今年的楼市有多火？一句话要多火就有多火，网络用语就是：“小伙伴们都被惊呆了。”基本上多数企业的任务都提前完成，冲千亿，百亿的企业又多了很多，商品住宅销售量早已经提前突破了去年全年的总量。
“年初不买房，一年又白忙”，今年4月份的一次房展会上，一位泳装模特高举的这块标语牌，成功吸引了各方眼球。年底，房价再一次成为了绕不开的话题。
在这一年不到的时间里，房价究竟涨了多少？年底到底该不该买房？本期《大河楼市》对年初房价和目前房价进行对比调查，同时对后三中全会时代楼市政策和市场表现也进行了调查报道。为购房者拨开年底购房迷雾。
[市场篇]
年底房价难言翘尾
核心提示 | 房贷持续收紧、限购政策再次升级、十八届三中全会释放调控加码信号……临近年底，郑州楼市所处的外围环境可谓错综复杂。再观市场，自7月份市区商品住房均 价攀上7771元/平方米的年内顶峰之后，接下来的8、9、10三个月，市区商品住房价格经历了三连跌。如今，郑州楼市是否会迎来“拐点”?分析认为，年 底开发商冲量在即，资金回笼压力加大，楼市供应量将会大增，加上不断收紧的房贷影响，今年年底楼市或将难以再现去年的暖冬形势，房价也难言翘尾。
市场供应充足 去化压力加大
受到“金九银十”的影响，自9月份以来，郑州楼市进入了密集的推盘期，根据新浪乐居统计数据显示，9月份，郑州房地产企业集中推盘，当月共有23个楼 盘入市，10月则有26个楼盘新入或加推，11月份，郑州楼市推盘数量剧增，共30家楼盘将推新房源，其中纯新盘16个，占总量近53.3%，总体住宅类 型27个，占开盘总数的90%。
竞合地产董事长王东表示，按照惯例，年底开发商冲量在即，资金回笼压力加大，往往都会加快推盘节奏，因此预计最后两个月郑州市场上将迎来开发商的集中 推盘。目前来看，10月份郑州发放商品房预售许可证17个，比9月新增3个，11月份具体入市房源数量虽然尚未出炉，但是从市场近期的表现来看，不少项目 都加快了入市步伐，有望达到又一峰值。而且，市场上还有不少商品房项目正在预售审批之中，有望年底前形成实际供应，因此，郑州市场上存量住房市场供应潜力 是巨大的。
同时，城中村改造项目年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品房陆续投放市场。另外，土地供应将明显增加，第四季度可供应的住宅用地至少达337公顷，是今年前三个季度的76%。
伴随着供应量的持续走高，楼市去化压力逐步加大。根据郑州市房管局公布的数据，截至10月底，郑州市区商品房累计可售面积为1225.01万平方米。 其中，商住房累计可售面积为419.19万平方米，8个月来首次突破400万平方米。非住宅累计可售面积为805.82万平方米，继续创历史新高。随着年 底入市房源的增加，楼市库存量将进一步高企，很有可能突破存量房的合理水平线，不少房企表示，年底前的这段时间将面临更大的销售压力。
房贷利率收紧 买房压力加重
同时，房地产市场还对金融具有很强的敏感性，而当前正向全国蔓延的房贷利率收紧或将造成年底前楼市的降温。记者从多家商业银行个人贷款部门了解到，3 季度以来，房地产个人住房贷款的限额比以往紧张，缓放甚至停放贷款的现象相当普遍，而一些大型国有银行虽然没有停贷，但以往利率8.5折、9折的优惠已经 难觅，取消优惠甚至利率上浮10%成为主流，而且办理审批时间比以前长。
在市区某银行门口，购房者小林说：“没办法，房贷现在批不下来，只能等。”首套房贷利率收紧甚至停放，都进一步加重了购房者的压力。业内人士认为，这 必然给刚需购房者带来更大的压力，迫使一部分人推迟购房计划，从而影响年底的楼市销量。不过到了明年，这一矛盾将会得到缓解。
“房地产市场对于资金具有很强的敏感性，资金吃紧势必会造成楼市的降温，一些购房成本的增加使得资金实力较弱的购房人群不得不延迟或取消购房计划，不过，随着明年年初重新获得额度，楼市销售节奏将可能恢复。” 富田兴和苑营销总监朱艳克告诉记者。
一位股份制银行郑州分行的工作人员坦言，临近年底，各家银行的状况都差不多，虽然房屋贷款审批业务正常进行，但现实情况是，今年的额度总行控制得非常严格，从而导致新增贷款额度大大小于贷款需求，出现贷款难也就不足为奇了。
调控未放松 年底房价难言翘尾
尽管与年初相比，郑州房价出现了不小的涨幅，但是业内人士普遍认为，在当前调控政策没有放松迹象的情况下，今年年底楼市或将难以再现去年的暖冬形势，房价也难言翘尾。
自今年5月份以来，郑州市就开始着手从严调控房价，9月份更是升级调控措施，采取了五大控房新举措，包括：控价格，使房价实现“零增长”;抑投资，持 居住证3年以上的外地人限买1套房；增投放，年底前新投放300多万平方米商住房房源；增土地，年底前新投放住宅用地6000多亩，以及强监管，144平 方米以上住房封顶方能申请预售。
值得注意的是其中的“房价零增长”的目标，根据这一目标，郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案，备案价格不得高于此前售价，并且今后房价不得增 长。郑州市房管局相关负责人称此举或能卡住开发商的“喉咙”，房企若随意涨价，则可能面临被约谈、停止网签等处罚。事实上，从今年5月份以来，几乎每个月 都有企业因为房价被约谈。上述政策推出以后，郑州房价应声下行，据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，10月份，郑州房价首次实现环比 “零增长”，也是全国唯一一个房价“零增长”的省会城市。
竞合地产董事长王东认为，从目前郑州房地产市场的成交情况和市场预期，房价缓慢上涨的幅度应该还会维持一段时间，但是由于郑州市出台了严厉的限购、限价措施，年底前郑州市商品住宅市场还是以平稳为主，价格方面也难言翘尾。
[政策篇]
后三中全会时代
十八届三中全会落下了帷幕，全会公报随即发布，引发媒体、专家及房地产业界的纷纷解读。虽然公报对房地产行业惜墨如金，只有“加快房地产税立法并适时 推进改革”这一简单表述，对房价、房地产调控和长效机制等只字未提，不过记者调查发现，市场心态已经开始出现分化，对于未来楼市的走向也呈现出利好和利空 两派势力。
公报对房地产相关只字未提
已经落幕的三中全会，提了医疗卫生，提了教育，但没提住房问题。对一个群体而言，没消息就是好消息，但对另一个群体而言，却可以理解为国家不想解决这个大难题。
但实际上，结合此前最高层的讲话表态以及全会所释放的“市场化改革”的基本信号，笔者更倾向于认为：房地产的问题在决策层面，早已形成了共识。全会里提与不提，都不影响这种共识在未来的时间里逐步兑现。
而且，全会里虽然没有直接提及住房问题，但提到了财税体制改革和土地制度改革。前者自然包含了公众对分税制调整和房产税推出的期待，而后者则包含了对 集体土地、小产权房“扶正”的期待。对于房地产市场而言，这些才是根本。一个乐观的解释是，谈土地、谈财税，就是决策层在对此前学界呼吁尽快建立“长效机 制”的回应——土地改革可以缓解供应问题，财税改革则可以缓解土地财政与住房过多消费问题。但这个长效机制要发生作用，也势必经过非常曲折的利益博弈与漫 长的过程。而对于当下，我们之于住房政策的解读，只能综合已然形成的共识。
这个共识即是：首先继续坚持住房市场化的大方向，其次强调政府之于住房保障的不可推卸的责任，再次会调节需求推行“适合”的住房消费。这些在10月 29日中央政治局的学习会议上已得到确认。国家主席习近平关于四个关系的处理很明确地给住房问题的调整思路定了调子：政府管保障但不会大包大揽，市场管商 品房但不会让你无节制。与之前相比，住房政策走向保障与市场双轨制的思路越来越清晰了——当然，这更应该叫做回归，因为住房问题最初的制度设计就是这样 的。
竞合地产董事长王东告诉记者，制度设计的思路确定，将直接影响调控政策的取向。至少我们现在不用担心行政化调控继续严厉——像上海那样继续推出“限购 加强版”的政策，像北京那样对单价4万元以上的房地产项目不准预售，这些都将会成为非常特殊的个案。这些包括“限购”、“限价”在内的行政干预政策之所以 在三中全会召开之前趋于严厉，而不是放松，原因并非地方不清楚三中全会将确立市场化改革的大方向，而在于对此前确保房价调控目标实现的高度担心。所以，这 些政策可视为新政未出而旧政未去的“过渡期”政策。而按照此前的共识，我们有理由认为，三中全会后的新政策思路：既不会无视房价继续暴涨，也不会一竿子打 跌房价。从目前经济环境来看，房价暴涨的可能性主要存在于一、二线城市，而如果房价在经济复苏基础依然薄弱的背景下出现大跌，所发生的影响可能是各方不能 承受的。两害相权取其轻，预期未来房地产市场的调控更多会趋向温和，即便是房产税推出，它的目的也是防止住房资源的分化悬殊，而不是故意套牢多套房者进而 把市场弄得惨不忍睹。
利好派：强调市场机制利好行业
利好派以地产商和业内人士为主，认为没提调控、房价、房产税，且强调“市场在资源配置中起决定性作用”利好行业，尤其是会议所提出的金融改革、税收改 革、农村建设用地的可流转、可抵押，乃至于放开社会资本特许经营参与城市基础设施建设等内容，为房地产业未来的发展指出了新方向。
瑞银证券策略分析师陈李认为：“公报没有专门论述房地产市场，我们相信，没有政策就是最好的政策，地产板块有望迎来估值重估。”
知名地产商人、万达集团董事长王健林接受媒体专访时称，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。
中国房地产学会副会长陈国强则称，尽管《决定》全文没有提到房地产调控，但从内容对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。
不少房地产圈内人士表示，“建立城乡统一的建设用地市场”，这是公报中唯一涉及房地产的部分，未来农村建设用地和城市建设用地有望同权同价，为房地产 业发展增加了新选择。同时，公报“允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”，将使开发商得到融资的便利，有助于增加住房供给，降低融资 成本，从而有利于稳定房价。在某种程度上，公报是房地产行业利好。
利空派：农村土地入市将冲击房价
而部分网民、投行和业外人则看空房地产，认为改革升级房地产将被抛弃，农地入市将挤破房价泡沫。全会里虽然没有直接提及住房问题，但提到了财税体制改革和土地制度改革，特别是公报所提到的土地政策，是中央政府对房地产“釜底抽薪的做法”，房价也将因此而下降。
国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉指出，三中全会“建立城乡统一的建设用地市场”提法值得注意。曹红辉认为，这个提法 表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，单独提出“建设用地”，接下来更多农村土地将进入供应，意味着城市房地产价格将受到冲击。
中国社会科学院研究员曹建海对媒体表示，给予农民更多产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或 不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认 为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。
衡量利空过早 期待细化文件
那么，十八届三中全会究竟对房地产发展影响几何？对此，有分析认为，三中全会作为关乎国家发展全局的会议，原本就不会将房地产这个具体行业放进去，是大家之前期望值太高了。政府接下来或会出台房地产长效机制方面的文件，现在衡量利好还是利空为时过早。
星联置业副总经理李涛认为，三中全会是关乎国家发展全局的会议，没提房地产实属正常，对三中全会在房地产方面的期望值也不应过高。
竞合地产董事长王东告诉记者，一个健康平稳的环境，对于房地产的发展更有利，从目前来看，新政府不希望用过多的行政手段干涉市场，这跟新一届政府上台 之后的表态是一脉相承的，但是，由于三中全会更细则的内容还未出台，还有着很多的不确定性，对于房企来说，现在还是做好眼前的工作最重要。
此外，不少专家表示，三中全会和公报，往往确定方向性、全局性、纲领性的内容，其后各部门会进行细化，是否会有房地产相关的长效机制文件出台，值得期待。
【区域篇】
年初100㎡的房，
年末多掏15万元！
岁末年尾，一年时光又即将过去，2013年整个市场走过了限购三年来最高一波行情。从年初的“新国五条”到郑州市政府推出的销售价格备案制度，以及郑州市推出的新限购令，都在不同程度地推进整个房地产市场向前发展。
克而瑞(CRIC)《郑州2013年10月房地产市场月报》显示，10月郑州商品住宅成交均价为8875元/㎡，环比上涨0.34%，相比今年1月份的7375元/㎡，上涨了1500元。相当于一套100㎡的房子，年尾购买要比年初要多掏15万元。
“年初不买房，一年又白忙。”这句曾经流传在网上的玩笑话真的是一语成谶了吗？在这一年不到的时间里，房价究竟涨了多少？
郑州房价只见涨不见跌？
国家统计局官网数据显示，今年前9个月，郑州新建商品住宅各月环比涨幅分别为1.4%、1.6%、1.9%、1.6%、0.9%、1.1%、1.7%、0.8%、0.2%，直至10月份的0%，连续4个月，涨幅“大跳水”。
从数据中可以看出，前半年，郑州房价可谓涨势汹汹，即使在4月，“国五条”出台的第二个月，郑州房价涨幅已在全国70个城市中位列第7，只是，这种形势一直持续到下半年，在8月份突然收敛，而后开始三连降。
而11月初，郑州市住房保障和房地产管理局公布的10月份郑州市区房地产市场数据也显示市区商品住房销售5933套(间)，环比下降1.58%，较去年同期降幅达25.82%，销售均价为7401元/㎡，环比下降2.12%，每平米比9月份降了160元。
郑州房价真的已经出现“松动”了吗？事实上，普通购房者并未切实感受到房价实际的下跌。
11月9日，万科城在郑州全城瞩目之下开盘，近2000套房源在短短3个多小时内被抢售一空，创造了郑州楼市上又一开盘奇迹；11月16日，开祥·御龙城一期二批56~167㎡城市公园华宅一开盘也火爆遭抢，所推出的房源已所剩无几。
“郑州房价今年的表现的确很奇怪。”一位郑州房地产业内人士如是说。多数受访市民甚至质疑：“现在市场上只见涨价楼盘，不见降价楼盘，这‘零增长’是怎么算出来的？”
记者搜索了郑州市部分区域内的楼盘价格发现，在热点楼盘中，中州大道与农业路附近一处在售楼盘均价在9500元/平米左右，每平米比9月份涨了200 元到300元，郑东新区东风南路与永平路附近的一处楼盘，均价也已经达到10000元/㎡，每平米也比上个月涨了400多元，此外，惠济区、高新区、经开 区7000元/㎡左右的楼盘虽然不少，但在10月份都未有降价的举措。
100㎡ 年末多掏15万
国家统计局日前公布的全国70个大中城市10月份房价统计数据表明，北上广深房价同比涨幅超过20%。除了温州房价同比下降外，就只有郑州新建商品住宅价格环比与9月份持平，实现“零”增长。
纵观郑州的2013年楼市，前半年房价涨势“势如破竹”，涨幅屡屡在中部6省省会城市中名列前茅；后半年却突然转向，连续两个月在6个城市中排倒数第一。
但是，据媒体调查，郑州房价可能并非真降，而可能是“假摔”。一位不愿具名的人士认为，目前郑州楼市仍是供小于求，且土地市场势头高昂，过多行政手段干预房价，明年或出现报复性反弹。
该名人士表示，土地市场的火热可以说为此提供了佐证。10月份，郑州市区累计挂牌出让了24幅地块，总面积为823.71亩。其中，普通商品住房用地 8块，面积为310.98亩。从成交结果来看，其中5幅地块溢价成交。其中3块地为普通商品住房用地，一块地位于惠济区，另两块位于郑东新区。
另外2块为非住宅用地，其中位于郑州经开区的48.7亩商务金融用地，溢价200万元成交；位于龙湖副CBD的一块住宿餐饮用地，面积14.67亩，建筑限高120米，容积率大于6.5小于7，起始价为16880万元，最终成交价为27880万元，溢价65%。
来自克而瑞(CRIC)的数据显示，2013年1月份，郑州全市商品住宅成交均价为7375元/㎡，10月份，这一均价已经上涨到了8875元/㎡。 假如购买一套100㎡的房子，现在购买就要比1月份多掏15万元。这个数字对于大多数城市白领而言，相当于又白忙了一年。
【观点篇】
多位专家建议：赶快买房
深圳大学经济学院金融研究所所长国世平在最近的一场论坛上再次强调：近期千万不要轻易买房，房地产市场要看明年。由于限购版升级令，郑州房价已经连续 三个月下跌，据郑州市房管局公布的数据，郑州市8、9、10月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元，7401元/平方米，出现了“三连 跌”。照此趋势，郑州房价是否会出现五连跌、七连跌？还是明年出现报复性上涨。对于猜不透的房价，郑州老百姓又到了难以抉择的十字路口，年底该不该出手买 房，记者采访了多位专家和业内人士。
房价长期看淡 有需求就买房
河南财经政法大学教授刘社：最近3个月郑州商品住宅市场出现的量价齐跌现象，是由于9月2日郑州出台的“零增长”调控政策所致。自去年第四季度开始， 郑州的商品住宅市场需求强劲，上半年市房管局对7批、共计68个房价涨幅过快的项目采取了网上拒签，但全市房价仍呈现出量价齐升现象，为遏制房价涨幅过快 的趋势，郑州出台了应急性举措来稳定房价。对于单价七八千元的房子，单月房价下降160元可忽略不计，只能说郑州楼市暂时实现了“零增长”的调控目标。
我个人认为，三中全会对楼市的影响是中长期的，其主要作用是改变了人们对楼市的预期：当相关改革落实之后，商品住房快速上涨的大环境就不存在了，相 反，楼市平稳并下降的可能性就增加了。所以，投资者没有必要再投资商品住宅了；而刚性需求是不能等时间的，如果你急等着结婚，目前郑州楼市的市场供给在逐 渐放大，购房者选房的余地随之增大，如果遇到心仪的住房是可以购买的。因为，你总不能再等2~3年才结婚吧？
郑州刚性需求大
政策不持续会助涨房价
河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京：近期，由于郑州楼市限购令升级，郑州市商品房出现了量价齐跌的现象。但是我认为在年底之际，还是可以买房的。
针对限购政策，郑州楼市还是起到降温作用的，但是郑州目前的市场情况是求大于供。郑州政策没有持续性，我担忧如果明年政策放开，房价涨势必然走高。
因此，针对自住型购房者，我建议晚买不如早买；对于用来投资的购房者，则还是需要谨慎购房，量力而行。
限购市场进入分化盘整期，刚需依旧旺盛
河南王牌企划有限公司董事长上官同君：伴随着郑州市迫于年度目标任务的“限购”升级，郑州8、9、10三个月商品住房成交均价连续3个月下跌。据目前的市场情况及政府态度，未来一段时间主城区市场呈现继续下探的可能性较大。市场进入盘整期，限购导致区域分化。
但限购、限贷为核心的调控政策，打击投资投机性购房，没有从根本上解决供给的问题，后续房价整体上涨趋势依然明显。限制投机投资，庞大的刚需依旧旺盛。目前限购令升级控制房价即在寻找与未来改革的有效衔接，因此，年底买不买房，因人而异，因区域而异。
政策调控只是赌，年底应该是最佳买房期
同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟：政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。郑州未满20岁单身暂停买房等限购升级政策势必会导 致市场“阶段性”的观望状态出现。这种“阶段性”的观望主要表现在此项政策到底是否严格执行、执行时间会持续多久、会否导致降价现象出现等。
从未来发展趋势来看，当前郑州楼市市场基本面已回暖，房价持续小幅上涨是趋势，尽管有“阶段性”的收紧调控政策，但是，不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情，因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早的买房就可以。
年底政策窗口期尽快购房
同致行郑州公司研究中心总监曹清为：目前郑州实施升级版限购令仅从预售环节限制了价格上涨，调控思路仍是以“堵”为主，并没有从深层次解决价格上涨机制——供求关系平衡，这也表明郑州目前房价仅从数字层面实现了零增长甚至下降。
现在郑州房价下降是预售限价压制造成的，郑州房价内在上涨机制还很强。甚至更糟糕的是，采用预售限价调控政策会导致商品住房供应量逐渐减少，开发企业 开发意愿不强，未来商品住房供求关系更加紧张，为下一轮郑州房价反弹埋下了隐患。对于目前有购房需求的消费者，需要紧抓年底政策窗口期尽快购房，不然等到 明年，郑州预售限价调控政策放开，市场商品住房供不应求局面更加恶化，房价必然出现大幅反弹。
有钱有需求就买，不要被杂音左右
河南民安置地营销总监徐军：首先，自用自住需求者按自己的需要和支付能力决定买与不买。不要患得患失，业界有太多的声音反而会左右你正确的抉择。市场 变化跟刚需关系不大，跟自己的需要和支付能力相关！其次，对于投资及投机客户，必须研究政策、市场大势，但是郑州作为重要的省会城市，房产价格仍有上升空 间，我手头要是有资金肯定去寻找潜力的房产去投资！
最后，投资型客户要研究区域性的微观机会，而不是只看宏观大势！股市再波动照样有投资机会，郑州房市目前在重点发展或潜力区位、品牌开发企业、优秀规划布局等品质项目上还是有投资机会的！
年底冲量阶段，该出手时就出手
河南瀚宇集团策划总监杨东方：作为消费者不能单纯进行跟风，应该保持平和的心态理性购房。郑州正处于快速城市化发展的阶段，有着庞大的市场需求，加上 各项成本不断提高，宏观政策层面也是致力于促使房地产行业健康稳健的发展，强调市场化、供需关系的自我调节功能。总体来看，在未来一定的时期内，郑州市场 不会有大的波动，会保持稳步上行的发展趋势。因此，只要有需求，该出手时就出手，年底也是开发商集中搞促销冲年度任务的阶段，不失为出手的好时机。
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