??高库存堰塞湖、外地客消失、预售款紧箍咒、降价潮魔咒
??开发商准备好了今年的闯关大战吗？
??尽管2014年已交上一份差强人意的年终答卷，但惠州楼市危机在2015年依旧暗藏。高库存、外地客尤其是深圳客群的消失，片区供求失衡、同质化严重……诸多危机四伏令各大开发商忧心忡忡，但接连落地的新政、莞惠轻轨通车、环大亚湾经济新区成立及互联网思维等利好也让行业前途可待。数据显示，截至2014年12月31日惠州全市存量房面积约1440万平方米，超过13万套，按照现行去化速度计算，存量消化周期至少20个月。在供过于求的局面难以发生根本改变之下，无论是产品的同质化，抑或客群的同质化，几乎都是开发商快速走货的“致命伤”。而预售款限时进入监管账户、降价潮持续蔓延，同样是套在房企头上的紧箍咒。
??第一关
??外地客消失
??解析：2014年惠州楼市量价齐跌，与此同时受制于限贷、供求关系失衡、前景不明等因素，深圳客在惠州楼市销声匿迹，以至于博深高速开通，惠博大道附近一大批原本想瞄准深圳客的楼盘被迫调整营销思路。
??2014年惠城区没有楼盘针对专门的深圳市场设置销售渠道，中介的反馈数据显示，2013至2014年间深圳客抛售物业的比例至少增加两成以上，抛售的缘由主要是担忧房价的持续下跌导致更大的亏损，很多抛售物业的深圳业主是以原价或亏本价甩卖。深圳客今年在惠州城区的购买力基本可以忽略，此前部分在惠州购置物业养老的深圳客也不再热衷于此前看中的价格洼地、山水资源，占据滨海市场五成以上、惠城区三成以上的深圳客消失影响最大的是惠州高端物业，尤其是度假产品、别墅和写字楼。
??第二关
??库存高企
??解析：超越临界点的库存，理论上已成为惠州楼市2015年最大的麻烦，也必然会是阻碍惠州楼市正常回暖上扬的主因之一。批量库存产品和新入市的产品共同竞争客源的局面也倒逼开发商在营销上另辟蹊径。至少两家中介机构数据显示，截至2014年12月31日惠州全市范围内的存量约为1440万平方米，超过13万套，按照当前去化速度至少消化20个月，而去年的同期存量周期仅为12个月。
??追根溯源，去年市场表现不佳直接导致了惠州市场存量的剧烈增加，与此同时，惠州市场的新开工量也一直处于高位上扬状态，保守预计2015年的新开工面积不少于1200万平方米，加上积压的存量，惠州供求比已经严重失调，2014年度除2、3月份外，其他月份供大于求的比例都超过四成，上述客观实际将会致使开发商的去化压力巨大。
??第三关
??同质化严重
??解析：惠州市场的同质化体现在两方面，一是产品的同质化，即是户型的区别不大，金山湖片区、惠博片区、陈江仲恺片区都是最明显的片区，在景观面、区位、交通配套、品牌尚未拉开距离的前提下，产品的高度同质化在市场下行的趋势下一定带来价格的竞争。其次是客群的同质化，面对的客群几乎没有差别，也没有差异化。
??搜房网的统计数据显示，仲恺2014年下半年至2015年上半年预计入市的10余个楼盘的户型面积无一不介于70-120平方米之间，这些价格、区位、配套、交通都极度雷同的项目，对购房者而言不仅仅增加了比对的成本和时间，也延缓了购房的决策时间。今年同质化现象有进一步加剧的可能，惠博大道沿线、仲恺片区主打的依然是首次置业的刚需客群，其规划、设计以及产品定位无可更改，在大势的主导下，惠州刚需的购买力孱弱的劣势被进一步放大，对于开发商和购房者而言都是残酷的。
??第四关
??片区供求失衡
??解析：从惠城各片区的供应情况来看，拥有丰富土地储备的金山湖片区是本年度供应“富矿区”，预计供应住宅约9451套。其中，中信水岸城、中信凯旋城、中洲中央公园、中洲天御等项目推货体量均超过800套。近几年，金山湖片区的新增供应量持续维持高位，一批批拔地而起的楼盘扎堆入市，在此前市场成交疲乏的大环境下，片区销售压力愈发凸显，导致中信水岸城、中信凯旋城、方直东岸等区域重点楼盘降价促销。
??此外，去年下半年已呈现供过于求窘势的仲恺片区推货力度再次加大。按照中原地产的统计数据，今年该片区入市房源套数约7607套，供应面积超过70万平方米。相比之下，江北、大麦地、水口、下角等片区的供应量却极少，造成片区之间严重不平衡，这对购房者而言选择余地太少，必然也影响销售。
??第五关
??预售款限时入账
??解析：去年12月，惠州市房产管理局发布通知称，自2015年1月1日起，所有网签交易中，开发企业都需根据与预购人约定的购房付款方式及期限等做好缴款计划，预购人应按照合同约定的付款方式及期限将预售款直接存入监管账号，开发企业不得另设账户收存预售款。与此同时，开发企业应及时向房管局房管科申请预售资金查验，自网签合同后30天内未申请资金查验的，数字房产系统将自动锁定，暂停相关业务办理，确保预售资金能全部进入监管账户。
??对于绝大多数资金链趋紧的开发商而言，无疑压力山大。而对预售款缴存提出明确的时间限制与惩罚措施，因资金断流倒逼的开发商挪用预售资金“移花接木”支付工程款现象将被进一步遏制，对上述部分资金困难的开发商来说，无异于雪上加霜。
??第六关
??降价潮魔咒
??解析：基于新增供应量和市场库存量的激增，本年度伊始，惠州楼市持续去年蔚为壮观的降价大局面。新浪乐居统计数据显示，1月份惠州共有98盘展开价格“厮杀战”，2月份优惠楼盘数量甚至超过100个，除了特价房、认筹优惠、团购等价格“杀器”层出不穷之外，更有楼盘毫不忌讳打出“立方米”均价、赠送20年物管费的营销噱头，整个市场已然陷入无节操无底线的价格战时代。
??惠州世联行总经理苏剑在此前受访时认为，惠州楼市高库存的局面预计至少还将持续一年，去库存仅有的方法就是以价换量，且价格必须符合购房者的心理预期。惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理杨锦斌则称，从去年的消化速度来看，开发商依然面临一定的去化压力，因此未来通过价格调整去化求生存依然是2015房企的主基调。
