新浪乐居讯 惠州正处于姹紫嫣红的季节，无论是荷花映日还是紫荆缭绕，都为这夏日增添了几分娇柔。上半年的房地产市场也正如此时的节令一样，嫣然明媚一片——量价齐升，即使忽有几场骤雨也都很快放晴。在这繁花似锦的季节，纵然百花的娇媚，也会染秋色冬声。2013年惠州房地产市场繁花之上的风云际会与锦绣之下的暗流涌动，合纵联行将为您一一解读。
2013年上半年市场总结
特征一：消化利空，预期良好
惠州房地产市场经历了近两年的调整，之前政策打压的不力影响基本被消化完毕，让政策在一定意义呈现“边际递减效应”。特别是2012年下半年市场的“回暖”让原本观望的购房需求不断释放，惠州2012年房地产开发投资约482.2亿元，同比增长约28.1%，由此可见，行业内对于2013年后市预期良好。
2013年惠州固定资产投资约445.57亿元，同比增速约12.5%，投资热情度依然高涨。土地市场交易活跃，2013年上半年有75总土地成交，成交面积约182万，同比增长约10%，楼面地价同比增长迅猛，同比由561元/㎡增长到1201元/㎡，土地成交价格的大幅增长也表明了行业对后市的良好预期。
特征二：“国五条”软着陆，惠州影响有限
3月出台的新“国五条”雷声大雨点小，其中两点核心内容：一是更加严格的限购、限贷政策，二是二手房交易个税调至20%，这两点在惠州没有细则出台，也没有落地执行，因此其对惠州房地产市场的影响极为有限。反而，二手房购房成本的增加把需求挤压到新房市场，增加了新房市场的需求量，同时“老调重弹”的调控政策也使刺激了观望和犹豫需求的提前释放，所以在政策出台后形成了一轮购房高潮。
特征三：经济发展、规划利好和人口增长形成了需求的有效支撑
惠州第一季度的GDP约为556.9亿元，增长约12.5%，增长全省排位第6名，并首超中山。惠州已经进入快速发展期，同步第一季度的CPI同比有较大回落，居民收入呈上涨趋势，居民手中拥有更多的资金，这些都为房地产市场的“量”和“价”提供了坚实基础和有力支撑。
另外我们再看一组数据，截止到2012年惠州的常住人口约为467.40万，外来人口的年增长率约为10%左右，此部分的外来人口也陆续购房。同步惠州的每年约有5万左右的的新生儿，新生儿的到来，也会拉动购房及换房需求。
5月份出台的《惠州市近期建设规划(惠城组团)(2011～2015)》(草案)，对惠城区近期的发展、用地布局、建设项目等进行优化调整，极大的提升的惠州的城市规划建设格局，提升了购房者的购房信心，并有效提升了购房热情。
特征四：上半年新增供应有限，消化存量为主
2013年上半年，惠城区供应住宅12002套，供应面积约145万平米，无论是供应套数还是供应面积同比都有所下滑，新增供应量不多，以消化存量为主。惠城区住宅成交14827套，同比上涨约17.5%，环比下跌约2.6%；成交面积合计约167万平米，同比上涨约7.5%，环比下跌约4.47%；。惠城区网签均价约6379元/平米，同比上涨约29%。同比价格的大幅上涨，除了2012年上半年集中的“以价换量”均价较低的因素外，各片区也由于不同的原因推高了价格。
我们具体的看一下各片区的情况，其中河南岸麦地、东平、江北等成熟片区供应项目“屈指可数”，发展商“惜售”心态显著，分批次快速推高价格；金山湖、东江新城、南部新城等中高端片区愈发成为关注和置业热点，供应以改善型购房的中大户型为主，成交结构的变化也是价格的重要推手；陈江仲恺、水口等性价比片区，在供应量不足和片区发展利好等诸多因素的共同作用下，价格短期内迅速上涨。
合纵联行看下半年，惠州房地产市场整体上依然会保持上半年的局面，呈现“稳中有升”的局面。为什么叫“暗流涌动”呢？
我们认惠州楼市下半年整体是“稳中有升”的。惠州城市和经济的快速发展，相对宽松的调控政策以及差别化信贷政策对需求的有限影响，等等，这些都保证了楼市基本面的稳定，那么具体的情况还得回归到市场供需层面来分析。
需求是没有问题。惠州作为珠三角经济圈中承接深莞穗三市产业转移的重要城市，近几年移民人口均保持一个稳定增长的态势，“城镇化”的长期利好既放大了需求量，也促进了城市外围片区的快速发展。惠州适龄购房人口还处于高位，家庭户数规模的裂变还在进行中，老城区的改善性需求也在不断地稳定释放。此外，我们还有一个有利条件就是家庭资产的不断增加，2012年惠州全年城镇居民人均可支配收入约29965元，同比增长约12.6%，居民储蓄存款余额约1351.4亿元，比年初增长约15.1%，所以说我们的家庭负债能力是没问题的。总之，在市场的需求方面，我们认为大量的购房需求依然存在，下半年至少会有两次集中式的释放。
供应，下半年会有一个新品集中供应的过程。这会对市场造成多大程度的冲击呢？合纵联行统计下半年惠城区预计有新增供应的项目约55个，预计新增供应量约154万平米，这与上半年约145万平米的供应量基本持平，略高于2012年下半年的约130万平米，远低于2011年下半年约300万平米的供应高峰。同时，我们要分析新增供应量的产品结构，其中刚需型产品和首改型产品是肯定没问题的，存在一定压力的应该144平米以上的产品，但是这部分产品的占比估计不会超过20%，仅仅是“点”的问题，而不是“面”的问题。
价格，2013年上半年惠城区成交住宅网签均价约6379元/平米，同比上涨约29%，比2012年惠城区全年均价约上涨6%。下半年，河南岸麦地、东平河江北等成熟片区新增供应有限，各项目以消化存量为主，势必仍会推动价格的上涨；金山湖、东江新城等中高端片区项目的集中入市，品质和产品结构的变化也会继续推广价格，以及还算宽松的流动性，预计惠城区下半年的成交均价仍会有3%－5%的上涨空间。那么，是不是大家都可以喘口气了，要尽可能地追求溢价，把2012年“以价换量”的损失补回来呢？千万小心！第一，国内外的宏观经济形势依然不乐观，经济增长方式和经济结构的改革所带来震痛，均会使普通民众和购房客户对未来缺乏信心和良好预期。第二，价格的持续上涨势必会形成“挤压效应”，使购房客户形成新的犹豫和观望情绪。第三，金山湖、陈江仲恺等热点片区的集中供应会加大购房客户比较和观望的情绪，年底时个别项目在资金回笼等压力下的“以价换量”行为会使客户的观望情绪呈几何级的增加和扩散。因此，各项目依然还是要以走量为前提，在走量的同时捕捉溢价。以上三点是涌动的暗流吗？显然不是，这些充其量是不利因素，最多引发个盘或者“点”的问题，而不会引发“面”的问题影响到市场整体。那么，什么是“暗流”呢？
2013年是新政府的施政元年，新的施政团队势必会改变一些既有的游戏规则。房地产，这一靠“天”吃饭的行业势必也会受到影响。未来3－5年，现有的土地出让制度是否会变化谁也说不清楚，但土地市场的权力寻租空间一定会收窄。现在，有两点是清晰的，要么筹集资金拼“地王”，要么投入人力、物力、财力和时间搞“旧改”。因此，土地市场的变化会将一部分单纯靠“天”吃饭的发展商边缘化。
经过近几年的发展，惠州的房地产已经逐步成熟，产品种类、营销概念和项目配套也都相对成熟。营销概念，各种定位和形象差不多了，很难仅通过一个营销概念或手段就一呼百应，撬动市场。围绕“偷面积”的产品创新的空间也很有限，室内、立面、园林、会所等配套也基本齐备。总之，惠州的房地产市场要进入一个新阶段，一个规模化、标准化和平台化的新阶段。发展商要把原来所谓的“创新”标准化，只有标准化才能快速前进，才能上规模；还要把“品质”平台化，在原先硬件的“品质”基础上，在软件服务上提供一个平台给业主和客户，以此维护和聚拢更多的客户。万科、保利等“江湖大佬”已经在这条路上快速前行了，这样使得行业分化越加明显。惠州的“地方豪强”如果不能快速跟进的话，差距就会愈加明显。
最近有个词在业界的关注度很高，就是所谓的“钱荒”。这个词折射出另外一件对行业影响更大，更要关注的事情——“利率市场化”，看似利率市场化之后，中小发展商可以避免被市场轨的利率侵蚀掉绝大部分利润，但是资本市场永远都是需要用规模说话的，这也恰恰是发展商应该抓住的核心点。刚刚出台的“金十条”，可以从中看出“克强经济学”中货币政策的思路，“盘活存量资金，用好增量资金”是其中的要点，但是无论盘活存量资金的十大措施，还是用好增量资金的八个方面，似乎都与房地产市场没有直接关系。因此，资金成本就成了悬在发展商头上的达摩克利斯之剑。
