北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场高速发展至今已经走过了十年，而南京、杭州、武 汉、成都等二线城市市场快速扩张也都有了5年以上的 历程，正是因为如此，当限购限贷等强压性政策执行之后，外界普遍对这些城市市场的需求规模产生了质疑，尤其是首次置业的刚需究竟还“剩”多少，这直接关系 到未来房地产市场的扩张空间，在此，我们将从以下两个层面上给出我们的答案。
人口增长成交贡献率：大多数TOP30城市房地产市场扩张速度并未超出人口支撑能力
假设一个城市在一个时期内，当常住人口增长速度和商品住宅成交面积增长速度相一致时，我们认为这个城市在首次置业的房地产市场的供需两方相对平衡。数据显示，在2006-2011年的这6年中，大多数TOP30城市商品住宅增长速率和人口增长速率相当。
我们发现，一线城市如北京、上海、广州，长三角经济圈中的苏州、杭州、南京，近年来人口增长迅速，相比之下商品住宅的增速尚不能满足近年来迅猛的增长；大部分二线城市，如中西部省会贵阳、成都、武汉、合肥等，住宅成交增长速度和人口增长速度基本相符。
只有极少数城市出现了住宅增速偏离人口增速过快的情况，这些城市大致可分为两类，一类是经济欠发达地区的省会城市或者区域经济中心，例如石家庄 和唐山分别是河北省的政治和经济中心，这类城市对本省的吸附力极强，当前人口增长和住宅供应的缺口只是阶段性现象，未来随着城市化的推进会逐渐消化掉这部 分库存；而对于另外一类诸如惠州、威海这样以旅游和投资为主的城市来说，过度依赖单一的外地需求，而本地的刚需又无法支撑如此大体量的开发，未来的风险正 在累积。
租房户比例、动拆迁规模：京沪动拆迁规模相当于全市一年销售量，大部分城市潜在刚需庞大
城镇人口租房户比例和动拆迁量两个指标，大致可以反映出一个城市外来人口和本地人口对首套房的需求情况。从下面这张租房比例-动拆迁的散点图可 以看出，2/3的TOP30城市在这两个指标上都要高于全国平均水平(图中虚线所示)，其中北京、上海2011年拆迁量分别高达736万方和890万方， 几乎于相当于上述两个城市在房地产调控年里一手商品住宅一年的成交量。根据我国现行的实例，大多数城市对于拆迁户的补偿都是以实物的形式，按道理不会对商 品房市场形成冲击。
但是实际情况是，被拆迁的住房通常是有着20年房龄以上的老公房(或者里弄房)，相当一部分本地居民并不住在其中，而是租给外地打工者，拆迁就 意味着这部分租房客将被迫再次转移到市场，典型的例子如郑州——当前郑州正处于城市更新的加速阶段，大量的政府拆迁、城中村改造创造了大量的刚性需求，这 部分需求正集中向当地租赁市场和商品房市场，使得需求规模爆发式增长，从2012年6月至今，已经出现了5个月70万方以上的月度销量成绩，这在过去的郑 州市场是极为罕见的现象。
