文/新浪乐居 沈珏
编者按：随着中国经济持续乌云笼罩，以及住宅市场仍处于深度调控状态，国内大量资金集体面临无处可去之境地。根据新浪乐居市场调查，在其他投资渠道纷纷关闭最佳窗口，甚至黄金投资仍存可疑风险的情况下，手持重金的投资客们正在积极寻找商业地产的投资入口。
随着楼市进入传统的住宅交易淡季，加上杭州多个大型城市综合体即将入市，辅以地铁强大效应，杭州商业格局正在发生改变。而众所周知，巨大的商机往往隐藏于变数之中。
为此，新浪乐居重磅推出《乐居投资季》系列高端访谈，直接对话商业地产专家与杭州商业地产项目操盘手，以独到、全面的视角，审视杭州商业地产真正的投资机会，为仍在迷途中的资金把握方向。
杭州中天亚东房地产开发有限公司总经理 徐海鹏
杭州中天亚东房地产开发有限公司总经理徐海鹏认为，房地产投资是对抗通货膨胀的最佳武器。他表示，经济形势对商业地产发展的影响是相对的，对于商业地产反到是一个契机。商业地产的租金的稳定性和保值功能恰恰能规避通胀风险。
针对目前国家政策对于商业地产的影响，徐海鹏指出，国家对于商业地产的政策是最为稳定的，不限贷，不限购，尤其是写字楼，其发展正处于上升通道当中。而中央提出的“城镇化”推进，对未来中国新型城镇化建设，尤其是对商业地产、创意产业园、旅游地产势必是一个新的机遇。
徐海鹏表示，商业地产已经跨过了最初的基本功能运营期，已向人性化整合完善期迈入。杭州目前的城市规模不断扩大、功能结构多元化，商业格局日益鲜明，从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。另一方面，随着杭州城镇化的不断推进，12年商业土地出让不断剧增，如果不理性的复制递增，就会受到市场的打压。
在最后，徐海鹏建议各位投资者，抗风险抵御力及投资回报率可观、租金收益较稳定的商业物业是可以入手的。 >>《2013投资季》系列高端访谈汇总
新浪乐居：目前整体的经济形势不是很乐观，对很多行业包括房地产行业产生了冲击。您觉得，目前的经济形势对商业地产发展的影响大吗？
徐海鹏：确实目前国内经济增幅下滑、通货膨胀引发了对房地产市场一系列的冲击，包括信贷紧张、房价滞止、市场观望气氛浓烈等；不管是系列房产“调控信号”、还是黄金进入投资衰退期等现象，房地产投资依然是对抗通货膨胀的最佳武器。
因此我个人认为影响是相对的，对于商业地产反到是一个契机，经济学家陈淮曾毫不吝“言”指出，近10年来国家对住宅地产的调控一波接一波，但商业地产是个例外。国家对于商业地产的政策是最为稳定的，不限贷，不限购，尤其是写字楼，其发展正处于上升通道当中。限购以后，大大小小的资金都在寻找投资契机。商铺曾风靡一时，而伴随着政策和市场的变化，现在大量的资金又跑向了写字楼。
新浪乐居：刚刚徐总您也讲到，国家对于商业地产的政策是最为稳定的，不限贷，不限购，相对比较少受到调控的波及。那您怎么看政策调控对商业地产的影响？
徐海鹏：一般调控都是通过金融政策对楼市干预，而且直指住宅市场，抑制住宅的投机行为，对商业地产的贷款金融政策没有任何的限制，相反客户投机行为的打压，股市的低迷，不动产的长线持有和增值保值尤为重要，商业地产的租金的稳定性和保值功能恰恰能规避通胀风险。
数据是最掷地有声的证言，举个例子，像我们中天MCC入市以来受到业内、市场的关注不少，尤其像今年起投资客占了3/2，他们对地段的保增值及项目周边的租金等投资回报率上考虑较多。基本来两次就直接下单了，像之前还有3个客户都是7000万以上金额也是如此。
新浪乐居：最近，发展“城镇化”成为了一个政策热点，您认为对商业地产而言是不是一个好的机会？
徐海鹏：确实中央提出的“城镇化”推进，对未来中国新型城镇化建设，尤其是对商业地产、创意产业园、旅游地产势必是一个新的机遇。必将按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。产业商圈的规划、及商业群落的新布局点将全面推动。
新浪乐居：您觉得现在杭州的商业地产处于怎样的发展阶段？
徐海鹏：我个人认为商业地产已经跨过了最初的基本功能运营期，已向人性化整合完善期迈入。以我们杭州来讲，城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，商业格局日益鲜明，从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。从最早期的钱江小商品、安其儿、四季青等专业市场到现在百大、苏宁、国美等综合百货类演变，再到印象城、银泰城、万象城等集酒店式公寓、写字楼、百货等综合体物业；
这里我重点强调下写字楼办公格局。杭州写字楼市场的发展始于上个世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，20多年的长足发展，谱写出杭州写字楼三大阶段的进化历程——
90年代初萌芽期，杭州写字楼并不是真正意义上的写字楼，亦有部分为商住楼形式，可商可居，难免鱼龙混杂，物业服务质量更无从谈起，以武林广场为核心，如早期的中山花园、施家花园等；进入2000年，随着浙江民营经济的快速发展，促进了第三产业的快速成长，写字楼市场亦步入高速发展期；当时崛起的一大批如东方通信大厦、火炬大厦等；随着城市化进程推进，从2005年至今，杭州写字楼新盘大量涌现，板块效应逐渐明显，形成黄龙、武林、城站吴山、庆春、高新文教等市中心板块，以及正在崛起的钱江新城和滨江等板块。其中不乏一批优质的写字楼出现，如公元大厦、EAC欧美中心、嘉华国际等，进入2010年以后，企业规模壮大，及办公生态化、人性化、办公空间格局，写字楼也多元化发展、如 中天MCC、西溪创意园、白马湖创意园等等。
新浪乐居：随着万达、印象城的入驻、银泰在杭州的遍地开花，可以说杭州的综合体越来越多，那么您杭州综合体的数量会不会太多了？会不会导致市场的饱和？
徐海鹏：随着杭州城镇化的不断推进，城市版块格局的不断扩大，人口规模的递增，作为城市社区的一站式商业综合体配套是必然。但是随着12年商业土地出让不断剧增，如果不理性的复制递增，就会受到市场的打压。
新浪乐居：徐总您如何判断下半年杭州商业地产的发展？万达的进驻能否带来杭州商业格局的改变？
徐海鹏：万达的入驻应该是锦上添花的，对杭州商业格局将会起到引领作用，尤其是对城北版块，无论是从完善城市的区域功能还是片区的商业配套都将是驱动作用。
新浪乐居：您认为现在是否是投资商业地产的好时机？现在哪一类商业地产的投资回报率最高？
徐海鹏：这个我前面也强调了很多，如果在抗风险抵御力(地段、人流量)及投资回报率可观、租金收益较稳定的商业物业是可以入手的。
