产行业将再度迎来利好。
业内人士认为，对于购房者来说，虽然本轮降息只下调了25个基点，影响并不大，但4次降息累积减少的购房成本就相当高了，如果贷款100万元、20年还清，本轮降息后，总成本减少33924元，月供减少141元;而按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。
4次降息对于购房者形成的连续利好不仅于此，进入降息通道后，集中了中国最好的商业商务资源、教育资源、医疗资源的一线城市，资产价值再次进入上升通道。对于购房者来说，一方面因降息得到了购房总成本实际减少的利好，另一方面还充分享有资产价值上升的收益，双重利好再叠加"3·30政策"中的购房首付下调，杠杆率的提升将会放大收益，促进市场交易量的进一步活跃。
老师评卷：说到政策，从去年底开始就特别振奋人心。今年上半年，在多轮货币信贷政策和房地产调控政策的松动下，中山楼市已经出现成交量的明显提振，这样看来给政策打个高分一点也不为过。至于下一阶段楼市将如何走，四次降息三次降准之下楼市"分化"特征将更加明显吧。首先一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入"买涨不买跌"的行情;二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低。这个时候房企应把控好降息降准之后的跑量去库存的"窗口期"，购房者也应看准时机入手。
考试科目 交通利好
均分：70分
评定等级：良
得分要点：深中通道、港珠澳大桥
详细评分情况：谢仲娟80分植建军70分黄峻60分
便利的交通路网能为地方楼市带来发展契机已是不成文的规矩，作为珠三角地区的核心，中山未来十年的发展更离不开交通路网所带来的便捷与商机。我们可以看到，近年来，各种各样的利好概念几乎已经被炒得一塌糊涂，最令中山引以为傲的如"深中通道"等更是被解读了千万遍，却也并没有掀起太大的波澜。所幸，各项工作都在摸索中不断前行，多少令下半年有了些看头。
据了解，广东省政府去年曾发文明确提出：深中通道将于2015年开工建设。到了4月份，深中通道终于传出不再"纸上谈兵"的好消息，开建速度有望加快。
而今年3月，中开高速公路也传出了年底开工预计2018年完工的消息。中开高速主线起点与规划的深中通道高速公路对接，路线从东向西经中山市火炬开发区、石岐区、西区、东升镇、沙溪镇、横栏镇，新会大鳌、睦洲、三江、双水，台山大江、水步、白沙，开平赤坎、塘口，恩平沙湖等镇区，在凤山接开阳高速公路，与鹤开高速公路对接，主线全长约130.7公里。小榄支线起点位于中山市西区，以立交形式与本项目主线相接，沿规划小榄快线走廊往西北向延伸，经沙溪镇、东升镇、小榄镇，终点以立交形式接佛江高速江门段，路线长19.94公里。
最实在的还得看港珠澳大桥，最新消息显示，桥梁工程方面，据港珠澳大桥管理局介绍，桥梁工程力争今年9月全部贯通。
老师评卷：不要再提深中通道这四个字啦，耳朵都起茧了。总之利好是有的，不然上半年火炬区的网签量也不会那么可观。当然也少不了政府的功劳，为了这条通道带着一帮开发商去珠三角也做了不少宣传推广，只是力度还有望提高。今年下半年港珠澳大桥建成大概是板上钉钉的事了，在促进香港、澳门和珠江三角洲西岸地区经济进一步发展方面是有重要意义的，很快珠三角半小时生活圈就要现实了，对于中山而言也不失为一件好事。
考试科目 商品房市场
均分：86.67分
评定等级：优
得分要点：成交套数大涨4成
详细评分情况：谢仲娟90分植建军90分黄峻80分
在经历了长达几年的"寒冬"之后，中山楼市自2013年起开始逐步回暖，成交量更有逐年递增之势，尤其在2014年底连续数月成交破万，为中山楼市开创一个全新的局面。然而到了2015年上半年，强劲的势头丝毫不减，成交量一路高歌猛进，至今年6月底，中山市商品房成交54871套、524.6万方，均价6014元/平方米，同比去年同期成交套数和面积分别大涨43.3%和30.9%，均价下降2.8%。在住宅方面，2015年上半年共成交38111套，占比69%，这个数字略高于去年的65%，却远低于2013年的82%。
具体来看，整个上半年最明显的波动是发生在"3·30"政策公布之后，自此月成交持续走高。5、6月更是连续成交破万，其中6月商品房成交13878套，创造最牛6月历史的同时也一举打破2014年10月单月成交11705套的中山商品房月成交记录。
在今年上半年镇区商品房成交排名中，坦洲镇以7255套、69.6万方位列第一;东区凭借远洋城车位大量成交紧跟其后，共成交5724套、41万方;向来给力的火炬开发区也表现尚可，以5022套、58.5万方排名第三。
在房企之间的博弈中，2015年上半年远洋地产可谓扬眉吐气，凭借远洋城和远洋启宸的车位成交跃居套数排名第一，中山地产大哥雅居乐套数稍微落后，只能屈居第二。不过在地产面积和金额成交排名方面，这位大哥还是保住了自己的桂冠，敏捷地产排名第二。而君华地产和兴源地产也分别凭借单盘君华新城和优越香格里的优越表现而榜上有名。
今年上半年住宅成交逼近去年同期商品房总成交并且赶超市场火爆的2013年同期的住宅成交，中山楼市已经全面回暖。但同时亦不能放松警惕，中山库存高企、供大于求、人口基数小造成持续消费力弱的客观市场环境仍依旧存在。
老师评卷：从以上这些数据来看，中山楼市上半年这场硬仗打得确实比较漂亮，如果具体到各个镇区其实也是可圈可点的。比如坦洲今年成交量与均价都呈快速上涨之势，可以给到90分的高分，开发区也因为深中通道的利好而突飞猛进，投资、自住、养老都不错，而且未来会更耀眼，分数与坦洲持平。城区总体较为平稳，但只能给到70 分左右，因为在这些大额的成交量中有不少是被车位所拉高，尤其是远洋城，这使得整个成绩有 "作弊"的即视感，所以必须要扣分。
考试科目 土地市场
均分：40分
评定等级：不及格
扣分要点：土地成交宗数同比暴跌近五成、商住用地连续四个月吃"零蛋"
详细评分情况：谢仲娟50分植建军40分黄峻30分
记者整理发现，2015年上半年中山土地供应数量为34宗，面积为116.07万平方米，分别同比下跌33.3% 及11.7%。34宗土地里面，商住类地块为12宗，占比35%，这12宗商住地块里面还有几块是面积仅有几百平方米的私人住宅地，可用于商品房开发的在个位数以内，这与前两年商住类地块占据绝对优势可谓天壤之别。据统计，城区(东区、石岐、南区、西区)一共供应9宗地块，余下镇区25宗，城区土地供应热度在下降。单个镇区方面，三角镇上半年供应6块地排在第一位，而沙溪、南区以4块并列第二。
在交易量方面，上半年土地交易量共32宗，其中24宗顺利成交，有8宗流拍。在这成交的24宗土地中，仅有7宗为商住用地，其中有2宗是面积仅几百米的私人地块，可用于商品房开发的仅有5块。值得注意的是，在二月份至五月份这4个月中，商住类地块竟然零成交，这在中山这么多年土地市场里委实少见。总体来看，上半年成交宗数比去年同期暴跌48.9%。成交面积79.86万平方米，同比去年下跌41.2%;成交金额7.93亿元，比去年同期暴跌54.7%。由此可见，无论是供应还是成交，2015年上半年的数据均只有去年同期一半左右，而去年上半年数据已经被指为自2011年以来最差的一个上半年。
老师评卷：看看这些数据就可以知道中山今年这门学科考得有多差，居然连及格线都没过，到底是学校没教好，还是学生们自己不努力，估计只有天知道。在刚过去的6 月份，中山土地市场供应和成交忽然热闹了一下，让人有一种土地市场即将回暖的错觉。最近石岐张溪也推出了两宗优质大型地块，一块是张溪"峰溪沙"纯商业地块，该地块就是备受关注的"万达绯闻地块"，另一块是东河北土名"泥板仔"商业住宅地块，两块面积均为6.4 万平方米左右，起拍价200 万元/亩，同样还无人应价，流拍几率很高。可能接下来的一段时间土地还会笼罩在流拍的阴影中，情况仍然不乐观。
考试科目库存量
均分：61.67分
评定等级：较差
得分要点：新增套数同比下降3.57% 、库存重回"6"字头
详细评分情况：谢仲娟80分植建军65分黄峻40分
据合富辉煌(中国)中山市场部数据显示，2015年上半年新增住宅33236套，新增面积374万方，同比去年新增34467套，新增面积383万方分别下降3.57%，2.35%。2015年上半年平均每月新增5539套，在各月新增中，4月新增最为显眼，共7387套，为五一提供了充足货源。
数据显示，从2015年上半年住宅新增各面积段来看，100-120㎡ 面积段新增9872套，占比30%;从各户型来看，三房二厅新增19375套，占比58%，为新增主力部队。
新增的放缓为库存的减少赢得了一丝喘气的机会，自中山库存于2014年9月底正式迈上"7"字头后，通过"9·30"政策的大力推动和各房地产商年底输出的各种优惠降价配合，在每月成交破万的情况下，终于在去年年底把库存打压在"7"字头以下。进入2015年之后，随着传统春节和经济整体下滑的影响，库存随之反弹，亏得"央妈"连放利好(半年内三次降息、四次降准)，库存终于在今年6月正式步入"6"字头。
截至2015年6月30日，中山住宅库存共67333套，从面积段上看，其中100-120平方米、120-144平方米、80-90平方米为主要面积段;从户型上区分，三房二厅为绝对主力，共33146套，占比49%。
老师评卷：自从中山被全国扣上"高库存城市"这顶帽子之后，但凡数量上有些许的变动都牵动着众多业内人士的心。看在上半年学生们积极去库存、新增有所放缓的分上，给个及格分算是比较公道的了。毕竟看看这依然接近7万套的数据，还是不免让人心生凉意。所以革命尚未成功，同志仍需努力，争取在年底的期末考试中发挥出更好的水平。
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