特征
1
独门独户风险自控
核心提炼
目前商业地产盛行的包租铺、委托经营铺不是刚需商业，刚需商业一定是独门独户投资者自主经营的传统商铺，位置以1楼底商最具代表性。同时在商业定位上，刚需商业主要为经营风险、投资风险最为可控的社区商业、区域商业。
现在成都商业地产界流行返租、包租，就是投资者将商铺购买之后再委托给开发商或指定商业管理公司经营，投资者按照开发商卖房承诺收取固定投资回报。
“毕竟不是自己经营，委托经营的商铺存在诸多的不确定性因素，假如商家无法维持高租金后续收益如何保证？开发商承诺的前3年、5年首个委托经营到期后，大量的中小业主如何统一意见，选择大家都满意的商业管理公司？”新港地产市场研究人士表示，包租经营的商铺存在大量不确定性因素，它的核心是用商业管理公司的商业运营能力创造商业价值。它必须依赖商业管理公司的整体运营才能生存和发展，如果没有王府井、万达统一招商运营搞促销活动，商场就会变成仓库。但刚需商业完全不同，它是交房后就有商家主动找上门来寻求租赁，是让开餐馆的商家进驻还是开咖啡馆，是开小超市还是开便利店，自主权完全在投资者自己手中。
经营业态瞄准刚性需求
特征
2
核心提炼
商铺经营方式一定是满足区域消费人群的吃穿住行，满足的是住区消费者最刚性的、最不能替代的生活需求。比如餐馆、洗衣店、水果超市、便利店，是附近居民每天都会来参与消费的最基础生活配套。
刚需商业满足的一定是附近居民最迫切的商业生活需求，商业形态上它一定不是大百货公司，不是专业市场，不是集中商业中心。商业经营业态诸如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。另外还有如中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品、家居饰品店等等，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。
什么形态的商业才是刚需商业，其实成都历史上已经有大量的经典项目。比如蓝光历史上开发的玉林生活广场、蓝色加勒比广场、天下耍都等项目均为刚需商业。
新港地产市场研究人士表示，回顾最近10多年成都区域商业、休闲商业形态的发展史，越来越多的年轻人下班后不愿意回家做饭而是选择就近消费，晚饭后夜生活开始，K歌、泡吧、看电影、喝咖啡等，也正是在最近10多年，包括音乐房子、良木缘、碎蝶咖啡等本土休闲商业品牌迅速崛起。
高入住率常住人口多
特征
3
核心提炼
刚需商业除了全方位满足于区域居民的日常刚性全方位商业生活需求外，人口密度、常住人口数量等也是成就刚需商业的重要指标。未来市区开发的住宅主要为高密度的高层电梯房，未来刚需商业辐射的区域入住人群每平方公里应该在3万人以上。
商铺投资者独门独户自由选择商家自主经营，商家经营业态也是吃穿住行等最迫切、最不能替代的商业形态，当这两点都满足的时候就只差大量的消费人群。因此常住人口数量、人口密度也是判断一个商业项目是否是刚需商业的重要指标。
以目前成都传统住区为例，双桥子社区面积1.5平方公里常住人口为9.5万人，刚需商业特性就比较明显。而目前成都新开发的住宅小区均为24层、34层的高层和超高层住宅，比如以三圣乡锦江城市花园为例，仅仅是一个楼盘1、2、3期常住人口就在两、三万人，但楼下的商铺也就30个左右，稀缺的商铺完全不能满足巨大的常住人口需求，这就是刚需商业最为典型的例子。
刚需商业一定是针对高入住率的楼盘和住区，至少区域内各大小区入住率在80%以上，只有人口数量庞大才能产生旺盛的商业需求。
特征
4
商业饱和区域不叫刚需商业
核心提炼
衡量某个区域类的商业是否过多或过少，常常采用“商圈饱和度”来衡量。“商圈饱和度”是指某一区域人口人均商业面积的多少，而且这一指标还和当地的GDP相关。根据成都的经济发展水平，成都2012年人均GDP为9436美元，相对应的合理商业饱和度就为1.2㎡/人，即平均每人配备1.2㎡的商业，如果一个区域的商业饱和度没有达到这个标准，这个区域就属于商业不饱和状态，刚需商业将出现。
城市或是区域GDP越高，说明这个区域的人均商业需求面积就更大。行业内有一个科学的指标对应：人均GDP小于3000美元的区域，商圈饱和度最高为0.8㎡/人；人均GDP三千到六千美金的区域，商圈饱和度最高为1.0㎡/人；六千到一万美金是1.2㎡/人；大于一万美金是1.4㎡/人。一、二线城市市级商圈CBD，商圈饱和度最高可达1.6-2.5㎡/人。
目前成都人均GDP接近1万美金，商圈饱和度最高在1.2㎡/人，如果一个区域人均商业面积低于1.2㎡，就说明这个区域商业没有得到有效的满足，区域内商业不饱和，商圈饱和度处于较低水平，如果未来GDP持续上升这里商业需求还有巨大提振空间。
“这其实也充分说明，为何三五年前的老楼盘、传统住区的商业规划为何出现不足，多年前成都人均GDP并没有今天这么高，那时人们对于商业需求面积并没有这么大，比如吃饭、喝茶、打麻将很多都是在家里，现在生活条件改善了大家都愿意就近消费，无形中就增加了对商业面积的需求。”新港地产表示，现在新建住区在商业上都有一定预留，就是考虑到未来人均GDP的提高对商业面积的需求会增加，这是有长远眼光的住区商业规划。
快速交通是重要指标
特征
5
核心提炼
随着高架桥、轨道交通、快速干线等的日益完善，一个区域商业项目的辐射力现在越来越依靠快速交通体系，如果商业项目位于高架桥、地铁网的核心位置无疑就占据了交通优势，有了便捷的交通支撑其商业辐射范围势必就会大幅度提升。就目前成都而言，地铁站点尤其是多条线路的换乘站点，二环高架桥有出入口的核心要道商业将有巨大投资价值。
任何一个商业项目均有自己的辐射范围，它的辐射范围则要根据其交通状况、交通便捷度的不同而差异巨大，一个位于交通要道、地铁站点位置的商业项目它所覆盖的人群和面积自然更多更广。随着越来越多的高架桥、地铁轨道交通等新型交通方式的出现，成都商业的辐射范围、辐射力、商业价值等都将面临全面重估。
就一个区域而言，它的交通体系可由城市公共交通的发达程度、私家车车流量和步行人流量等来衡量。公共交通又包括公交汽车、快速公交、地铁、轻轨、出租车等，新港地产认为，公共交通方式越多的区域，越容易出现刚需商业。另外，私家车车流量越大的区域和步行人流量越大的区域，也标明该区域的商业到达率越高，因此这样区域的商业也就越能吸引商家的入驻。
特征
6
刚需商业核心
是“免维护”
核心提炼
刚需商铺面向住区常住人口提供最为迫切的商业需求形态，一方面便利店、水果店、洗衣店等常设生活配套店面需求一般在20-60㎡，而且为了控制商铺总价开发商往往也将铺面控制在20-60㎡之间。2楼商铺因为单价较低商家经营需求面积更大，因此2楼刚需商铺一般在80-150㎡。刚需商业1楼、2楼最适合，负1楼、3楼、4楼等不能算作刚需商业。
刚需商业核心是“免维护”商业，就是不需要依托专业商业管理公司运营，依托商铺周边的天然人气就能维持火热经营的街铺。有的商业开发了3楼、4楼或者是负1楼，如果没有后期统一商业规划和人流引导，消费者是无法到达更高楼层或是地下负一层，因此严格意义上说3楼、4楼等高楼层商铺不是刚需商业。
开发商在出售商铺时要考虑两方面问题，一是尽可能降低投资门槛以便于更多投资者有能力购买；二是商业面积要适合经营业态需求。一楼铺面往往针对便利店、水果店等，因此它的面积可以控制在20-60㎡，但2楼往往定位于茶楼、咖啡馆、快餐厅等，商家需求面积相对较大，而且2楼商铺单价较低开发商也可以适当增加单位商铺面积，因此2楼商铺面积目前控制在80-150㎡之间。当然这并非定式，比如有的银行对于1楼商铺的需求面积会较大，这时银行会同时租用多个相邻商铺来解决这一问题。
名/词/解/释
刚需商业：
刚需商业指数：刚需商业指数线：
商业消费需求最旺盛、最迫切的社区商业、区域商业。有两大特征：1、商业消费需求极为旺盛，商家入场经营意愿强烈，均是位于人口密集的高层电梯公寓居住区，尤其是近年来针对首次置业、年轻人的刚需住宅楼盘，因其商业在设计之初规划存在严重不足，使得今天大量刚需楼盘社区商铺奇缺，二手社区商铺售价、房租出现暴涨。2、刚需商业主要为经营风险、投资风险最为可控的社区商业、区域商业，而且其经营形态主要为投资者独门独户的自营商铺(投资者自主选择承租商家)，目前成都商业地产领域盛行的采用委托经营模式的专业市场、集中商业的包租铺均不是刚需商业。
刚需商业指数：
我们创造性地提出刚需商业这个概念，是为进一步量化刚需商业，我们针对每个区域用“刚需商业指数”来评判各个区域商业的“刚需化”程度。
刚需商业指数 =区域人口数量/区域商业体量。通过公式我们发现“刚需商业指数”与商业地产常用的“商圈饱和度”直接关联，因为商圈饱和度 = 区域商业体量/区域人口数量，所以刚需商业指数可以 = 1/商业饱和度。
刚需指数越高，说明商业的刚需性越强，商业投资价值越高。
刚需商业指数线：
根据每个区域的经济发展水平，会对应一个“刚需指数线”(由商圈饱和度推导获得)，若区域当前的刚需指数大于此刚需指数线，则该区域商业可算作刚需商业。
人均GDP＜3000美元的区域，商圈饱和度最高为0.8㎡/人 ，对应的刚需指数线为1.25，只要区域实际刚需指数大于1.25，就称之为典型刚需商业；
人均GDP为3000-6000美元的区域，商圈饱和度最高为1.0㎡/人 ；对应的刚需指数线为1.0，只要区域实际刚需指数大于1.0，就称之为典型刚需商业；
人均GDP为 6000-10000美元的区域，商圈饱和度最高为1.2㎡/人 ；对应的刚需指数线为0.83，只要区域实际刚需指数大于0.83，就称之为典型刚需商业；
人均GDP＞10000美元的区域，商圈饱和度最高为1.4㎡/人；对应的刚需指数线为0.71，只要区域实际刚需指数大于0.71，就称之为刚需商业；
一二线城市市级商圈CBD，商圈饱和度最高可达1.6-2.5㎡/人，对应的刚需指数线为0.4-0.63，只要区域实际刚需指数大于0.4-0.63 ，就称之为典型刚需商业。
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