万达广场、汇悦城等综合体的到来，拔高了江门写字楼水平。随着这些写字楼扎堆入市，市场买卖或租赁竞争都显得异常激烈。近期，万达广场、滨港一号等新写字楼打出租赁牌，定位高端的叫价60元/月/㎡，中等的则低至35元/月/㎡，高端盘扎堆入市拉高了写字楼整体租金水平，而中等写字楼低价出租则成为老城写字楼的“劲敌”。业内人士表示，江门写字楼供应量太大，部分单位会面临空置的境地。而旧城区的写字楼因配套设施日益走差竞争力走弱，随着选择增多，会有企业选择从旧区搬到新区办公，因而新写字楼拥有机遇，不过量大价高也让这些新写字楼之间的竞争异常激烈。
高端盘扎堆拉高租金水平
近几年来，江门中心城区综合体林立，万达广场、汇悦城、奥园益丞国际广场聚集北新区，三盘鼎立，商业市场竞争尤为激烈。据南都记者不完全统计，目前北新区正在对外出租的写字楼项目有5个，其中不乏定位高端者，不少项目定位甲级写字楼，租金开价多在60元/月/㎡左右或以上。
近日，万达广场召开写字楼租赁新闻发布会，邀请各大中介参与，对外公布了写字楼招租方案。据了解，写字楼户型从60-1900平方米不等，平均租金大约60元/月/㎡。南都记者实地走访，项目销售介绍，望东南向单位的租金比西北向的要高，而在楼层上，越是高层的单位租金越高。物业管理费上，高端写字楼的收费比起旧写字楼要高很多，万达包括中央空调费是16元/月/㎡，加班费用另计。至于距离万达广场不远的汇悦城，据销售中心的工作人员透露，汇悦城写字楼租金大约90元/月/㎡，物业管理费则是23元/月/㎡(包括中央空调费)，加班费用同样也是另计。
此外，如国际金融大厦、中信大厦等都在北新区，几大项目的聚集，租金叫价普遍在60元/月/㎡以上。而江门旧城区的写字楼租金普遍在25-40元/月/㎡之间，高端项目的到来，大大拉高了江门写字楼整体的租金水平。业内人士表示，目前江门高端写字楼叫价大约60元/月/㎡，租金相比一二线城市要低很多，价位不算高。不过加上物业管理费，每月支出去到70-90元/月/㎡，这个价位对于江门很多公司来说仍难以承受。
有企业开始“旧搬新”
相比之下，近期也在招租的滨港一号叫价要“温和”许多，南都记者踩盘时看到，该盘写字楼已经投入使用。据项目销售介绍，写字楼部分楼层售卖部分楼层出租，如9、10层有单位出租，毛坯租金35元/月/㎡，带装修出租则是45元/月/㎡。滨港一号位于港口路上，是一个小型的综合体，和万达、汇悦城等大型综合体相比，定位属于中等水平，不过项目层高去到4.8米，可以打造成小复式增加办公空间，较高的使用率得到小型企业的青睐。南都记者在现场看到，9、10层已经有多个企业进驻办公，也有个别单位成功招租，正在装修。
业内人士认为，中等写字楼的入市，和高端写字楼相比，两者客源不一，因而相互之间的竞争并不激烈。不过，新写字楼不断入市，个别还低价招租，将给老城区的写字楼带来一定威胁。据了解，目前老城区的写字楼如中远大厦、金华商业中心等，租金从25-40元/月/㎡不等。
南都记者踩盘时发现，一些原本租用旧写字楼的公司已经搬到新区的写字楼，如某网络公司于近期搬入北新区某写字楼，也有部分小公司，原本租用商铺，后为改善环境也选择了一些租金比较“温和”的新写字楼。至于高端写字楼，也有一定需求，目前已有不少大公司搬进北新区商圈，如兴业银行进驻国际金融大厦，交通银行进驻汇悦城，而万达也吸引了不少大型企业进驻。
“由于老城区配套跟不上，塞车、停车难等问题频发，部分公司会选择置换写字楼到配套较好的新区。”东鹏地产江门二手部总经理何梅珠表示，新区配套较好，一些业绩上升较为厉害的公司，希望改善公司办公形象，会选择换写字楼到新区，因而近期有一些公司向中介公司提出置换的需求。不过，何梅珠也说到，由于新区写字楼租金较高，普通公司难以承受，所以目前还没有出现明显的“置换潮”，蜂拥而上的情况暂时未见。
业内
叫价太高或“有价无市”
业内人士表示，目前江门定位相对高端、比较新净的写字楼主要集中在北新区核心地段，以万达、汇悦城、国际金融大厦等为首，这些写字楼租金普遍在60元/月/㎡或以上。和旧城区写字楼相比，配套要好很多，江门早前缺乏高端写字楼，这些项目的到来填补了高档次的空白。不过，由于多个项目扎堆而来，目前已经出现了供应过剩的情况，部分写字楼空置难以避免。
“高端写字楼租金对江门大部分公司来说太高，不少中端的消费力被拦在门外。”该名业内人士说道，对于高端写字楼市场确有需求，但真正能够承受高租金以及高物业管理费的企业只是小部分，“有些写字楼叫价很高，但可以说是‘有价无市’”。
“江门写字楼供应过剩是事实，消化速度跟不上供应。”对于写字楼供应过多的问题，另一名在江门从事房地产业多年的业内人士也表示认同。他分析道，以前的企业多数选择在中远大厦、金华商业中心等传统写字楼内办公，随着时间推移，楼宇变旧，旧城区停车难等问题也日益显现，因此对于部分要求高的企业来说，的确有置换需求。但现在主要问题是“供应扎堆，市场消化速度跟不上”。
该名人士说道，若企业对于公司形象要求不高，他们更愿意选择租用租金低面积大的写字楼，相比而言旧写字楼性价比更高。另外，目前江门市场上的公寓也比较多，且售价比写字楼要低，有不少公司选择购买公寓自用办公，这也瓜分了市场对于写字楼的需求。而目前仍然有不少小型公司选择便宜的商铺做办公地点，各方面因素影响之下，令写字楼面临更大的挑战。
后市
写字楼供应仍未停歇
目前，江门新增写字楼主要集中在北新区，大多项目都是可租可售，高端写字楼售价去到1.4万元/平方米，也有个别定位相对低的售价仅需8000-10000元/平方米。总体而言，多个项目相互竞争，租售都显得非常激烈。
据了解，区域内的写字楼供应仍未停止脚步，奥园益丞国际广场近期有写字楼在售，而摩根国际规划也有写字楼产品，现时项目主推的是公寓，写字楼入市时间未定。待该盘推出写字楼产品之后，发展大道上有写字楼租售的项目将增至3个，加上不远处的汇悦城，北新区核心地段的商业竞争将越演越烈。
另外，港口路上的滨港一号也有竞争对手，项目旁边的尚城美居同样拥有一栋写字楼，目前只售不租，售价去到8000元/平方米，随着这些项目的不断加盟，供大于求的局面将日益明显。南都记者观察到，除了北新区，江门其他区域也有写字楼供应，如超大综合体保利大都会，同样规划有写字楼产品。
采写：南都记者 韩碧英
