我年初预测，2013年经济将以整体回暖来响应我们的“冷热不均”。为什么会“冷热不均”？2013年会继续加强宏观调控，现有政策只可能出现弹性变化，但不太可能退出，只能是有的地方加强，有的地方在减弱。整体来看，2013年政策调控不会减弱，所以在这方面，投机已经没有任何意义，还得回归到市场的供需层面来看问题。
事实证明，我的预测应验了。需求反而没有问题。从人口聚集和经济发展潜力来看，核心城市的需求是没问题的，即使在三四线城市，需求也是存在的。我们适龄购房人口还处于高位，家庭户规模的裂变还在进行中，我们还拥有“城镇化”的长期利好等。总体而言，在房地产需求这方面，我们认为大量的购房需求依然存在，这是政策压不下去的。
而供应呢？今年的供应量不会减少，供应绝对值还是处在高位。在这种情况下房地产商的日子就会舒一口气吗？当然不能，依然是要走量，这是我们的一个结论。千万别说现在没事了，我要捕捉溢价、把去年的损失补回来。144平米以上的那些压着的产品，从2012年压到了2013年。而新供应的产品里首置、首改的量也很多，所以我认为不能压着货来等价格回升。
那么有没有市场空隙呢？当然有。在分析包括一线、二线、三线城市各面积段产品目前的库存结构后，我们的结论是：核心城市的主流产品价格是有上涨压力的。各线城市特点是不一样的，所有城市不应采取统一的策略。
总体而言，我认为下半年因为通胀的压力收一收，使全年流动性基本保持平稳状态。中国房地产已经进入一个新阶段，行业分化将越加明显。如果房地产今年继续严厉调控、不放松的话，房企之间的差距就越来越明显。我们把这个过程叫做集中度提升的过程。
今年还有一个非常重要的事，就是利率市场化，这也是推动行业继续大洗牌的核心因素。利率市场化目前已逐步形成双轨制，市场轨拉动计划轨靠近，从而出现了中间轨：一个是计划里边的银行利率，一个是中间的信托和银行理财，一个是市场化的民间信贷和房地产基金。大者恒大，如果你不做大的话，市场轨的利率会把你的利润侵蚀殆尽，这个资金成本恰恰是房地产应该抓的核心竞争能力。我觉得未来对房地产企业最重要的是，一要拿便宜的钱，二要制定好战略基础。(来源《地产评论》)
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