新浪乐居讯 (编辑 宋霁) 2013年对房地产市场来说算不得是激荡的一年，调控政策趋温和，市场趋理性，房产市场保持着较为平稳的势头。而对于青岛市场来说，淡季不淡，旺季超旺已成定局，11个月的新房成交套数已经超过去年全年。在这样的市场环境下，楼市专家会怎么说？新浪乐居远见2014楼市新局，特别专访克而瑞青岛首席分析师邓国华。
克而瑞青岛首席分析师邓国华
岛城楼市火爆刚需充分释放 房价维稳上涨
从克而瑞房价系统监测数据来看，今年以来青岛商品房市场，供应量大幅上升，成交量也有较大幅度的上涨，市场需求的有效释放，促进了成交量的增长。青岛的成交量自六月份以来出现一个连续六个月持续走高的趋势，这时候，市场热销的大环境催生了“日光盘”“短时售罄”等市场火爆的场面。下半年青岛楼市确实成交火爆，特别是刚需得到充分释放，青岛的“日光盘”多靠价格驱动。
这其中有多方面原因，一是前期在楼市低谷观望的一部分需求，在下半年开始集中释放；另一方面是今年上半年出台的调控政策“国五条”在青岛软着陆，也没有针对楼市出台强硬的干预政策，购房者眼看着房价一路看涨，于是恐慌性入市。还有一个重要原因是这些日光盘恰当的营销策略，像今年的一些“日光盘”，实际开出的价格比较低。
从近11个月的中国住房288指数来看，虽然青岛房价在大的市场环境下，同样呈现持续走高的态势，但是上涨幅度一直保持平稳的节奏，与房价上涨幅度较大的北京、上海等一线城市相比，尚且在谨慎可控范围内。从近期各城市出台的调控政策来看，各地新政力度总体偏温和，短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点，全国大环境是如此，预计短期内青岛市场同样将继续保持量稳价涨的走势。
未来政策走向 更加科学化、市场化
1、在三中全会制定的框架之下，未来以限购政策、商品房预售证监管为核心的行政性手段逐步退出应是大势所趋，但短期来看，去行政化只能采取逐步落实的方案，尤其是房价偏高的一线城市，至少最近两年之内，限购和限价将依然在局部维持执行。
2、未来如能理顺中央和地方在财政收入分配上的矛盾关系，增加地方政府财税收入，则包括土地财政在内的诸多问题都将得到缓解，对房地产行业的角度而言，由于过去十年行业的高速发展客观上讲和地方土地财政紧密关联，从长期角度看，有利于整个行业的可持续发展。
3、城乡发展一体化将使房地产业获得制度性红利，是房地产行业未来十年最大的发展机遇。“赋予农民更多财产权利”直接指向了土地要素，如果农民的土地价值能够得到更合理的兑付，则其进入城市之后将拥有更好的生活质量，这无疑也将增加房地产市场的有效需求；而“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”，强调其均衡发展则意味着未来城镇化仍将是大中型城市、中小城镇和农村共同发展的格局，如果户口含金量均等化趋势形成，则将是房地产行业未来十年最大的发展机遇。
4、租售并举的房地产市场是大势所趋，盘活小产权房、空置房、存量房?。土地供应不足的直接后果是房地产市场供小于求，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径，建立租售并举的房地产市场是大势所趋。?
5、 户籍制度改革方案，中型城市房地产市场将是城镇化推进最大受益方?。
6、 放开二胎短期对市场需求规模无明显促进作用，二孩带来的改善购房家庭特征值得房地产企业进行深入研究?。
7、 房产税扩大试点已成定局，三中全会首度谈及立法，这确立了其未来最重要调控机制地位。?
克而瑞在青岛 房价系统服务开发商和购房者
如果说克而瑞数据系统的宏观应用和项目应用仅仅服务于开发商，那么今年克而瑞诞生的全新数据业务——克而瑞房价，则在继续为开发商提供数据的同时，也将触角伸向了广大购房者。
克而瑞房价有两个终端应用，对消费者的是克而瑞房价网也就是一房一价网，对开发商的是CRIC2014。对消费者的C端应用——克而瑞房价网 fangjia.leju.com是服务于全社会的房价查询平台，购房者通过点击网页、输入房间地址或楼盘名称，获取一、二手房的克而瑞参考价格和评级信息。而克而瑞房价的B端应用——CRIC系统房价版 2014.app.cric.com，主要服务企业在售项目，利用对市场、楼盘、交易、营销数据的全面积累，结合项目销售需要，为楼盘合理定价、及时调价和快速去化提供专业支持。
