采访美国公司环仕国际置业 董事长Peggy Fucci女士 合伙人Tim 史耀先先生
问题一：请问作为一家美国知名房地产服务经纪公司环仕国际置业的董事，您是怎么看待中国经济、中国投资者和海外房地产市场？
回答一： 首先，我(Peggy Fucci -董事长)来中国已经5年多了，令我非常惊讶的第一件事是中国经济发展持续性和增长的数值，感触非常深。前五年，中国已经发展得非常好，而现在已经是世界排行第二，中国未来很有可能超过美国，往世界排行第一的方向去。在我看来这对世界各地的经济发展都非常有好处，因为越来越多的中国投资者来海外投资了。
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基于这一点，我一直想在中国落地成立公司，这也是一直想做的事情，现在是时机了。因为中国经济陆续增长，更多中国投资者对投资的回报以及方向有多方面的选择。多年来美国房地产资产投资回报都保持稳定，也相对有翻倍回报的可能性。我觉得中国投资者觉察到这个契机，是敏锐的也是非常聪明的。投资者之前比较关注的美国投资市场，比如：纽约、加州，尤其是那几个比较规范性的市场。但是，现在投资者看到了更好的市场是在美国的佛罗里达州，我们的总部正是这里。投资者看到这个市场投资的高回报率和高价值，跟其他中国城市的房地产价格和投资回报率进行了比较，比如北京、上海及其他中国省份的平方米单价是非常高的，对比后还是美国房地产作为投资的性价比和回报率较高。美国房地产的资产是永久持有的；而且，人在哪里都是需要有房子住的；无论是短期来看还是从长远来看，都是可以证明其投资的价值和较高的投资回报以及其稳定性。
问题二：请问在佛罗里达州，贵公司代理的房地产项目有多少比率的房源是面向中国投资者的？ 中国的投资者大多数虽然在美国投资，但是还是选择在国内工作和生活，那么，贵公司对于投后的后期管理以及物业管理是否有成规模的专业团队，还是将投后管理委托其他公司运营？ 贵公司在哪些方面有优势？如果投资者与物业管理方出现纠纷等突发状况，贵公司是否有完善和成熟解决预案？
回答二：这是一个很好的问题，也是我们来中国成立公司的原因之一。第一，作为美国知名资深的置业公司我们团队给中国投资者带来许多有价值的资源和整合管理的系统解决方案等，给投资者提供了更专业的增值服务。我在佛罗里达州做房地产经纪已经20年，2008年我成立环仕国际置业公司，至今已经十年。第二，公司一直都是代理开发商项目，我们的优势是给投资者提供专业的建议、精准的服务以及多方面的系统解决方案，我们的团队里有部门专业提供租赁咨询服务，提供投后的后期管理服务，满足投资方的各种需求。对于有多少比率的房源是面向中国投资者这一问题，我们这次决定在中国落地公司是代理了一个美国第二大的高楼项目派拉蒙迈阿密世界中心(Paramount Miami World Center)，其中中国投资者是该项目第三大重要的目标客户。我们可以代理美国第二大高楼项目是基于多年的行业信誉和口碑，以及专业的团队和经验的积累，也源于多年来深耕于中国市场，与中国投资者有很好的沟通，现在终于有回馈。如果需要我们一年来中国五次的话，那么，我们觉得不如在这里成立公司提供直接面对面的服务，投资者可以到公司咨询，同事可以解答问题，提供更无缝的咨询服务；没有其他的中介转述，让投资者可以很直观很直接的了解项目，也会让他们体验到我们专业的服务，觉得非常舒服；同时也可以感受到我们对中国投资者的诚意及投入，让他们的投资能得到最好的回报，协助他们做出最好的决策。
问题三：请问贵公司在佛罗里达州目前代理了很多置业项目？ 另外，基于中国庞大的市场以及投资者分散在不同的区域，您有没有计划与中国的公司合作或将项目中国的代理权授权到中国有实力的公司？据了解，其他海外公司有采用这样的合作方式。
回答三： 房地产投资是长期的投资，目前我们销售的派拉蒙迈阿密世界中心项目，这个住宅项目不只是适合投资置业。对于长期住宅项目的投资价值，一般的投资回报率可能可以达到11%；并且这个项目的地理位置在迈阿密的市中心，投资者可以看到整个市区的发展及潜在力，所以，我们根据不同项目的优势会有相应的策略。在很多情况下，我们的中国投资者或海外投资者，他们购买这些资产是考虑到孩子未来的可能性，美国教育的情况、项目周边的安全性和交通便利等因素。在市中心无需开车，项目离地铁站近，可直达迈阿密大学，所以，这个项目容易成功出售。我们公司还代理了其他优质项目，比如YotelPad新项目，其特点是投资平均的回报率不错，大约可以达到年化8%左右。目前我们会着重在自建团队的销售和服务，可能未来会考虑与中国有实力的公司合作。
问题四：请问关于目前在售的派拉蒙迈阿密世界中心项目，预计还需要三年的时间进行开发，如果现在推广给投资者的话会定什么价位，美国投资的回报率较高，这个项目与迈阿密其他项目相比有哪些优势？
回答四：我(Tim史耀先先生-合伙人)补充下Peggy女士的回答，我认为中国投资者购置美国房产包含很多原因：一、投资者希望定居或者投资，投资者非常明确他们的目的并清晰地知道他们如何选择投资的方向。尤其是传统性投资市场的一线城市，如曼哈顿、纽约、洛杉矶或者加州；佛罗里达州是美国人口增长速度排名第二的州，拥有非常宜居的气候与环境，除了中国投资者和美国人在那里购置房产外，还有许多其他国家的投资者。中国投资者也十分清楚这将是一个很好的投资机会，所以，中国投资者才有这样多的投资需求。
回答您另一个问题，我认为从宏观性来看，我们会提供主要性、多元素、全方面的策略性投资选择给中国投资者或任何国家投资者或开发商。选择我们代理的项目会比较符合中国投资者的需求和要求，我觉得我们提供了很好的投资机会以及专业的投资协助和良好的团队服务。
问题五：请问现在中国对外汇管制很严格，投资者的人民币资金很难大额的支付到境外，投资者一方面在投资置业项目上会考虑投资回报率和总体投资金额，还有一个重要的因素就是如何合规、便利地实现境外的投资，对于这一点，贵公司是否有很好的解决方案？
回答五：我认为这个问题很多投资者都非常关心。首先，我们必须遵守国家的法律，我们主要的目标客户群是一些已经在境外有资金的中国投资者，并且他们也在寻找我们代理的这类房产投资项目，公司不会花很多时间或精力来协助中国投资者解决换汇的问题。但是，我们可以给中国投资者提供购置房产的境外贷款服务，这是相对便捷，也是一种解决外汇不足的方法，所以您的人民币资金还是留在中国。希望这能回答您的问题。另外，从开发商的角度来看，支付订金非常容易，我们公司不参与这些订金的支付，大家有各自不同的财务体系，但是，如投资者有需求，我们会提供咨询服务。
问题六：请问目前大约有多少中国人居住在佛罗里达州？
回答六：我(Peggy Fucci -董事长)估计现在大约有10万中国人在佛罗里达州安居乐业，但也有部分是在巴西常住，这部分人数可达50万人。他们在佛罗里达州做生意，在这里暂住，孩子在这读书，所以他们才选择在这里置业，但也不是经常居住，往来进出比较普遍。 这也是很好的方向，尤其我们现在在中国成立公司。据说最近将有直飞航班到佛罗里达州，这也将吸引更多的中国人，来了解这里市场。房产投资现在不仅是传统投资的市场，我们的项目所在的城市，相当于西方的香港，地理位置优越，距离学校近，这点是非常吸引中国的投资者。他们到美国不只是投资，也可以生活居住，而且置业的预算也可以满足中国投资者的预算。我们公司作为一个连接的桥梁，是有一整套的服务体系，可以满足中国投资者的需求。
问题七：请问贵公司代理的YotelPad这个项目，目前会推出哪几种房型？定价大约会在多少？
回答七：这是个高品质的投资项目，我们上海的办公室已经有了这个项目的房产模型。我们目前还未在美国市场正式推广，而是选择优先在中国首先推出这个项目，推荐给我们中国投资者的VIP老客户和一些合作商。 这个YotelPad项目拥有世界级的品牌，在纽约、三藩市、法国、英国、迪拜、新加波等很多国家都有开发项目。现在这个项目选址开发于迈阿密，租客可以多个住宿的选择，投资者可以租出。这个项目的公寓单位比较小，购买的总价比较低，地理位置好，生活便利，离市中心就只有三个路口。另外，派拉蒙迈阿密世界中心项目的单位总价平均在120万美元，而YotelPad项目单位总价在25万至50万美元左右，房型比小，大约在45平方米至65平方米左右。
