[本报记者美国EB-5投资移民考察报告3]： 如何识别房地产项目？
中国市场上有很多EB-5项目，每一个EB-5项目都有不同的商业可行性和就业算法，都是一个独立的个体，选对项目是投资移民成功的核心。在本专题，记者把在美考察了近20个EB-5投资移民项目后的一些经验和读者分享。
选项目，一看开发商
考察经历：在纽约曼哈顿，我们考察了美国大道855白金公寓项目和曼哈顿W57空中花园公寓项目。855项目已完成EB-5融资，W57项目8月份刚刚进入中国，8月10日在广州首发。两个项目的开发商都是美国百年地产商德斯特财团。
探讨：如果开发商的实力很雄厚，那为什么还要在项目中借用EB-5的资金呢？德斯特财团总裁Douglas Durst在接受记者采访时表示，现在美国的地产项目，不管是商业地产还是住宅地产，都会融资，通过EB-5融资，开发商可以用少量的资金开发更多的项目。
选项目，二看地理位置
考察经历：在纽约考察的近20个项目中，一半以上都是曼哈顿地区的房地产项目。我们考察了布莱恩公园项目，项目位于曼哈顿布莱恩公园附近而得名，将盖32层高建筑，包括159个房间的高端豪华酒店和66套高端住宅公寓，需105名EB-5投资人，已完成EB-5融资。
探讨：EB-5项目能否成功，要看它的商业可行性报告。对于美国地产项目，地理位置是其中很重要的一个因素。布莱恩公园项目的开发商、HFZ资本集团总裁Ziel Feldman表示，亚洲客户选择EB-5项目，要考虑三点：一是开发商有本土的开发经验，二是看项目的资金结构，三是看项目的可行性，最重要的是地理位置。
美国EB-5项目里很多都是房地产项目，这是否意味着房地产项目更安全，后期还款更有保障？侨外移民总裁丁颖表示，EB-5项目中地产商多一些，是因为美国经济不乐观，地产融资金额大，使用银行贷款成本高，利息高，但使用EB-5资金，利息低，可节省很多的资金，由此带来的需求就大。但并不能说地产项目多就更安全。据记者了解，地产项目中也有失败案例，比如之前的费城房地产项目。
选项目，不在于规模大小
考察经历：EB-5项目大小不一，小的只需要十几个投资人，大的需要四五百个投资人，最近还听说有的项目需要1600个投资人，融资量令人瞠目结舌。在我们考察的项目中，也是小大不一，小的项目类似于广州繁华地段的一个商铺大小，中型项目类似于一个足球场大小，大的项目则类似于广州的正佳、天河城大小。
探讨：中国投资人喜欢选“大”的项目，但EB-5投资移民能否成功，与项目大小并没有关系。美国移民基金相关负责人表示，EB-5项目无论大小，就业机会是根本，小的项目也可能产生足够的就业机会，反之，大的项目也可能没有多少就业机会。从项目的大小，很难判断项目的安全，最重要的是看就业机会与资金结构。
国内专业人士表示，项目大小与安全没有必然关系，项目资金小不代表投资人就安全。投资人要看懂项目的商业可行性和就业算法。以就业机会的算法为例，同样1亿美元的项目，这个项目可能只有1000万美元可以计算就业机会，而另一个项目则可能有8000万美元可以计算就业机会。在计算就业机会的各种因素里，以建筑硬成本来计算就业机会是一种比较稳妥、相对简单、移民局较认可的算法。
选项目，几期项目各自独立
考察经历：我们考察了布鲁克林海军工业园，这个工业园有多个改造项目使用了EB-5资金。其中，布鲁克林海军工业园改造项目一期的25位个人投资者I-829已获批，获得永久绿卡。斯坦纳影视制作中心是布鲁克林海军工业园最大的租户，EB-5资金用于该中心的翻新以及新建5个摄影棚，目前摄影棚已投入使用，电影《华尔街之狼》、电视剧《大西洋帝国》等都在这里摄制完成。
探讨：布鲁克林海军工业园使用EB-5资金在1亿美元以上，我们有两个问题想探讨，一是海军工业园是纽约市政府的资产，不可能出售，那么投资人如何收回资金？相关负责人表示，工业园有300多家租户，每年3000多万美元租金，利用这些现金流再融资还款。另一个问题是，布鲁克林海军工业园有多期项目，而有一期、二期、三期的EB-5项目并不在少数，这是否意味着有了一期的成功经验，二期、三期就相对更安全呢？侨外移民的资深专家表示，每一期都有各自的商业结构，每一期都要当作个案来看待，第一期成功不代表二期、三期更安全，最多只能说，有了第一期成功，说明这个开发商具有较成熟的EB-5项目开发经验。据了解，一期通过，二期拒签的案例在EB-5也曾经发生。
选项目，预估还款能力
考察经历：我们考察了布鲁克林体育馆(巴克莱中心)，这是NBA篮网队的训练基地，2012年9月21日正式建成和运营。体育馆可容纳18000位篮球比赛观众，19000位音乐会观众。EB-5资金用于布鲁克林体育馆的建设以及周边的基础设施和交通设施的改善。
探讨：布鲁克林体育馆项目前两年刚推出时曾引起不小的争议。一是项目需要498位投资人，在当时可谓前所未有；二是EB-5资金用于体育馆建设，5年之后的投资本金如何还款？现在，需要四五百位投资人的项目并不少见，布鲁克林体育馆也已顺利建成并运营。目前的运营情况如何？体育馆负责人介绍，布鲁克林体育馆是国家篮球职业赛布鲁克林网队的主场，2012年11月3日，布鲁克林网队在这里进行了他们NBA常规赛的首场比赛，此外，每年计划在这里承办的文化和体育活动超过200场。
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移民公司专业团队
如何甄选项目？
侨外移民总裁丁颖介绍，移民公司都有自己的甄选团队，主要看区域中心是否合法、商业报告是否可行、资金结构是否安全、开发商的实力如何等。此外，还要对开发商的背景进行调查，确定其真实性。
美国移民基金负责人介绍，甄选项目有六个准则：一是所有项目都处于目标就业区(TEA)；二是项目位于繁荣的房地产市场区域；三是只与财力雄厚、且有长期成功项目开发历史纪录的公司合作；四是项目开发商必须真实投入大量的现金资本，且成功完成过类似规模的项目；五是开发商必须与众多高级银行建立起良好的合作关系，确保银行贷款的及时到位；六是就业机会只使用直接投入项目中的建筑硬成本来计算，因而完全避免因租户就业而遭到拒签。
