住宅均价钉在8200元/平方米

　　住宅均价钉在8200元/平方米

　　最近两年多时间，东莞房价整体保持稳定。自从2010年10月房价大涨之后，最近2年多，住宅均价尽管有所波动，但整体水平钉在8200元/平方米上下。

　　据合富辉煌东莞市场研究部的数据，去年住宅网签均价为8276元/平方米，同比上涨1.1%。李兴旺解释说：“去年是2007年以来，住宅网签均价涨幅最低的一年，如果剔除装修房增多及开发成本增加等因素，2012年东莞房价实际为微降。”

　　8200元/平方米是东莞房价的一个高度，也被认为是东莞房价的一个瓶颈。最近两年多时间，楼市政策整体保持紧缩、东莞经济在底部徘徊、重大市政配套处于未完工状态、潜在商品房供应量巨大等等因素综合作用，导致东莞房价两年多时间保持平稳。

　　另据东莞中原地产研究中心的数据，占比住宅市场权重86%的洋房均价为7291元/平方米，同比上升3.5%，洋房中位价(排中间位置的洋房价格)为6289元/平方米，同比上升6.6%。这意味尽管市区、塘厦、虎门、长安等热点区域的房价高高在上，但全市范围内，还有相当多的洋房单价在5000-7000多元/平方米。

　　局部爆发价格战

　　房价大局稳定，但不代表市场平静如水。从个盘来看，去年仍有较为明显的局部降价行为，甚至爆发局部价格战。

　　从时间轴来看，5月是分水岭，5月及之前，延续了2011年第四季度以来的买方市场，开发商热衷于低价或降价促销，优惠、折扣消息满天飞。卓越·蔚蓝城邦四期、中信森林湖·兰溪谷、益田·大运城邦二期、中惠·香樟绿洲二期、沿海·江湾国际、欧景城等一大批项目以价换量。5月之后，大多开发商试探出市场能够接受的价格，于是把价格稳定下来，折扣逐渐减少。

　　从空间轴来看，大部分区域房价平稳，但是西平、塘厦、凤岗等少数竞争白热化的房地产板块爆发了一定程度的价格战。西平的地王项目中信凯旋公馆此前号称以1.2万元/平方米的均价售卖豪装洋房，不过在3月上旬开盘的时候，脱下了豪装“裸奔”，价格直降4000元/平方米，并且推出了一批7000多元/平方米的毛坯洋房，而当时周边项目的毛坯洋房均价均在8600元/平方米以上，难寻“7字头”的房子。几天后，旁边的中熙·弥珍道便推出一批降价数百元的特价房。10月，在建的地铁口物业金色华庭三期可可园开盘，毛坯洋房均价低至7500元/平方米，令市民拍掌叫好。在塘厦，碧桂园分别与万科、中信打起了价格战，涉及的楼盘包括碧桂园·天麓山、观澜碧桂园、万科朗润园等。在凤岗，益田·大运城邦、永江花园香溪、东魅蓝山郡、世纪新潮豪园等以价换量的做法十分明显。

　　从逻辑轴来看，一些对业绩有特殊追求的上市公司主动平价或降价促销。去年，万科的新货集中在下半年入市，为了实现回笼资金的目标，万科的定价策略显得更为理性，比如厚街的金域国际在7月以“7字头”的均价开盘，比业界预期要低大概1000元/平方米。而恒 大雅苑为了回笼资金，5月下调了75套洋房的备案价，大部分降幅大约13%，不久便进行降价促销。

　　镇城市场比重

　　突破2:1大关

　　房地产是一个区域性相当明显的产业。从区域成交来看，住宅成交排名前五的镇街(园区)分别是南城、塘厦、凤岗、万江、松山湖。

　　五虎将均是经济强镇，市场供需活跃。据东莞中原地产研究中心的数据，南城凭借着恒  大雅苑(恒 大御湖)、中信森林湖·兰溪谷、中熙·弥珍道、天利·中央花园的项目持续热销，使得住宅总成交量达到103.15万平方米。塘厦楼市迎来标志性的一年，碧桂园、万科、中信、金地等巨鳄盘踞其中，区域成交面积最终达到47.25万平方米。凤岗在益田·大运城邦、佳兆业·水岸豪门、祥利上城、名流印象花园、永江花园等项目的推动下，实现了39.03万平方米成交量。此外，万江住宅成交了37.38万平方米；松山湖住宅成交了37.23万平方米。

　　在上个世纪八九十年代发轫之初，东莞楼市呈现镇强城弱的格局。随着城区的经济发展，城区楼市势头一度压过镇区。不过，最近几年，随着城区土地的日益紧缺，房地产的发展重心又向镇区复归。

　　一个典型案例是，深耕城区20年的中信把拓展重心转向镇区，去年发售了首个镇区项目，还在石排镇新拿了2宗地，并且还在常平储备了新项目。

　　最近几年，镇区楼市异军突起，增长势头反超城区。据东莞中原地产研究中心的数据，去年，镇区商品房成交面积为459.59万平方米，同比加19%；城区商品房成交面积为221.73万平方米，同比增加7%，镇城的比例已经突破2:1的大关。

　　从住宅均价来看，松山湖、厚街、长安是万元户，分别以11407元/平方米、11304元/平方米、10649元/平方米排名前三甲，同时，虎门9699元/平方米、大岭山9217元/平方米、南城9128元/平方米、莞城9110元/平方米、塘厦8900元/平方米、东城8836元/平方米、万江8058元/平方米，分排第4-10名。此外，成交量排名第三的凤岗住宅均价为7895元/平方米，在全市33个有住宅成交的区域中排第11名。

　　“过江龙时代”拉开帷幕

　　2012年，尽管世界末日没有到来，但东莞楼市的旧时代却走到了终点。

　　1999年东莞房改以来，东莞本土开发商接过香港财团等外来开发商的接力棒，继楼市的“港元战国时代”之后开创了十多年的“本地虎时代”。去年，外来开发商继续在东莞攻城拔寨，将这一魔力棒“巧取豪夺”，把东莞楼市推入“过江龙时代”。

　　从东莞商品房市场来看，本土开发商已经丢掉了过半的江山。2011年本土开发商的市场占有率仍维持63%，但是2012年已经下降到50%以下，过半的市场已经被外来开发商所鲸吞蚕食。在故乡，本土开发商被边缘化，成了少数派。

　　“王朝更迭”在东莞商品房销售金额十强开发商榜单也昭显无遗。2009年，万科力压东莞本土开发商龙头光大，夺得了商品房销售金额冠军的宝座，并且蝉联至今。丢掉销售冠军之后，2010年本土开发商在十强榜单中也失去了多数派的地位。2009年，本土开发商仍占据10个席位中的7个。到了2010年，突然间就只剩下3个席位，这种状况持续至今。

　　去年，光大、丰泰、富盈挤进前十，他们在东莞的商品房销售金额分别是19.55亿元、16.97亿元、16.62亿元，分别排名第五、六、七名。令本土开发商有些尴尬的是，排名最前的光大在十强榜单中也只能占据第五席位。并且，本土三大金刚的销售金额总和53.14亿元，仅相当于魁首万科75.47亿元的七成。本土开发商不幸被甩出了第一阵营，丧失了话语权。

　　另外，十强榜单中，中信以31.91亿元排名榜眼，万达以24.33亿元排名探花，和记黄埔以22.61亿元排名第四，恒 大以16.21亿元排名第八，花样年以16.14亿元排名第九，金地以13.89亿元排名第十。

　　不是猛龙不过江。在东莞排名前十的开发商不是上市公司，就是在全国范围内名列前茅的大房企。

　　当然，本土房企也有不少异地开发的企业，如光大、中惠、联华、宏远、嘉宏等，但目前除了个案，异地项目对集团公司业绩整体贡献不大。

　　东莞楼市进入“过江龙时代”，说明东莞的房地产发展潜力备受全国各地开发商认可。东莞的本土开发商中没有全国性大品牌企业，随着房地产行业的逐步整合和本土房企历史储备土地的日益消化，本土开发商在东莞市场的影响力会进一步弱化。

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