新浪乐居西安记者 莫非/文
央视“焦点访谈”10月19日播出西安多个项目涉嫌无证销售后，引起市场多重反响。继西安房管局公布《首批45个未获销售许可证项目名单》《2011年以来颁发<商品房预售许可证>的房地产开发项目名单》后，陕西省住建厅于11月7日发布《进一步加强房地产市场监管规范商品房预售行为的通知》，要求全省各地市切实做好房地产市场监管工作，进一步规范商品房交易行为，更好地维护购房群众合法权益。通知包含严控预售许可制度、预售资金监管等共计14项内容，因此被业内称为“西安十四条”。
“未取得预售许可 不得发布预售广告”操作难度大
对于新规的颁布西安至正律师事务所李文喜律师表示：“未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告”的操作难度很大。
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规定要求五证齐全才能销售，但在项目获得预售许可之前，楼盘可能会有譬如启动、奠基仪式、组织活动等宣传展示的信息释放，这类的软广没有释放销售信息，就算不上预售广告。所以，如何区分商品房广告是促销广告还是展示广告，这是个关键。
因此，这些政策的出台与其说是对开发商预售广告的限制，不如说它是在央视曝问责后政府有所作为的一个体现。这个政策能坚持多久，没人不知道。因为政策不等同于法律法规，不是可以长期执行的。所以，该政策短期内会有点作用。
房管局单方文件 无法约束广告发布载体
另外，“未取得商品房预售许可，不得房地产预售广告”的规定，涉及到具体的经营者——电视、报纸、电台、网站等。“14条”只是房管局单方文件，无法约束媒体。媒体在执行层面，只要避开“预售”这个关键词就ok了。
因此，房管局出台的这个政策对市场影响有限，只是政府部门在风头上提出的一个举措、做出的一个态度。以前房地产稽查部门也看到了五证不全的现象，只是打击力度不如现在而已。
新规或成为城改阻力
西安无证不全销售由来已久。以城改项目为例，几百个项目如果按照五证齐全的要求再销售，估计只有不到10%的开发商能做到，前期需要大量垫资。若等完成拆迁安置和土地出让再去开发的话，城改过程太漫长了。
同样是二线城市，比如成都，房地产开发项目直接和房管局网站联网，可以直接查到项目政府备案情况，西安没有做到。
西安目处于大发展期，希望用适度放松来加速城市发展，按照正常流程城改项目都可以拿到证件，若适度放宽，允许其低价卖，有利于推进开发商项目进展，更有利于西安城改快进程。
我觉得，主要是城改项目带坏了西安五证的要求。有的只有一个土地批文就开始销售，但在处罚后照样销售，因为西安的大环境决定了，不可能把所有开发商都掐死。银行贷款收紧，开发商如果在市场回款方面不顺利的话，对城改项目、对西安发展都是大不利的。
同时，新规的出台也给购房者敲响警钟，以前买房可能贪图便宜，现在必须注意五证的问题，“如果再出事，只能自己兜着”。
政策风暴应该会持续几个月，对行业而言是一个“分水岭”，五证不全的开发商，短期内销售下滑，日子不太好过。但对那些资信比较好、五证齐全的项目而言，是一个利好，深圳包括价格格上的影响。
另外，值得注意的是，房屋管理部门应该会抓几个顶风违纪的典型来对市场形成震慑，对上头和媒体一个交代。所以，接下来关注的焦点是“谁来当那个倒霉蛋”。
