“现在政策已经至此，那我们只能看它积极的一面。”高策机构董事长陶红兵对于“自住型商品房”的态度显然比半年前较为缓和。这种转变来自于既定的事实，当然也来自于无奈的现状。面对明年越来越高的商品房价格，陶红兵认为这数量庞大的保障性住房确实可以拉低房价。
即便如此，“自住型商品房”还是承受着业内的质疑，它是否真的能缓解供需紧张的矛盾；它的分配是否真的能公平；经济实力依然处于低位的“改善型需求”是否能在这类住房中看到希望？也有记者透露，当政府请多位专家就“京七条”展开讨论时，这些专家都“不说话”。
新闻直击“限价房”变身“自住型商品房”
上周五，京城所有媒体记者都处于神经紧绷的状态，他们不断地刷新着官方网站，自己的邮箱，甚至是自己的微博和微信。因为有消息称，年底前最后一个关于房价调控的政策即将出台。果不其然，新闻联播之后，“京七条”横空出世。
“京七条”对于楼市调控的决心一如既往，但是有个最吸引眼球的“名词”出现在京城百姓的视线中—“自住型商品房”。
这类房子将通过“限房价竞地价”的拿地方式出让给开发商，购买到这样的房子的购房者五年内不得出售出租，此后出售要上交30%的卖房收益；不仅如此，非京籍购房者满足一定的条件也可以购买，在京拥有一套住房的京籍人士也可以再买一套。套均面积也控制在140平方米以下，从购房政策上看几乎就是之前被称为“怪胎”的限价房。只是比“限价房”的购买门槛更低，准入政策也更为宽松。
政府希望通过这种比周边房价低30%的“新限价房”来保障“夹心层”的需求，也拉低房价。一时间，京城百姓纷纷对号入座，发现，原来自己也可以购买政策性住房。于是“夹心层”无疑被扩容了。
对满足需求或将“杯水车薪”
“明年新供应5万套‘自住型商品房’，这并不是说这些房子明年都上市。”高策机构董事长陶红兵对看上去很庞大的数字泼了一盆冷水。
从理论上看，北京每年成交10万—11万套商品房，而这种新的限价房明年就将供应5万套，等于说解决了一半的购房需求，但实际上并不是如此。陶红兵解释，5万套是指明年供应的土地可以产生这么多房子，但明年的供应量应该是这5万套的三分之一甚至是四分之一。
按照最多三分之一的数量计算，也就是说明年将有1.5万套新限价房落到百姓口袋中。所以短期内北京新盘市场依然属于供不应求的局面。
对于越来越多的家庭被扩容到“保障”的方阵来，陶红兵认为，市场供应量简直是“杯水车薪”。
中原地产(房源、代理、租房)研究总监张大伟则认为，从已经供应入市的3块这类型地块看，其中沙河等地块都有对应的供应对象，满足当地大学城的需求，那么也就是说这些房源并不会完全市场化销售。如果没有普通人可以申请到的房源出现，这一政策对市场的影响也就会减弱。
也有人士指出，2012年，北京市计划建设收购保障房16万套，竣工7万套，供应量也不小，但实际上对普通商品房没有产生任何影响。
市场影响“自住型商品房”拉低房价有功
不过对于控制房价，陶红兵却持积极态度，他表示，新限价房价格将低于周边在售商品房价格30%左右，确实对北京市房价有不小的拉低作用，如果每年新限价商品房数量都能维持在目前的数量，从数字上看确实有效。
事实为例，2011年5月20日，在新政以后的第一块限价限面积的商品房住宅土地成交，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，被中铁建以14.6亿的总价成交。楼面均价为6095元/平方米。据记者了解，当时房山商品房均价为14000-15000元每平方米，限价房的价格相比市场价格低20%以上。当时对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。
由于“京七条”中对于商品房用地的控制，所以未来商品房价格将进一步走高。如果要遏制房价的过快上涨，恐怕不得不依赖于“自住型商品房”。
按照规定，该类商品房价格将比周边在售新盘低30%左右。亚豪机构分析师郭毅认为，明年政府将推向市场5万套限房价商品房，且不限户籍，面向所有符合北京限购政策的购房客群发售，这将极大吸引刚需客群的购买。5万套限房价商品房预计将占到市场总成交的40%-50%，也有助于拉低平均房价水平。
“政府也在努力，至少让我们看到了它的努力。”陶红兵认为，“京七条”可能是北京住建委认为的“长效机制”，但是到底是不是，还有待市场的考验。
亟待解决
百姓何时能公平“尝鲜”？
“自住型商品房”政策明确规定，这类住房要先保障无房的京籍人士，剩余的房子才可以通过摇号决定“花落谁家”。据官方数据统计显示，截止到2011年底，北京有17.5万户家庭在轮候限价房，而北京住保办也承诺，这些轮候家庭将在2015年底前得到彻底的解决。即便假设这几年间再无新增的限价房申请家庭，那么被扩容进来的“保障家庭”也可能到2016年才能参加摇号。至于何时能买得上，更是不得而知。
与此同时，如何确保摇号公平公正更是业内普遍关注的问题。
一位不愿意透露姓名的业内专家认为，自住型商品房和其他商品房一样，都是个人财产收益的一种，即使通过政策设限以及摇号等方式来购买，也一定会催生大量问题。
亚豪机构副总任启鑫也对未来该类住房的前景表达了一定的担忧。在能否买到的问题之外，“夹心层”人群对自住型商品房的接受度也将直接影响其最终效果。一方面，在房企利润有限的情况下该类住宅的产品品质必将低于同区域的纯商品住宅，同时自住型商品房用地都是指定的，选择面较小，地块的位置与交通等配套是否能满足具有一定经济实力的“夹心层”人群的需求都将存疑，而另一方面，在流通方面的年限限制与收益的部分上缴，在对购买人群未来改善需求起到抑制作用的同时，也将削弱该类住宅的市场竞争力。
亟待解决
购房门槛与实际房价相冲？
新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制，家庭资产76万内，且家庭成员在4人以上年收入低于11万。如果买套200万自住型住房，首付起码要60万，贷款140万的话，月供9000元，年供11万。
张大伟对此直言不讳：旧的限价房购买门槛与“自住型商品房”的价格相互违背，可见眼下的限价房购买门槛面临下调的问题。
亟待解决
上交三成收益如何计算？
根据政策规定，“自住型商品房”满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等，是不是在收益里扣除？都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。
届时，为了少缴收益部分，二手房(房源、代理、租房)交易中的“阴阳合同”恐怕更为盛行，不仅如此，如说流入二手房市场后，业主将自己的损失再转嫁到购房者身上，房价或将再次上调。
