11月18日下午，“穗六条”楼市新政出台，除了加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、引导开发企业理性定价等政策外，最引起市场关注的是提高了外地买家的购房门槛，缴纳税单或社保的期限从原来的1年提升至3年；此外，新政还提出“进一步提高第二套住房贷款的首付比例”。新快报记者在市场走访时发现，目前广州楼市交易量短期内未发生大的变化，但此前不少开发商采取给不符合条件的外地买家先买房延缓网签的做法，新政后或引发退房潮。 ■新快报记者 陈齐 实习生 周逸珊
大部分楼盘都存在这种买家
“广州出台的新政除了提高外地买家购房门槛以及二套房贷首付这两条，其他的基本不会对楼市有直接的影响。”某开发商人士向新快报记者透露，“穗六条”出台后，业内都在密集进行解读，但行内普遍认为其影响比较有限。
阳光家缘数据显示，11月18日“穗六条”出台当天，广州一手住宅网签为233套，19日为292套，20日则上升为351套。而在“穗六条”出台前一周的11月11日到11月17日，一共成交了2240套单位，日均成交320套单位。从网签量来看，暂时未发生大的变化。
一位业内人士告诉新快报记者，现在开发商最头痛的是之前有部分外地买家未够一年纳税或社保，但开发商为了留住客源，卖了房但未进行网签，现在提高到3年期限后，这部分买家只能退房，其中可能会引发不少纠纷。“今年很多楼盘都涨价了，当时买房的买家也是看涨楼价才下手的。现在告诉他们买不成了，这些买家肯定会有意见。”该人士表示，这类买家大部分楼盘都存在，全部退房影响将非常大。
买家担心两年后楼价大涨
对于提高外地居民购房门槛，买家有赞有弹，一些已经下定的外地买家担心自己的房子无法过户心急如焚，而未买楼的买家则担心现在不买房以后房价会涨得更厉害，置业成本也会相应提高。
白领区先生抱怨称，自己在广州已工作一年多，本来在家里的支持下可以买房了，但现在出了这个政策，想买房要推迟两年才有资格。“年初我看的一个楼盘到现在已经涨了差不多两成，一年不买房等于白上几年班。谁知道两年以后的房价又会是多少！”而在广州居住满一年的非本市户籍居民周先生向记者表示：“现在工作单位大多都有交社保，购房社保证明从1年提至3年肯定会推迟购房意愿，不过3年的年限还算可以接受。”
记者走访
广州市交登中心：房产交易量暂未发生大变化
近日，新快报记者在广州市房地产交易登记中心走访发现，“穗六条”对房地产交易量的影响还未显现出来。
11月20日，记者来到位于珠江新城的广州市房地产交易登记中心，发现这里的人流量与往日并没有发生太大的变化。记者在现场随机采访了五六个办理业务的市民发现，绝大部分是本地户籍居民。
该中心交易登记业务咨询台的工作人员告诉新快报记者：“自通知发布后，还没有非本市户籍居民拿3年以上缴税证明或者社保来办理房地产转移登记的，不过已经陆陆续续有非本市户籍居民前来咨询相关情况，就我一个人每天可能要接受四五个非本市户籍居民的咨询，而咨询台这边每天有近10个服务人员。来咨询这个问题的人数总的来说，也不算多。”广州市房地产交易登记中心的一位负责人也向新快报记者表示，“最近的业务量感觉差别还不是很大，但是没具体的数字统计。”
近日有媒体报道称，在“穗六条”出台当日有中介帮助买卖双方抢闸过户。但广州市房地产交易登记中心的这位负责人强调，在“穗六条”执行时间上，各区交登中心都统一是按照11月18日这个时间点来执行，并不存在不同区有不同的时间规定，也并不存在可以抢闸过户的情况，提醒市民勿听信可突击购房的不实信息。
解读“穗六条”五要点
1.加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
解读：广州此次首次提出“低密度商品住房项目”须完成房地产初始登记后方可销售，也就是说，未来别墅项目需要完成大确权后以现楼方式才能发售，会使这些高价房上市时间相应延后。
2.增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
解读：今年广州的住宅用地供应量大幅增加，1-10月，全市共供应住宅用地6平方公里，同比增加190%。而考虑到开发到上市的时间，预计增加供应量的影响需要两年以上的时间才能在市场上有所反应。
3.抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
解读：该政策对于外地市民的影响最为直接，据某大型开发商内部人士表示，按照他们公司的调查，目前广州的购房者中，约有一半为外地户籍，而缴纳个税或社保满一年但不足三年的，约占买家总数的两成，而且这部分买家主要集中在刚需楼盘。而来自合富置业的成交数据统计，今年9-10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%。分析人士表示，该政策预计对刚需盘和二手市场的冲击较大。
4.人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
解读：同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房贷首付比例在现有六成的基础上提高至七成或七成以上，只不过是提高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。该规定对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。
5.引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。
解读：事实上，广州早在上半年就执行限价政策，这里只是官方首次明确对此作出规定。从1月到9月，广州市楼价同比涨幅均超过10%，预计全年房价控制目标已很难实现。
后市预测
开发商或借新政降价促销
广州楼市专家韩世同表示，“穗六条”出台后，短期内广州楼市成交量或有小的波动，但波动不会太大。“目前‘穗六条’的影响主要表现在二手市场，但对于二手房来说，就算是因为买家失去购房资格短时间内成交不了也不会有大影响，因为房源本身就是在业主手上，业主延迟出售也不会愿意轻易降价。”韩世同表示，目前外地买家购房的群体主要还是长期在广州工作、打算买来自住的，这部分人许多也有几年的工作时间。而原来打算投资房产的外地买家，本来就受到一年期限的限制，现在也可以转向投资商业公寓或商铺等不限购的产品。
对于楼价的后市走势，韩世同认为广州楼价已经处于一个天花板的状态，房价出现上涨乏力的态势，中心城区楼价涨得快但也是有价无市，开发商或借此降价促销。“在‘穗六条’出台后，楼价可能会有所变化，也主要是因为楼价本身就太高所导致，调控只是在上面推了一把而已。”韩世同说，现在很多开发商都希望走量，而谁先降价谁就能把握市场先机，不过这种降价仍是以打折促销为主，楼价的降幅会非常有限。
业内呼吁
应以长效机制
代替行政调控
对于政府再次强调要采取限价措施，开发商自然“有意见”。某央企华南区域营销负责人就向记者抱怨：“政府为什么光限楼价不限地价？”
同策咨询研究部总监张宏伟认为，广州通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳，上涨放缓，但是，从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。
因此，这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性反弹，引起市场出现异常现象。
张宏伟表示，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
