若尔盖“阳光水岸”隔河相望
凯德丰公司开发建设的阳光水岸正门
阳光水岸商品房预售许可
阅读提示：注册资本800万元的四川凯德丰置业公司，在没有取得房地产开发资质、建筑工程规划许可证和施工许可证的情况下，提前动工和预售商品房，因为资金实力不足和没有任何高原高寒湿地房地产开发建设经验，在若尔盖开发建设总投资4000万，总建筑面积25697平方米的首个高档住宅小区阳光水岸被无限延期……
王忠明 记者 高 文 发自四川若尔盖
“真没想到，原定在2011年底入住的房子，已经到了2012年底还迟迟没有完工的迹象，明明违约的开发商也不做出任何解释说明，最近，听说房子质量也有问题，想去找开发商理论或者退房，哪知开发商还理直气壮地告诉购房者，想退房没门，让我们走正常程序，爱找哪里去找哪里。”2012年10月15日，在成都东门附近的一家茶楼，张女士讲诉了自己选择在若尔盖投资购房的遭遇和万般无奈。
张女士说，两年前的2010年底，她被美丽迷人的若尔盖大草原风光所吸引，毅然在若尔盖县城的阳光水岸购房，预售时，说房子最迟在2011年底交付使用，哪知2年多时间过去了，房子还没有完工，开发商也不给出任何说法，最近还听说阳光水岸的房子有质量问题，开发商与施工方为此长期扯皮。不知情况到底如何？
草原湿地上的高层建筑
2012年10月17日，带着张女士的疑虑，笔者来到阿坝州若尔盖县城所在地达扎寺镇，若尔盖大草原素有“川西北高原绿洲”之称，宛如一块镶嵌在川西北边界上瑰丽夺目的绿宝石，是我国三大国家保护湿地之一。
汽车沿着若木公路进入若尔盖，县城所在地达扎寺镇地势平阔，是黄河上游一些大支流如黑河、白河、热曲河汇流处，这里水资源丰沛，光热条件好，形成水草丰茂、适宜放牧的草原。
在县城南边的热曲河畔，一片房地产项目正在火热地建设中，这个被命名为“阳光水岸花园洋房”的房地产项目，占地16亩，建筑面积2.6万平方米，由10幢6+1至7+1层建筑物组成。
笔者发现，项目所在的热曲河畔，整个地貌由草甸、草原和沼泽组成，是若尔盖国家湿地保护区域。现场施工人员介绍，修建期间，施工方挖出了肥沃的炭泥土和淤泥，填上连槽土等材料。
项目紧邻河床，据目测，建筑物与热曲河水面距离不超过10米，远远达不到国家规定的河道建房退距要求。而且，该高层建筑紧邻县气象站。
根据若尔盖县城总体规划，整体建筑层高不能超过6层。于是，一些疑问产生，在国家保护湿地上从事房地产开发，是否需要相关上级部门审批呢？
迟迟无法完工的花园
施工现场施工牌显示，项目建设单位为若尔盖凯德丰置业公司，施工单位为四川长城建筑公司，但场内实际施工单位是自贡市第三建筑公司。开工日期为2011年3月16日，竣工日期没有填写。一直参与材料保管工作的徐水清介绍，原定工期180天，合同完工时间是在2011年10月15日。
“这个项目被拖了一年，主要是换了几家施工单位。”项目目前的施工单位现场施工员何先生告诉笔者，目前整个项目的主体工程已完工，已经进入水电安装和道路等附属设施修建，预计在11月底之前就能交付使用了。
因若尔盖属于高原寒冷气候，每年10月中旬就不能正常施工了，质监站为此还要统一颁发停工通知。如果按照以前的惯例，今年11月底要完工，也许是不可能完成的任务。
至于房子为什么被拖到现在还没完工，现场施工人员解释，一是由于若尔盖是高原高寒地区，霜冻期时间长，冬季无法施工，施工时间短；二是开发商无经验，没有资金实力，经常拖欠工程款，并为此多次更换施工单位，从而导致房屋修建被无限延期。 “我已经有1年多时间没有领到工资了，现在这个项目部还差我近3万元工资。”今年57岁的四川仁寿县禄佳镇人徐水清是阳光水岸项目的材料保管员，他说：“2011年3月15日，工地刚开工就来到这里，每月工资2200元，加上生活费600元，每月一共2800元，但一直领不完全。”
“把我介绍到这个工地上来的时候，还是四川长城建筑公司在施工，现在已经换成自贡市第三建筑公司了。”徐水清说，眼看项目就要完工了，自己还不知道找谁要钱呢。由于开发商与施工方扯皮，跟徐水清一起守工地的曾昭兵、郭明军两人的工资也没有拿完就离开了，目前各差他们4000多元。
被提前预售的阳光水岸
尽管房屋迟迟不能完工和交付使用，但阳光水岸的房子依然卖得很好。
“阳光水岸住房均价2700元/平方米，门面均价6000元/平方米。目前已经售出80%以上，只剩下少数几栋还有住房和一些门面。”在阳光水岸售楼处，销售人员母杰告诉笔者。
业内人士分析，因为这里自然条件优越，凯德丰公司依靠炒作概念，提前违法销售，是阳光水岸房屋销售很快一个主要原因。
“阳光水岸拉高了若尔盖房价，这也是令很多人不满意的原因。”若尔盖县委宣传部办公室主任张华说，阳光水岸作为招商引资项目，得到县上各部门的大力支持，总体没有问题，在程序上有瑕疵，也是难于避免的。
张华所说的瑕疵现象，主要是阳光水岸在没有取得其他相关证照的情况下提前预售和施工。 笔者从阳光水岸售楼中心公示的证照上发现，阳光水岸取得“商品房预售许可证”的时间是2010年11月8日，而时隔半个多月后的2010年11月26日，若尔盖凯德丰公司才取得房地产开发暂定资质证书。直到7个多月后的2011年6月15日，才取得施工许可证。
也就是说，凯德丰公司在没有取得房地产开发资质和施工许可证的情况下，已经提前开始了商品房销售了。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
而阳光水岸在没有任何建设投入和取得施工许可证的情况下提前开始销售，业内人士分析，其背后不排除存在腐败和依靠项目圈钱的可能。
针对阳光水岸在没取得证照就预先卖房子等问题，若尔盖县城乡规划建设和住房保障局副局长肖利在电话中回答笔者采访时说：“自己不知情。”若尔盖县委宣传部办公室负责人称，考虑到这个项目是招商引资项目，可以边建设边报批。政府给开发商开绿灯，这样的情况在若尔盖等老少边地区很正常，程序只是一些瑕疵问题。
施工单位无辜被驱
2011年3月16日，阳光水岸开始动工修建了。最初的施工方为四川长城建筑公司。长城公司有关人士称，他们是向凯德丰公司交纳了80万元保证金的情况下入场的。
在施工过程中，施工方发现开发商对项目的风险评估存在严重偏差，对高原高寒湿地开发建设缺乏经验，表现出急功近利的整体心态。
其主要表现为：1、在没有完成场地三通一平的情况下，提前通知施工方到场，连搭建临时设施的地方也没有提供，致使施工方人员住宿宾馆，造成极大的窝工和浪费。
2、在基础开挖过程中不做降水处理，致使工地成鱼塘，底层土层被浸泡20多天。
长城建筑公司进场后，出现大量的窝工等现象，加之基础分包公司工期滞后，导致工程无法正常开展。承建方多次找到凯德丰公司商量解决，但凯德丰公司一直不能积极处理。
7月29日，凯德丰公司以长城公司拖延工期和出现质量问题为由，要求单方面解除施工合同。长城公司提出要凯德丰公司及时结算已完工程量的款项、退还合同保证金、解决公司现场材料后才能退场。
据长城公司现场管理人员回忆，2011年8月5日，凯德丰公司现场负责人带领20余人，对长城公司项目部人员进行打、砸、抢，打伤长城公司3名重要结算人员，砸毁现场办公设施，抢走部分结算资料。8月6日，凯德丰公司人员强行更换长城公司项目部门锁，驱逐现场管理人员。
事态逐步升级，惊动了当地警方和政府部门。在若尔盖县有关部门的多次协调下，凯德丰与长城公司达成协议，双方清算工程量和剩余材料，由凯德丰公司支付长城公司的工程款、剩余材料和机械使用费用等。监理方特别发文要求未彻底解决问题之前，不得继续施工。
在协商过程中，8月中旬，凯德丰公司单方面另行组织施工队伍强行进场，并封锁施工现场、强占长城公司施工现场和场地机械、设备、材料。
截至日前，凯德丰公司与长城公司仍在就各种款项扯皮，而凯德丰就此把工期延误的缘由推在了长城公司头上，反而要求长城公司赔偿因工期延误造成的损失。徐水清等人的工资就此遥遥无望。
凯德丰是个什么公司
由于工期延误，交房日期一再延迟，让购房者很受伤。购房者张女士介绍，2011年底，有部分购房户找到凯德丰公司要求退房和赔偿损失，但这一要求被开发商拒绝。随后，也有部分购房户因为担心房屋质量问题，找到相关部门投诉，得到的答复一律是，房屋没有质量问题。但是，张女士担心，施工许可证上的施工单位是长城建筑公司，而实际施工单位为自贡第三建筑公司，如何能保证建筑的质量呢？难道自己的权益受到损害，就投诉无门了吗？
2012年10月23日上午，笔者就张女士提出的退房要求致电凯德丰公司，公司总经理宋文新在电话中回答说，去年底，他们已经就延迟交房对购房者进行了赔偿，至于想退房的问题，请她走相关法律程序。
据当地媒体报道，阳光水岸花园洋房是若尔盖县政府第一个招商引资的地产项目。但作为招商引资项目，其开发商实力如何，是否具有房地产开发资质和开发经验呢？
四川住房和城乡建设厅官方网站提供的相关资料介绍，四川凯德丰公司成立于2010年9月27日，是一家从事房地产和物业管理的私营企业，注册资本800万元，法人代表钟德荣。2010年11月26日，凯德丰公司取得四川住房和城乡建设厅颁发房地产开发企业暂定资质证书，有效期为一年。
业内人士指出，从凯德丰公司的注册资料可以发现，凯德丰公司开发房地产只是客串，除了若尔盖阳光水岸外，没有任何房地产开发经历。
知情人称，凯德丰公司负责人原来是一家从事纸业的企业负责人，从未做过房地产项目开发。若尔盖凯德丰公司的成立也仅仅为了阳光水岸这一项目。阳光水岸总投资4000余万元，按照国家有关规定，凯德丰必须具备25%以上的资金投入实力，但800万元注册资本不足以支撑这个项目有效开展，业内人士分析，项目不能顺利完成，其资金不到位应该是原因之一。
四川蜀仁律师事务所律师童伟认为，该项目被延滞存在三个法律问题：一是审批不严。当地政府为了招商引资，大开绿灯，没有严格要求开发商按报规、报建，违反相关建筑法规。二是，在未取得相关许可的前提下，提前动工、提前预售，其实质是集购房者的资搞建设，违反法律规定。同时，在施工过程中，当地质监部门是否存在质量监督不力而出现质量问题？还有待上级质量监督部门检验鉴定。
童伟律师建议，当地政府或上级相关部门应对项目立项重新审查，国家湿地保护区中是否适合建设商品房？气象站近距离开发高层建筑是否符合规定？政府职能部门应积极采取措施，避免损失扩大。若是合法立项，要审查建设单位和施工单位资质，是否符合条件，是否按照建筑相关规定进行施工。若有质量问题，需专业机构做出权威认定。总之，既要保证工程质量，又要尽快完工交房，以保证购房者的合法权利。
阳光水岸存在的问题是否会引起重视，购房者迟迟拿不到房子的情况是否会尽快解决，周刊将继续关注。
来源：经济与法周刊四川频道
