??宏观经济：平稳运行基石仍不牢固 利空楼市背后实为利好
??8月，人民币汇率跳水性贬值，央行公布的7月外汇占款大幅猛跌，灾后股市持续低位盘整，央行频频进行大额逆回购公开市场操作，并于8月25日宣布双降。一连串的事件，反映了宏观经济平稳运行的基石仍不牢固。首先，内外需不振，进口下降显示出国内需求疲软，出口下降说明外需对中国经济增长的拉动继续为负效应。其次，外汇占款猛跌、股市低迷，央行频频出手只为防止流动性趋势萎缩。内外需不振，国内流动性萎缩，对楼市而言都是利空，但在更大的“保增长”压力下，国家肯定会大力支持房地产业，预计中央和地方会继续加码救市政策，而出于为实体经济输血考虑，也会促使央行采取更加宽松的货币政策和更加积极的财政政策。
??在流动性趋势性萎缩、实体经济渴求“及时雨”的大背景下，央行年内第二次“双降”，应时下了一场“雷阵雨”，符合市场预期。在极低的利率下，央行如果持续释放流动性，对楼市而言会形成直接和间接三重利好：1）银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套首付2-3成和二套首付4-5成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强，不会再“空转”。2）股市受到强有力的流动性支撑，有望结束中位盘整局面，开始振荡上行。随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行；3）实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。
??行业政策：公积金新政看似美好 受益面参差不齐
??8 月 31 日，住建部、财政部、央行联合发布公积金新政：对拥有 1 套住房且已结清贷款的，为改善再次申请住房公积金贷款的，最低首付由 30%降低至 20%；一线城市可自主决定比例。那么新政的受益面到底有多大呢？
??根据 CRIC 监测数据，如果采用纯公积金贷款，那么按照2015 年上半年新房成交均价，广州、北京、上海、深圳最大可购面积分别为 81 ㎡、52 ㎡、47㎡、38 ㎡，按成交结构统计，新政的影响面分别为 50.6%、25.3%、18.7%、5.9%。可见：公积金新政对部分一线城市影响力不小。二线城市中，大部分城市受益面超过 50%，个别城市如南京、厦门影响较小，厦门仅为25.5%。但三四线城市公积金余额没有二线充足，所以从实际成效看，公积金新政的影响可能没有二线城市来得明显。克而瑞建议，影响不大的城市，可以采取3 个举措放大新政效果：一是公积金贷款上限提高到城市房价水平相一致的水平上；二是公积金不足的城市，可采取公积金贴息政策；三央行出台政策允许“分割贷”，让改善和中高端需求同时受益。（备注：受影响面=2015 年上半年该城市小于纯公积贷总额的新房总成交套数/2015 年上半年该城市新房总成交套数。）
??楼市表现：全国市场降温蛰伏 厦门淡旺季界限模糊
??8月，重点城市商品住宅市场仍未走出“淡季阴影”，供求环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”，本月推盘速度有所放缓；而购房者方面，一方面前期政策效应减弱，另一方面，“金九银十”往往项目营销活动较多，购房者也抱有更多期待。月底央行“双降”，对外籍人士购房解限，叠加营销力度可期，预计“金九”或将能迎来供求小高峰。但也应该看到，二季度市场火热，已提前消耗了部分需求，特别是需求相对疲软的二、三、四线城市，成交难有爆发性的增长。因此，对整体三季度市场，应保持谨慎乐观。
??8月为厦门传统的楼市淡季，但近两年，“淡季不淡，旺季不旺”逐渐成为新常态，一方面，购房者多为中青年阶层，传统封建迷信观念逐渐淡化，另一方面，从目前的客户构成来看，外地客户攀升至65%，而外地客户对“鬼月“的敏感度也较低。8月全市共11项目入市，除禹洲卢卡小镇首推的别墅去化率达9成外，其余项目的去化集中在6-7成，看似不大漂亮的答卷，实则说明了房企的心态逐渐转变，激烈的竞争环境下，房地产市场已经逐渐从卖方市场转向买房市场，房企也不再“傲娇”，片面追求“日光”或“夜光”，区域竞争项目客户相对稳定，趁热打铁抢收客户才是王道。
??“金九银十”是否值得期待？其实，“金九银十”概念对现今的厦门市场而言已经变成一个伪命题，它是传统季节市场的产物，而现今的房地产市场的淡季或旺季，主要取决于购房者以及开发商对市场的预期，某种程度上说，更多的是取决于购房者的预期。所以，在公积金新政、降息利好及购房落户倒计时等共同作用下，“金九银十“ 预计仍有不错的市场表现，尤其是购房门槛较低的项目，但前提仍是，房企们的合理定价。
