城市更新 土地如何确权？

　　深圳存量建设用地规模已超新增建设用地，中心城区今年零地块出让；今年上半年入市的新房项目中50%是城市更新项目；深圳已公布旧改面积相当于楼市一年半的成交量……种种数据都显示，深圳已进入城市更新(旧城改造)时代。

　　深圳为何在全国大中城市中最早进入旧改时代？深圳城市更新又有如何特点？房地产开发企业又如何介入更新？上周六，在深圳举行的中国旧城改造高峰论坛上，来自政府、业界和企业的代表共同探讨了这些问题。

　　“城市更新涉及300平方公里历史遗留和违法用地，这些土地如何确权？要不要区分违法和合法？拆赔比要不要有同一的标准？旧改是否应照顾租户利益？这是未来深圳城市更新政策很重要的有待探索的问题。”深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示。

　　仅4%建设用地可扩张

　　数据显示，2012年深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首超新增建设用地；而在2012年上半年，深圳进入市场销售的房地产总建筑面积中，有50%都属于城市更新项目。

　　“深圳已正式步入旧改时代”，深圳中原副总贺晓丽在上周进行的中国住交会上如此表示，她透露，深圳已公布旧改项目的面积相当于深圳市场一年半的成交量。根据深圳中原监测，2010年至今深圳公布的旧改项目共有206个，面积高达1521.90万平方米，同时在未来一定时期内，品牌房企的旧改项目扎堆入市，将带动片区升温。

　　深圳率先进入旧改时代正是源于深圳可新增建设用地的稀缺。深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平在论坛上透露，深圳整个土地面积是1991平方公里(含内伶仃岛)，而经过30多年的发展，深圳建设用地达到了其中的一半，将近46%，“这可能是全世界最高的一个比例，同期对应北京的是20%，上海是30%，香港是24%”，同时深圳还要求建设用地的最大规模不能突破50%，也就是说深圳只有几个点的建设用地可以进一步扩张。

　　赵新平表示，经过30年的发展，深圳以平均每年30平方公里的建设速度在扩张这个城市，这是世界历史上绝无仅有的一个案例，30平方公里就是一个中等城市的规模，这么快的速度相当于一年新建一个城市。

　　同时，深圳的产业也需要旧改来实现“腾笼换鸟”。佳兆业集团总裁金志刚表示，深圳早期的产业都基本上是三来一补加工制造业，到处都是工业区和厂房，但是现在金融、高科技、服务业变成支柱产业，“还有很多的新鸟需要新笼子来装”，所以很多旧厂房改变了功能，很多旧城区、旧村通过旧城改造发挥了重大的经济社会功能。

　　“深圳建设用地结构中工矿仓储用地占的比重平均达到30%以上，世界上很少有这么高比重的，而且深圳没有多少的矿业，实际上主要是工业和仓储用地”，赵新平表示，这反映了深圳对工业用地对产业用地需求的巨大。

　　克而瑞信息集团研究中心的数据显示，2008—2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，今年以来，深圳中心城区更是零地块出让。报告认为，一线城市中心城区土地供应减少，供地郊区化，面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，就理所当然成为政府关注的重点。

　　土地确权如何区分违法与合法？

　　赵新平认为，深圳城市更新未来很重要的问题就是土地产权。经过1992年和2004年、2005年的城市化转地，整批量的原农村的集体土地转为国有，实现了深圳市理论上全部土地的国有化。赵新平认为，这完成了27万村民、240多平方公里土地的转化，但是土地产权的确权和登记率又确实非常低，“深圳实现了土地所有权转换，却没有以法律的形式把它确定下来，没有进行产权的登记、确权、发证，特别是原农村地区”。

　　根据赵新平提供的一份2009年深圳村股份有限公司用地调查统计显示，深圳原农村集体经济组织实际占用的建成区面积在全市917平方公里中占了395平方公里。但这其中真正合法的土地将近93平方公里，只占1/4，另外300多平方公里主要包括历史遗留问题和违法用地，这些土地理论上属于违法的，有大量的违法建设行为，且都是以厂房、握手楼、统建楼这样的形式占有，“这是目前深圳最典型的一个特征，也就是说深圳的城市是两种人在建的，一种是国家，还有一种是原村民”。

　　根据以前深圳的建筑普查结果，深圳大概有建筑60多万栋，共7.5亿平方米的建筑面积，其中违建2.9亿平方米，占到了将近40%，赵新平表示，而未来深圳城市更新政策有待探索的，就包括土地如何确权？要不要区分违法和合法？拆赔比要不要有同一的标准？

　　旧改是否应照顾租户利益？

　　在问及城市更新的难点时，佳兆业集团总监、佳兆业置业公司总经理耿延良表示，最难的就是利益平衡，“一块旧城改造项目切三块蛋糕，一块给政府，政府代表公众；第二块利益是业主，第三块就是开发商”。赵新平表示深圳在做的最难是利益平衡，但这个能解决，但另一方可能被忽视的就是原来这里的住户，比如租户，因为拆了后他们不能在这里生存了。

　　深圳市清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙表示，大量城中村的改造，会带来很多相应的社会问题，比如社会低收入阶层生活居住问题就会造成整个社会服务成本，大都市社会服务成本上升，这些底层的人们再也找不到适合生存的都市空间，这个在大规模城中村改造里要引起高度重视，因为外来人也没有办法申请保障性用房。

　　中国房地产研究会的副会长顾云昌现场表示，全世界的城市发展出现四种潮流：第一个潮流是“新都市主义”，郊外发展当中一定要按照新都市来发展，城市功能一定要齐全；第二个潮流是“城市更新”；第三个潮流就是“紧凑集约”；第四个潮流是“低碳、绿色”，“全世界的城市发展当中面临四个潮流，而深圳的城市更新也符合全世界发展的潮流，也符合中国当今城市发展的一个过程”。

　　“深圳目前走了一条以市场谈判来解决问题的路子，但是中间开发企业和业主的谈判有些方面也是缺少规范的”，赵新平表示，这是政府的问题，但是需要开发企业去进一步摸索，最后和政府共同去解决这些问题。“最终肯定是要达成利益平衡，实现社会效益的最大化，城市更新是城市永恒的主题，把这个做好，城市未来的发展基础才可能存在”，赵新平表示。

　　深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平

　　避免“大拆大建” 有推广价值

　　■对话

　　记者：深圳城市更新的经验能不能推广到全国，推广到全国会面临哪些问题？

　　赵新平：深圳这个模式完全具有推广价值。深圳是一种市场模式，这种模式在我们国家改造中还是比较少的，他把很多城市中非常难以解决的问题，通过市场选择去解决，对多方面利益照顾可能更容易一些。当然我觉得在推广过程中还面临一个深圳模式本地化的问题，因为深圳遇到的问题跟其他地方遇到的问题可能还有所区别。我们更多解决的是大量的城中村问题，而其他地方，比如或许国有土地或旧厂房更多一些等，情况还会有差异。本质上我们都是以土地国有这个背景去做的，我想完全具有推广价值。

　　记者：城市更新中如何避免“大拆大建”的问题？

　　赵新平：有人说少量的拆建不能避免，但我认为这个问题其实可以避免。深圳城市更新有三种模式，一种叫拆除重建，另外两种是功能改变和综合整治，它不拆，只是有少量建设。深圳一开始创新时就没有想过大拆大建。其实更重要的，就是理念的改变，以为大范围的拆建才能把城市建设好的这种理念在深圳市政府已经改变了，我想其他地方政府也会去学习。

　　记者：深圳城市更新中允许土地的协议出让，这种方式如何保证地价的透明和公平？

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