编者按：2013年年底，广州公寓浪潮来势凶猛，仅12月中旬一周就有4000套新货入市，大有与刚需产品平分秋色之势，连供应一直处于低位的老城越秀区也有新盘御东雅苑即将入市，首期将发售公寓产品。
公寓供应量井喷，业内分析是因有需求使然。11月18日，穗六条突袭广州楼市，“三年社保”成为外地买家入手住宅的拦路虎，“七成首付”也抬高了投资客的门槛。新政后首个周末，不限购不限贷的公寓引来一股抢购热潮，两公寓盘大卖近千套。
公寓虽一直大受投资客的青睐，开盘现场经常会出现“日光”的字眼，重量级土豪整层甚至整栋地疯狂扫货，然而，也有“坐冷板凳”的时候。“金九银十”传统楼市旺季，越秀区的民间金融大厦开盘仅售三成。穗六条出台后第二个周末的开盘现场，敏捷御峰国际和珠江国际纺织城二期两公寓盘也仅售三成。
本期《华南城市论语》专家组走进御东雅苑，共同探讨广州的公寓市场，2014年公寓投资前景如何？如何判断一个公寓盘的投资价值？御东雅苑如何在竞争激烈的公寓市场寻求突破？
时间：2014年1月10日 15:40-17:00
地点：御东雅苑
主持人：
王 瀚：资深房地产专家、华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员
主题发言：
许学锋：广东房联房地产常务顾问、战略规划与房地产投资专家、广东省企业文化协会副会长
论坛嘉宾：(排名不分先后)
王则楚：广东省政府参事
胡 刚：广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家、城市规划专家、中国城市规划学会会员
谈锦钊：广州市房协专家委副主任、广州社科院高级研究员
钟 炬：中华易学研究院副院长
黄穗诚：广州市房协专家委委员、房地产资深人士，华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员
朱秋利：广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理、华南城市研究院历史建筑保护研究中心主任
申格联：广东工业大学房地产高级经济师
郑焕钊：广东省人文社科重点研究基地研究中心研究员、华南城市研究院文化产业研究所所长
专家组参观样板房
论坛现场
主持人：各位下午好！欢迎各位参加《华南城市论语》第118期，今天的地点换到御东雅苑，我们要讨论的是“2014年广州公寓投资前景 分析”。公寓这个内涵丰富的产品，既涵盖了居住概念，也是商业地产，可商可住。这些年公寓一直在发展，而最近两三年热度越来越高，今年的前景如何？先请许 博士对公寓的前景做一个分析。
许学锋：广东房联房地产常务顾问、战略规划与房地产投资专家、广东省企业文化协会副会长
许学锋：由于限购的政策对买房对象的限制，导致很多原本想购买住宅的人只能购买不限购的产品。而在不限购的产品中，公寓最有代表性。广州的公寓热是这三年来才出现，从整个中心城区来说，过去这几年都出现过一些不错的公寓，也受到购房者的热捧，总体的形势比较乐观。此外，在房地产总形势趋向好的大背景下，公寓越走越热。投资商也看到市场的前景，在过去几年，公寓项目成为他们的重点发展对象。
今天我们来到御东雅苑，也发现一个情况，东风中至东风西路段的写字楼比较多，但公寓产品较少。所以，在这个地方做公寓项目，我们认为前景非常不错。
第二个观点。在投资公寓的时候要非常注意它的使用年限，它本身的年限比住宅短，只有50年，刨去开发期，有些公寓仅剩下20多年，据我所知，番禺有几个公寓盘交楼之后的使用年限只有20年左右。假如实际使用年限比较短，就要根据有效的使用年限定价合理。如果转手时，年限仅剩下10年，就卖不出一个好价钱。
第三个观点，公寓的总体价格与住宅之间有差距。按照不完全统计，同地方同档次的公寓价格约为住宅的80%，我们可以从周的住宅产品来判断一个公寓的价格是否合理。举个例子，珠江边的住宅产品是6万/平米，那么同地段同质量档次的公寓价格应该是4.8万/平米。然而，在御东雅苑所在的东风路地段有一个特殊性——学位，这一带的住宅目前市场价格是4万/平米左右，假如刨去学位名额的价值，价格应该在3.5万/平米左右，按照住宅价格来折算，公寓的价格大概接近3万/平米。说明一下，3万/平米是指单层公寓的价格，如果是LOFT公寓，应该是4.3万/平米比较合理。
此外，我有一个建议，御东雅苑公寓的销售重点应该是突出居住，而不是写字楼。目前，广州写字楼整体的价格偏低，4万/平米的价格可以在珠江新城买到不错的写字楼。
主持人：谢谢许博士，接下来请钟总谈谈您的看法，或者您点评一下住宅和公寓产品。
钟 炬：中华易学研究院副院长
钟炬：我接触公寓的时间比较早。广州从刚开始出现公寓到今天，大概经历了三个阶段。第一个阶段叫“离得开”，广州最早的公寓是回香港最近的地方，这些人想下班就回香港，第二天早上再回来，或者是周末往返。第二波公寓在这个基础上往前进了一步，叫“赶得及”，即上班赶得及，这些地方离工作的地点比较近。而第三波公寓已深入了老城区。最近我带几个客户参观公寓，我们都知道，珠江新城是最多公寓区的地方。然而，他们总觉得缺点什么东西，后来才知是缺少广州地道的文化。但是这种具有传统文化底蕴的公寓目前比较少，所以这类公寓可能会有很多客户喜欢。
我简单说下什么样的公寓值得投资。
首选看地段方面，过去的公寓基本是占据商脉地段。按照我们中国的发展，商脉必然要走到政脉，甚至是商政结合，会更方便于工作和生活，而商政两脉皆旺之地的公寓最具投资前景。
其次看产品本身的条件。朝向对于住宅而言是最重要的，朝向不好可能对人的身体造成影响。而公寓朝向的重要性相对弱一些，因为公寓一般都是统一装修，甚至带酒店或写字楼的性质，设有供冷暖的中央空调。所以购买公寓不一定要纠结南向，而是要注意视野和户型结构。
最后，我提醒一点。今后的限购和限贷等行政色彩可能会淡化，公寓的投资热潮会有所下降，所以，投资公寓要挑选个别精品公寓，选择适合自己的，而不是盲目抢购。
主持人：谢谢钟总。公寓也适合创业者、年轻购房者以及小户型需求人群。接下来请郑博士谈一下您的看法。
郑焕钊：广东省人文社科重点研究基地研究中心研究员、华南城市研究院文化产业研究所所长
郑焕钊：公寓本身对年轻者来说，是一个过渡性的住房。首先是用于自住，去工作地点便利。其次，一般在持有10年后，有能力买另一套房子，而这一套公寓可以转手或出租。基于这个考虑，只有位于市中心或具交通优势地段的公寓才有可观的租出回报率。
去年开盘的有些公寓销售情况不是很乐观，我认为，影响成交关键还是交通和区域。
主持人：请谈教授谈谈您的看法。
谈锦钊：公寓投资是广州房地产市场的一个趋势，为什么这样讲？
首先，公寓回避了限购限贷的政策。外来投资客没有本地户口，也不符合三年社保的购房条件，这种情况下，他们无法购买住宅，很可能就转入公寓市场了。
其次，市中心的土地越来越少，地价也对应越来越高。土地的稀少决定了楼宇不可能大量的建造，特别是在商业、交通、文化娱乐设施集中的旺地。而商业公寓既可以自住和出租，又可以作为商业写字楼。因此，公寓已成为广州房地产市场的走势，特别是市中心的旺地。
我刚才看了御东雅苑的户型图，41平米的楼面，建筑面积是43平米、50平米、60平米，间隔腾空的不多，就是面积增加60%。这样小小的面积里就可以居住和办公，大大提高使用效率。因此，御东雅苑作为自住、出租和投资确实很适合。
第三个观点，公寓的走势要看预期。随着广州周边的范围扩大，中心区好的地段的功能作用会越来越高，而广州作为国家中心城市，市中心的公寓会更加短缺。
接下来，我们来分析下老城区和番禺南站的公寓价格。
在交通商业发展的地区，公寓也多起来，比如南站，但南站的发展究竟如何还需专家去论证。南站的敏捷时空壹号吹风价大概是1.3万/平米，开盘时却卖到1.6-1.7万/平米左右，且当天就卖出80%，基本上算是“光盘”。现在奥园的第二个盘也推出来了，也是一下子就卖完了。
我们再看看御东雅苑，老城区的位置绝对是一流，处在北京路商圈，交通便利，旁有名校、中山纪念堂等文化场，这些都是不可复制的资源，这里建起来的公寓自然具有强大的吸引力。项目现在报出的价格大概是3.8万/平米，这个价钱不算高，且是LOFT公寓，如果开盘再点折扣和优惠，我估计会很好卖。
即使再放开限购以后，我估计LOFT公寓还是有很大的市场。首先，LOFT设计提高了土地和房屋利用效率，很多购房者会觉得80、90平米以下的房子会太小，而40-60平米LOFT公寓两层的使用面积就有70-100平米。其次，住宅无法作为办公用地，在严格的管理之下，写字楼肯定要跑到这里，特别广州搞总部经济，鼓励青年人创业，青年创业者不可能一下子买100-200平米的写字楼，就算是租，这种小面积的LOFT公寓也会更加适合他们。
主持人：谢谢谈锦钊教授，接下来请申老师谈谈您的看法。
申格联：广东工业大学房地产高级经济师
申格联：今天《华南城市论语》的话题是：2014年广州公寓投资前景分析。谈这个问题之前，我们要解决三个问题：
第一个问题，公寓是什么？
第二个问题，LOFT公寓是什么？
第三个问题，影响公寓投资价值的主要因素是什么？
第一个问题，公寓是什么？它分为住宅型公寓和商务型公寓，住宅型的公寓是70年的土地试用期，商务型公寓是50年。而公寓具有商住两用的性质，具有三位一体的功能，集酒店、家庭、办公场所一体，既可以享受酒店的舒适和专业服务，又有家庭的温馨，又有办公场所的便捷。
第二个问题，LOFT公寓是什么？“LOFT”译为阁楼、复式，而LOFT的设计让顾客能够以最小的钱买到最大的面积。现在市中心的很多住宅因需要做一些绿化，导致公摊面积特别大。我一个同事在珠江新城买了一个180平米房子，但180平米的只做成三房，原来是实用面积太小了，花五六万每平米买公摊面积，实在是不值。
第三个问题，影响公寓投资的主要因素是什么？一般来讲，它受到地段、规划、开发商、物业管理、装修标准以及家电设施等因素的影响，其中，最主要的因素是地段。而广州最佳地段是哪几个地段？我用“一金二洋三命”来概括。
一、掉到一个黄金盆里面，广州的黄金盆就是体育中心周边。
二、落到两个洋人圈。一个是珠江新城，一个就是花园酒店。
三、处在三条生命线。广州东西大动脉的三条线分别是东风路、环市路、中山一路。
而御东雅苑处在东风西路和解放北路的交界段，解放北路又是南北的大动脉，这个地段主要给单身贵族住的，省政府就在旁边，年轻的公务员就是单身贵族。此外，项目旁边就是纪念堂，而纪念堂选址此处正是因为这是广州的中心所在地。
我概括来讲，热销的公寓需具备几个条件。第一，年限要长；第二，周边要旺；第三，项目要新；第四，设计要巧。
以上的三个问题解决好了，最后一个问题是大家所关注的政策导向，什么叫政策导向？最近有新消息出来，现在国家允许银行破产，破产后，银行只赔个人不赔企业，只赔存款，不赔理财产品，而且国家规定最多赔付50万。所以我奉劝有钱人，不要存太多在银行，还是用于投资地产项目比较好。
主持人：谢谢申老师很详细的分析和善意的提醒，接下来请朱总谈谈您的看法。
朱秋利：广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理、华南城市研究院历史建筑保护研究中心主任
朱秋利：御东雅苑处在广州市老城区，生活便利，又占据历史街区的地段，而广州市的历史街区是限高30米的，未来将很难要盖高楼，区域资源非常稀缺。接下来，我从三方面分析公寓投资前景。
第一，在北上广深四大一线城市中，广州目前的房价是最低的，与上海、北京相比存在很大差距，因此上升的空间也很大，而优质地段的房价上升空间更大。现在御东雅苑的公寓定价在3-4万/平米左右，还是比较便宜的，如果在北京或上海，起码是6万起/平米，香港更不用说。此外，这几年，广州中心区和周边地区的房价逐步拉开，更彰显了中心区的投资前景。
第二，御东雅苑与广州其他公寓相比，具有优势。它处在文化地段，广州最大书院群就分布在周围，东风西路、百灵路还有越秀山附近都有很多书院。
第三，广州未来将有三类刚需。第一类是城镇化带来的普通刚需族；第二类是在广州从事贸易工作的全国乃至全球各地人士，他们因受限购政策影响而会选择公寓；第三类是全广州的社会组织，特别去年以来数目大增，很多组织会选择公寓作为公办场所。
综合上述，我认为广州公寓投资前景可观，而具有稀缺资源的核心地段更为可观。
主持人：接下来请黄老师谈谈你的看法。
黄穗诚：广州市房协专家委委员、房地产资深人士，华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员
黄穗诚：今天的讨论话题是“2014年广州公寓投资前景的分析”。首先，要考虑广州是一个什么样的定位？广州是一个千年商都，这是历史的渊源。其次，广州是国际大城市，将来会有更多的企业入驻广州。今天，我们去到上下九和人民南路这些历史老街，都会发现一个现象，首层沿街是商铺，而二楼是住宅。而再次之前，广州著名的骑楼建筑是“前店后家”模式，这种商业经营模式正是在现在LOFT公寓的模式。
广州改革开放多年，专业市场涌现。从这里转个弯就是中山六路的专业市场，六榕路也有很多专业市场，甚至东风路也有电脑市场， 这些中小企业都有“楼下办公，楼上居住”的需求，而御东雅苑正有适销对路的产品。
其次，项目具有明显的地理优势。作为办公地点除了交通四通八达之外，还得让生意伙伴们容易找到，而项目旁就是中山纪念堂、省政府、市政府等，地理位置非常显著。
主持人：谢谢黄老师，接下来请王老师谈谈你的看法。
王则楚：广东省政府参事
王则楚：房地产最重要的是地段，第一是地段，第二还是地段，第三还是地段。御东雅苑所处的位置就不错，从休闲来说，离白云山不远，从旺地来讲，离中山路不远，公共配套也比较好。在广州老城的中心区，像御东雅苑这类楼盘不可多得，卖完了就没了，因为它的配套已经完善我，不像部分楼盘只说未来规划，等到学校成熟，小孩已长大，不需要学位了。
其次，项目的户型多种，满足了很多人的需求，有能力购买的人也多。再次，公寓不受限购影响，市场前景还是比较大。
如今，我们现在存款是风险更大，所以投资到房地产是好的。
综上所述，中心区的公寓和住宅都很有销售前景，可以预测御东雅苑开盘时会“日光”。
胡 刚：广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
胡刚：公寓会成为未来广州居住的重要形势。现在，广州的地铁越来越密集，网络也越来越快捷，这两个趋势非常明显。而城市化带来了很多的年轻人，年轻人的生活模式跟我们完全不一样，他们大量利用网络，乘坐地铁，流动性大。我认为公寓的最佳区位是靠近地铁，离开地铁口不要超过1000米，通过地铁可以到达广州的任何地方。
以前，工业区、商业区、居住区都是分开的，以后的城市结构可能不是这样，而是一个一个这样的组合体，这些组合体就是住宅、写字楼和商业设施组合起来的，再用地铁线把各个组合体连接起来。
第二个观点，以后居住的户型也在变化。现在一般家人很少人有客人，客厅就不需要这么大，如果是处在上述的组合体中，就可以在楼下的茶室和咖啡店接待客人了。餐厅也不需要太大，年轻人的节奏很快，在家吃饭的机会比较少。
钟炬：我补充2个意见。这个地段是非常有特色。我们叫做商亨通之地，所谓的商脉就是政脉，我们的政府为什么从古到今都在这里建呢？因为这里有一个很好的山脉，流花湖离这里也大概只有300米，空气相对不会干燥。同时，这个地方又是商业的中心，古代商业中心也在这里。
另外一个特色，在文化方面，除了有小学、中学之外，附近有六榕寺，光孝寺，还有一个三元宫，可能是我们广州最旺的道宫，经商之人遇生意不顺，就会来次拜一拜转运。从这个角度来说，这个地段的住宅商脉亨通，只要定价合适，肯定不愁卖。
许学锋：补充一下御东雅苑的优点，我刚才了解到，这里的车位配比是1:1，中轴线以西是所谓的老城区，现在最大的问题就是停车，购房者对此很关心，不管是租还是卖，一定要有车位，如果可以做到1:1，就是一个非常好的亮点。
主持人：由于时间的关系，今天我们的《华南城市论语》到此结束，感谢各位的精彩发言。
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