业界人士认为，海淀北部新区周边自然环境优良，今年年底地铁将通车，未来这里将会成为较成熟的居住区。
海淀北部新区已经建成了用友软件园、生命科学园、永丰产业基地等，教育配套也有。
位于苏家坨的海淀北部新区实验学校。
??“感谢首创 海淀好邻居”——4月27日首创置业以总价56.4亿元、逼近5万元/平方米的商品房楼面价拿下海淀北部西北旺地王后，周边的高端项目如五矿万科如园、华润万橡府纷纷打出了“感谢”广告，业内预测首创项目未来售价将迈入“10万 ”，一时间海淀北部新区成为热点。
??地王效应：海淀高端楼盘快速调价
??西北五环外，距离西二旗地铁站约4公里，宽阔的道路两旁是绿色的树木，这就是海淀北部新区、紧邻永丰科技园的西北旺。
??“从国贸倒地铁过来得两小时，周边也很冷清，不在中关村、清华附近工作的人不会在这块买房。”住在西北旺东旭园的魏小姐说，她家小区二手房报价为33000元/平方米，附近好的学区房报价有每平方米5万元、6万元的，但未来项目单价将逼近10万元/平米，她觉得“不可思议”。
??和普通居民不同，触觉敏锐的西北旺板块开发商在首创拍下地王后，就迅速调价。
??地理位置最靠近五环，位于海淀清河板块的华润万橡府营销负责人表示，目前万橡府的售价是6万元/平方米以上，235平方米的大户型售价达到6.1万-6.2万元/平方米，但地王出来后，领导对售价有了新要求，5月，每平方米会上调1000元-2000元。
??而紧邻新地王的五矿万科如园，则迎来了快速出货期。“地王是一个催化剂，之前我们平均的成交周期是1-3个月，最近出现了一周之内客户就下单认筹的情况。”如园项目负责人高广汉表示，首创拍出“地王”后，五矿万科如园在“五一”期间加推了一批房源，截至目前已有5亿元左右的销售额；现在已收回了一部分折扣，部分房源价格已经超过了6万元/平方米，预计三季度将推出新品房源，将对装修标准进行提升。
??业内：土地价格过高，争议10万
??“10万 ”或许是海淀豪宅的未来，不过从目前的成交数据看，海淀区的新盘下一个门槛还是“6万 ”。亚豪机构的数据显示，截至5月13日，今年海淀区豪宅新盘（成交均价在6万元/平方米以上）仅仅签约了61套，其中4月成交15套，而5月前13日签约了8套。
??“现在区域还没有项目能达到10万 ，更多是畅想。”高广汉表示，三四年前大家觉得西北旺有点远，但现在看，整个永丰蔓延到六环，未来都将是较成熟的居住区，其实海淀北部区域整体二手房的价格一直是平稳上扬的，很少出现大幅度的波动，说明这个区域的购房者理性程度较高。
??中原地产提供的数据显示，海淀区的住宅相关土地非常稀少，2015年至今仅出让了一块，2014年仅2块，2013年仅有3块。业内人士指出，永丰板块未来除了少数几块住宅用地，大多数都是产业用地规划，而且土地出让时间不定，未来海淀北部板块的新房库存量较少，加上新地王的影响，都给了这些项目涨价的底气。
??一央企的项目营销负责人对记者表示，地价涨得比房价快，即使按照4万元的商品住宅土地成本来算，加上财务成本，售价8万元/平方米都很难保证符合总部要求的利润率，所以未来首创的新盘压力不小。但对于如园等后期还有体量的项目，如果涨价过快，也将带来销售压力。
??区域档案
??海淀北部新区面积约226平方公里，由上庄镇、苏家坨镇、温泉镇及西北旺镇四镇组成，面积占海淀区的50%多。
??从2005年开始，海淀北部新区规划不断完善，目前规划总建设用地69平方公里，约占区域面积的30%，其余70%的空间为绿色生态空间；规划总建筑规模约4800万平方米，其中产业建筑规模约2700万平方米，呈现出“生态、田园与现代化”并举的特点。
??海淀区公开资料显示，今年海淀北部新区开发建设安排正式项目160个，预计各类项目开复工面积732万平方米。不过，这一区域内目前并没有太多的在售住宅，不能满足区域内人口的置业需求。
??优势
??1、生态环境良好，拥有凤凰岭、鹫峰森林公园、稻香湖湿地等生态休闲地，适宜居住。
??2、已经建成了用友软件园、生命科学园、永丰产业基地、环保科技示范园等一批产业园区，吸引了相当数量的高素质人口聚集。
??3、六环路从区域内穿过，永丰路-万泉河快速路连接中关村等地，山后隧道、地铁16号线将改善交通。
??劣势
??1、区域位置本身距离城市繁华的商业区较远。
??2、大型商业配套缺乏，没有能够支撑得起区域消费能力的大型商业配套。
??3、地铁尚未正式开通，且公交线路也比较有限，出行主要靠私家车。
西山壹号院的价格达9万-10万元/平方米。
温泉镇商品房的主力买家是附近产业园区的上班族。
上庄、苏家坨区域以高新园区和孵化器为主，图为绿地中央广场。
??西北旺镇
??“新地王”促区域豪宅升温
??小档案：西北旺镇由原永丰乡、东北旺乡合并而成，面积51.02平方公里。
??豪宅项目酝酿涨价
??一般地，“新地王”的诞生对周边区域的波及范围甚广，尤其是高端住宅。而对于已有品牌房企进驻、已拥有两个高端住宅的海淀区西北旺镇来说更是如此。记者发现，同处于西北旺的万科如园以及西山壹号院，均在酝酿调整价格。
??如园的销售人员告诉记者：“五一期间开盘的一栋楼王，当天几乎售罄。”据介绍，现在如园在售的只剩3套。两套230平方米，总价1400多万；一套260平方米，总价1500多万。“2010年周边的房价是18000元/平方米，万科拿下这块地时楼面价近2万元/平方米，是当时的地王。现在首创摘得区域新地王，如果如园后期再开，价格肯定会上调。”她表示，今年4月底，如园涨至6万元/平方米。下周开盘的19号楼，均价可能会达6.5万元/平方米。
??如园的“邻居”西山壹号院，价格已冲向10万大关。据销售人员介绍，目前该项目也只剩下3套。其中，270平方米的小栋楼王，均价为9万元/平方米；500平方米的大栋楼王，均价为10万/平方米。
??“如果首创永丰地块的楼面价达4.3万元/平方米，那么得卖到9万元/平方米才能保本，想盈利则至少要卖到10万元/平方米。以后这边的升值潜力非常大。”如园相关人士告诉记者，今年海淀区新增供应量385套，同期成交513套，均价为53500万元/平方米。据中原地产统计数据，自2010年至今，海淀楼市的库存持续下降。
??二手普宅约4万元/平方米
??据如园附近麦田房产门店经纪人表示：目前西北旺镇的二手房均价在4万-4.5万元/平方米之间，花园洋房的价格则更高。
??“比如冠城百旺府共有4期，现在二手房均价为3.5万-3.7万元/平方米。由于是北清路上唯一的商品房小区，又有清华附中等优质教育配套。因此在去年市场不太好的时候，百旺府不仅没降，还上涨了5000元/平方米左右。”该中介人员说。
??海淀的教育资源也是此区域的核心竞争力。在西北旺区域内，分布有北大附小实验幼儿园、中关村二小、首都师范大学附属中学等，交通方面，年底通车的地铁M16号线设有西北旺站。不过，现在除了永旺之外，没有大型的商业配套。据如园销售说：“冠城将在此区域规划建成一个综合商业配套中心。”
??亚豪机构市场总监郭毅认为：“区域周边交通、配套、自然景观都很好，只要开发商把项目做好，周边的综合配套是可以支撑高端定位的，再加上海淀项目少，由稀而贵很正常。”
??温泉镇
??在售住宅少且集中
??小档案：温泉镇地处海淀北部新区的南部，因镇内温泉而得名。
??一手房源销售已近尾声
??一直以来，海淀区在北京就有着上风上水之称，自然环境是这一区域的最大优势，温泉镇自然也不例外，其植物覆盖率近七成。不过与之相对的是，温泉镇成规模的商品住宅较少，且集中在温泉镇政府附近，主要是正源·尚峰尚水和北辰·香麓，而目前这两个项目的销售也都已接近尾声。
??“我们计划在今年年底清盘，目前仅剩部分300多平方米的大户型在售，单套总价约900万元。”据北辰·香麓销售人员介绍，该项目在2008年前后就已开始销售，目前在售产品均价为2.8万元/平方米。与其仅一街之隔的正源·尚峰尚水，销售也已进入尾声。记者实地走访调查发现，该项目目前在售的50平方米左右LOFT商住产品，也仅剩20余套在售。
??业主多来自附近产业园区
??据上述两个项目的销售人员介绍，由于温泉镇距离产业园区较近，而且自然生态环境较好，这里也成为了附近产业园区上班族们的首选。
??“我们去年下半年开盘推出700套左右的LOFT，大多数是被附近产业园区的客户团购走的。”正源·尚峰尚水的销售人员说。
??不过，记者注意到，首创海淀永丰“地王”的出现对于温泉区域市场来说并没有太大的影响。“来这边买房的客户，要么就是图环境好，要么是周围产业园的人。首创‘地王’出现，也只是证明了这里的价值，但现在还没有将影响转化到房价上来，一手房、二手房都是如此。” 正源·尚峰尚水周边麦田房产的一位经纪人也向记者透露，温泉镇的商品住宅项目，由于距离市区较远，交通不便，因此去化周期都比较长，而且价格受市场的影响不大，一直较为稳定。不过他也表示，随着地铁M16号线的开通，这一区域未来有很大的升值空间。
??上庄、苏家坨镇
??产业地产是主角
??小档案：上庄镇位于海淀新区东北部，处于北京市城市功能拓展区、中关村国家自主创新示范区的发展区。
??苏家坨镇位于海淀北部新区北部，与昌平、门头沟区接壤，区域内拥有大量自然、人文景观。
??区域仍处于待开发阶段
??更靠北一点的上庄镇和苏家坨镇，也存在着商业配套不足、公共交通不便的缺陷。目前，上庄与苏家坨区域整体来讲仍处于待开发阶段，尚未形成规模的商品房社区，住宅以自住型商品房、公租房、经济适用房等政策性住房为主。
??“造成这一差异的主要原因在于区域规划和开发节奏的影响。”郭毅认为，海淀北部新区南边的西北旺镇、温泉镇有成熟的产业园区，因此聚集了一定的住宅。而北边的上庄镇和苏家坨镇，在规划中则以高新园区和孵化器为主，所以可供开发的住宅用地不多，基本上都是为了配合产业园区而建的一些住宅，且没有建设大型商业配套。
??自住房销售乏力
??记者走访了区域内唯一在售的自住型商品房海淀·嘉郡。虽然抵达售楼处时已是下午五点，不过现场仍然有4到5组客户在咨询购房事宜。但记者注意到，与朝阳区几个自住型商品房项目的抢购场面相比，其销售情况算不上好。
??据了解，该项目共有2070套房源，自去年12月24日公开摇号以来，已经历了两次选房，然而仍有部分房源未售出。据该项目开发商网站公开信息显示，3月16日海淀·嘉郡第一次选房结束之后，剩下可售房源630套。第二次选房结束之后，可售房源数仍有374套，认购情况并不十分理想。据该项目现场负责人表示，目前剩余房源已经全部面向社会销售，价格为2万元/平方米。
