黄峻：房产的“被投资”

  管理层在近年来出台所有的针对“房地产投资”的调控上，总有一种“让人觉得”中国的房价问题好像主要就是投资与投机推高房价。而且相关的文献都是围绕如何压制投资性需求问题，甚至经一些舆论引导下，变成投资房地产有点“道德问题”一样。

  其实，这里有三个层面的问题：

  (1)投资房地产不存在法理问题，而且是社会必须存在的：古今中外，投资房地产都是一个相当普遍的现象，从人类历史上看，投资房地产其实也是社会经济发展与进步的产物，只有原始时代和现代的原始部落才没有这种投资。

  而国内近年鼓吹的欧美社会以“租房”为主的社会形态，其实也是转移视线混扰逻辑：那么没有投资房地产，租房的房源怎么来？欧美国家并没有大量的保障房，都是以货币化补助低收入家庭。

  同样情况也会在国内发生：要是没有投资性房产，那么低收入家庭就算理想状态下全部由保障房解决住房问题，而收入高于这个保障房要求的家庭、未组建家庭的大量社会青年却没有能力买房的，要去哪里租房？

  (2)投资性购房“炒高”房价本身就是本末倒置的结论：

  中低收入家庭住房问题本来按照1998年房改的方针与精神，就是由保障房来解决，高收入家庭由市场解决，这才出现“商品房”这个中国特色词语。

  而根据国家统计局公布的2012年全国商品房销售额6.4456万亿元，而城镇居民总数是6.645亿左右，全国城镇居民人均可支配收入3.64万元左右，那么全国城镇居民人均可支配收入总额为24万亿元左右，减去2012年新增人民币存款10.81万亿元，剩余13.2万亿左右，商品房销售额占了整个城镇居民可支配收入实际使用50%左右，怎么可能还有“炒高”的能力？就算用银行贷款，也要5成首付，还有持有成本。-----所以，用数据说明：全国如此庞大的房地产市场不可能真正“炒得动”，何况还有大量库存与在建项目？老百姓不可能不吃饭全买房吧。

  (3)鼓吹投资性购房推高房价以证券业为甚：

  国内老百姓可以投资的渠道非常少，集中在房地产市场与证券业，近年了多了“发展迅猛”的基金、债权、理财产品。

  由于近10年房地产市场投资基本都是盈利，而同期证券、基金等绝大部分亏损或者跟不上通胀，所以，不在舆论上打击房产投资，就会让证券业难以为继。

  而细心也会发现，现在的基金由银行承销，由于老百姓越来越明白这种圈钱游戏，银行现在基本是“黑销”、“硬销”，更甚是贷款“打包购买”的“逼销”。

  这种情况，会在舆论与某些层面误导民众与管理层。

  其实，房地产投资，更多是“被投资”：

  因为，对现在的老百姓来说，除了房产，几乎已经没有更稳定和实际的投资渠道了，尤其在国内证券、基金业野蛮发展与相应管理滞后的投资环境下。

  对于大部分民众来说，投资房产实际上是一个比较无奈的选择，是一种“被动投资”。

  近日有多家媒体报道，在国外投资渠道多、通货膨胀率不高、金融市场完善等原因，因此国外的原居民投资房产不过分热衷。以此反衬国内房产成为大部分市民的投资选择。

  的确，在国内许多的财务理念里，中长期的理财则大部分都建议购买房产，房产虽然投入不小，但比起基金、股票的高风险来说，仍然是门槛较低的投资产品。

  那么，除了房产，百姓还能安安全全投资什么？其实，世界上没有绝对安全的，只有相对安全，要是国内房地产市场有泡沫，那么国内的证券、基金、债券等泡沫就更大的多了。

  在CPI不断上涨的年代，存款利息抵不过CPI的上涨速度几乎已成共识；股票至金融危机以来表现全球除希腊外最差，让投资者望而却步；基金、期货、债券投资品曾经火热，但发展到要“黑销”、“硬销”，民众心里明白怎么回事的。老百姓也不可能将所以财富变成实物黄金放在家里，而且没有每月稳定“租金”。投资房地产，其实也是无奈之选。

  而住宅的“兄弟”商业地产，在住宅被调控后也被一路看好，但对资金要求高，且近来全国集中推出竞争白热化，对于手上只有几十到百来万“养老钱”的普通民众来说，无疑也是投资大、前途渺茫的投资产品。

  当这些恐惧通货贬值让血汗钱受损失的资金没有合适的出口，民众寻觅不到更合适的投资渠道，唯有“被投资”。

  楼市调控所谓要房产的“去投资化”，其实未必充分考虑民众的投资有相当部分是“被投资”，以高税负来压制，成效未必如意，这在历年调控结果可见一斑。

  即使被调控，转卖困难重重，但对于相当庞大的民众投资者来说，其稳定性和收益仍然高于别的投资渠道。何况，固定资产的投资已是国人根深蒂固的投资习惯。

  而在市场经济的环境下，让商品房的性质更加纯粹一点，在减低民众税负的同时，将建设保障房如此巨额资金变成以轻松灵活的“货币化补助”，立马使得大部分中低收入家庭住房问题得到解决。让房地产产品保持其与生俱来的、合理的投资价值，也为货币化补助收益者可以租住，才是是让房地产市场更加健康的最行之有效法则。