编者按：2013年，大牌房企进驻惠州撬动楼市格局，调控突施冷箭，房贷紧急刹车，市场成交跌宕起伏，房价步步为“赢”。在这充满挑战的一年，开发商是否收获了自己的预期？在楼市政策的突袭下，2014年的惠州楼市又将以何种姿态呈现于世人？
为了更直观展现2013年惠州楼市表现，预测2014年市场走势，惠州新浪乐居重磅策划大型访谈《远见2014深度访谈》，乐居采访团队深入房地产公司、走近房企高管，强力打造一场异彩纷呈的楼市饕餮！12月20日，惠州新浪乐居对话和大亚湾中联灿邦集团(以下简称灿邦地产)董事长陈江洪。
远见 2014
新浪乐居讯(编辑 王屹)提起2013年惠州楼市，不得不提大亚湾，大亚湾片区房地产今年成交量创出天量、领跑全市；提起大亚湾片区的楼市，不得不提灿邦地产，灿邦地产2010年曾经创下片区两个小时售罄的最快光盘记录、均价6500元/平的最高成交价记录，目前在片区储备有多个优质土地；提起灿邦地产，不得不提一下陈江洪，他是企业的掌舵者，他是大亚湾房协的副会长，他敢说，他敢做，2013年绝对是媒体争相采访的对象。日前乐居编辑一次偶然的机会与他认识，一次简单交流，他便欣然接受乐居编辑对他的专访，2014的惠州楼市在陈江洪的眼里，将更为稳健，大亚湾的楼市有望更为抢眼，灿邦集团也将在惠州南站片区推出地标性的40万平米都市健康生活综合体。
明年房价将继续稳步上涨
2013年惠州经济走势总体良好，据惠州市委十届四次全体(扩大)会议通报，惠州市今年1～6月，全市实现生产总值1211.35亿元，增长13.3%，增幅比上年同期提升1.5个百分点。地方公共财政预算收入122.25亿元，增长20.5%，增幅居珠三角第一，强劲的经济基础为房地产打下较为坚实的基础。
陈江洪认为，惠州2013年的市场成交量继续温和放大，成交价也小幅稳步上扬，说明市场整体比较健康理性，估计2014年市场价格将继续稳步上涨。但从全市不同区县来看，应该会有所分化，特别大亚湾片区在今年成交量创出天量、领跑全市以后，2014年有望在价格上取得突破。
陈江洪表示，明年市场整体判断应该还是量稳价增的走势，但价格的增长也应该是相对比较温和的。但随着环大亚湾新区的规划推动、厦深高铁通车、深圳轻轨延伸至大亚湾的落实、深圳对户籍管理的趋紧及调控的继续，大亚湾将更受购房者的青睐，市场表现有望更为抢眼。
大亚湾中联灿邦集团董事长陈江洪
而早前陈江洪接受乐居编辑采访时就表示，未来环大亚湾新区会更加受深圳人关注，对于惠州来说，将会由传统的滨江城市转向滨海城市的发展。首先，滨海区域面积大，具有非常丰富的滨海资源，还有一个很强大的产业基础，未来几年GDP将会超过2000亿的一个体量。然后，在区域位置上，环大亚湾新区与深圳非常接近，这一区域直接与深圳的大鹏、坑梓接壤，高铁、轻轨的开通会让深惠实现同城化，该区域将更加受到深圳人的关注。
未来一年本地市场的需求量是否将持续保持旺盛或出现供大于求？针对这一问题，陈江洪预测，未来一年市场供应将处于平稳或供略大于求的状态。
陈江洪分析道，从整个惠州市场来看，应该本地市场的需求量在2013年都表现的相对旺盛，随着惠州经济的高速发展、城市规划及配套建设的不断提升、各种轨道交通建设的不断落实推动、环大亚湾新区规划的落实、国家对中小城市户籍的进一步放开，本地需求有望得到进一步释放，但有些片区的供应量也相对充足，市场供需应该还是处于平稳或供略大于求的状态。
政策将整体上对市场偏有利
针对“全国各地城市开展的新一轮的房地产调控，惠州将怎么办”这一问题？陈江洪认为，惠州房地产总体稳健，中央关于城镇化工作的部署，惠州争取进入第二梯队以及环大亚湾新区规划的出台，都将对市场偏有利。
陈江洪表示，惠州市场在珠三角乃至广东省应属相对健康及稳健的，相信政府也看得到，所以对于调控政策来讲也应该是紧随大环境的，不至于单独收紧，随着中央经济工作会议关于城镇化发展战略的落实、惠州争取2017进入广东经济第二梯队的目标实现、环大亚湾新区规划的推动落实，相信政府在某些方面应会持更为开放及鼓励的政策，如基础设施建设的加快等等，应该整体上对市场偏有利。
关于最近引起各方热议房产税的问题，陈江洪认为，从长远看，全国范围都会收房产税，这是未来整体的方向，单推广还有待时日。
陈江洪说：“在社会保障体系远未建立完善的今天，只有不需再有大量人口增量、经济相对富足、社会保障体系覆盖相对完善的北上广深等一线城市比较具备征收房产税的条件，而且也还需要非常长时间的制度摸索及制度完善的道路要走，因此在全国的推开还有待时日。相信惠州也不会那么快实施。”
陈江洪认为，从长远讲，最终政策的实施应该对多套住宅在持有成本上会造成负担，因此广大购房者在住宅的选择上应更多考虑稀缺的、位置佳的、优质的、配套好的住宅，同时在资产配置上应多考虑优质的商业房产，这将是未来的趋势。
小产权房不能简单转正
对于小产权房能否转正？如果可以转正，面临的机遇和挑战是什么？如果不能转正，那主要是基于哪些问题的考量？等一些列问题，陈江洪认为，小产权房不能简单转正，牵涉面太多，政府要三思。
陈江洪表示，小产权房的转正相信不会是惠州的问题，也不是惠州可以决定的，所以我认为在惠州市层面上讨论意义不大。小产权房的复杂程度及专业程度远超一般市民所能理解的，要探讨起来牵涉的东西太多，它牵涉到一系列制度性的设计。”
陈江洪说：“小产权房不能简单转正，那么对拥有小产权房的人当然是利益的增加，但是相对买大产权房的人来说就是一种不公平，因为我守法，我不去违法买小产权房，反而最后政策变成奖励那些违法违规买卖小产权房的人，如果一种政策出台后是鼓励或者奖励原来违规的行为，那我认为要三思，配套政策要到位，否则以后政府如何解决它的公信力受损的问题？”
将在惠州南站打造40万平米综合体
2010年灿邦地产在大亚湾中心区推出“灿邦国际”一期产品，凭着“深圳东首席国际都市综合体”概念及全面立体的营销手法，创下片区最快光盘——两个小时、最高成交价——均价6500元/平米的记录。
对此，陈江洪表示：“灿邦地产在大亚湾片区蛰伏多年，项目贵精不贵多，项目一定在定位、规划、宣传、渠道上做足功夫！不做则已，一做就必须一鸣惊人！”
陈江洪告诉乐居编辑，未来灿邦在片区的项目都将以综合体项目为主，着力于成为片区未来主要的集商业开发与运营为一体的综合开发商。
陈江洪透露，灿邦地产作为在大亚湾深耕的开发企业，在片区储备有多个优质项目，随着片区的成熟，2014年将在厦深高铁惠州南站片区推出地标性的40万平米都市健康生活综合体。
据陈江洪介绍，惠州南站片区项目地处大亚湾中心区、大亚湾西区、惠州高铁南站区三区交汇处，距高铁站及大亚湾中心区仅两公里，背靠亚公顶及凤田水库，西邻星河丹堤及中海油生活区，南邻大亚湾科创园，交通便利，配套齐全，相信推出后必将引起市场轰动。“相信因为灿邦团队对市场的深入理解，一定可以在巨头云集的环大亚湾市场打造出足够差异化的产品，从而保持灿邦足够的竞争力！”陈江洪信心满满。
