新浪乐居讯 4月18日，“2013年1季度郑州房地产市场运行情况”新闻通气会在郑州市房管局举行。2013年1季度，郑州市商品房销售339.74万㎡，同比增长79.3%，均价为6727元/㎡。其中，商品住房销售面积298.87万㎡，同比增长76.58%，均价为6089元/㎡。1季度商品房销售形势良好，商品住宅价格有所上涨，二手房市场交易量骤增。预计未来商品房市场总量将趋稳，房价以平稳为主，二手房交易将呈现“前高后低”。
1季度房地产市场运行情况
1、房地产开发情况
1季度，全市房地产投资额213.69亿元，同比增长29.9%；其中，住宅投资额137.85亿元，同比增长26.8%。商品房新开工面积524.53万平方米，同比增长2.0%；其中，住宅新开工面积381.89万平方米，同比增长3.8%。商品房竣工面积223.70万平方米，同比增长26.1%；其中，住宅竣工148.24万平方米，同比增长19.7%。
1季度，房地产开发企业到位资金344.52亿元，同比增长45.3%，其中，国内贷款32.46亿元，同比增长7.1%，自筹资金157.46亿元，同比增长38.4%，其他资金154.60亿元，同比增长65.8%。
2.土地出让情况
1季度，市区共出让土地42宗，土地出让面积为150.49万平方米，成交金额为46.44亿元。
3.商品房投放情况
1季度，全市商品房投放面积365.81万平方米，同比增长136.60%；其中，商品住房投放面积221.74万平方米，同比增长65.91%。市区商品房投放面积212.01万平方米，同比增长109.4%；其中，商品住房投放面积121.78万平方米，同比增长45.32%。
4.商品房销售情况
1季度，全市商品房销售339.74万平方米，同比增长79.3%；其中，商品住房销售298.87万平方米，同比增长76.58%。商品房销售均价为6727元/平方米；其中，商品住房销售均价为6089元/平方米。
市区部分商品房销售222.87万平方米，同比增长58.75%；其中，商品住房销售面积187.89万平方米，同比增长53.52%。商品房销售均价为7982元/平方米；其中，商品住房销售均价为7206元/平方米。销售价格在7000-8000元/平方米的商品住房销售面积占比为33.34%，套数占比为33.16%。
5.商品房累计可售情况
截止到3月底，市区商品房累计可售面积为1001.66万平方米，同比增长61.4%，其中商品住房累计可售面积为348.25万平方米，同比增长1.82%。
6.二手房交易情况
1季度，全市二手房交易面积138.45万平方米，同比增长222.87%；其中，二手住房交易面积134.60万平方米，同比增长221.64%。二手房交易均价为5274元/平方米，其中，二手住房交易均价为5205元/平方米。市区二手房交易面积111.64万平方米，同比增长237.64%；其中，二手住房交易面积108.32万平方米，同比增长236.87%。二手房交易均价为6005元/平方米；其中，二手住房交易均价为5929元/平方米。
7.房屋租赁情况
1季度，全市新增非住宅租赁管理面积9万平方米，累计完成988.2万平方米；住宅登记备案累计完成63264户。市区新增非住宅租赁管理面积6.4万平方米，累计完成705.9万平方米；新增住宅登记备案1212户，累计完成59625户。房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，3月底和去年年底相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨5%。
8.房屋抵押完成情况
1季度，全市完成各类房地产抵押登记面积762.59万平方米，同比增长55.4%；完成抵押登记金额333.92亿元，同比增长88.05%；其中，完成在建工程抵押125.21万平方米，同比增长68.5%；预购商品房抵押235.56万平方米，同比增长99.8%。市区完成各类房地产抵押登记面积393.56万平方米，同比增长64 %；完成抵押登记金额209.36亿元，同比增长108.2%；其中，完成在建工程抵押55.62万平方米，同比增长26.1%；预购商品房抵押130.76万平方米，同比增长124.7%。
9.保障性住房完成情况
1季度，全市保障性住房开工建设2.61万余套，占省定任务量的57%。其中，经济适用住房开工2850套，公共租赁住房开工20053套，棚户区改造开工建设3229套。
2013年1季度郑州房地产市场特点
1.商品房投放量季度内减少
1季度，虽然受2012年房地产市场销售形势持续好转、市场信心增强影响，商品房投放总量比去年同期增长明显，然而各月商品房投放增幅却呈现逐步减少的态势，面积分别为189.89万平方米、55.42万平方米、120.50万平方米，同比增长276.10%、195.89%、41.11%；其中，市区商品房投放面积分别为122.24万平方米、40.33万平方米、49.44万平方米，同比增长226.4%、289.11%、-7.47%。可以看出，1季度商品房投放主要集中在1月份，而新“国五条”及其细则出台后的3月份投放量及增幅大为减少。主要原因是：(1)受工程进度的影响，预计今年商品房投放量多集中在下半年；(2)新“国五条”及其实施细则出台后，后市的不确定性增强，使部分开发企业产生了观望情绪，影响投放计划。
2.商品房销售形势良好
1季度，郑州商品房销售呈现出高开走低再反弹走高的态势，全市各月商品房销售面积分别为128.89万平方米、60.51万平方米、150.34万平方米，同比分别增长288.12%、14.83%、45.14%；其中，市区商品房销售面积分别为85.42万平方米、36.82万平方米、100.62万平方米，同比分别增长260.87%、-7.0%、30.47%。主要原因是：(1)今年1季度商品房销售整体延续了2012年的市场热度。(2)2月份受春节传统假期的影响被中断，但节后出现反弹。(3)“国五条”出台后税收及贷款政策不明确，导致市场恐慌情绪加重，进一步助推了成交的走高。
3.市区商品住房价格有所上涨
由于2012年1季度多数开发企业以价换量、打折促销等因素，当季商品住房价格同比下降，基数较低，使今年1季度商品住房销售价格有一定程度的上涨。主要原因是：(1)房屋建设成本上涨。受物价上涨因素影响，建筑、融资、人工、营销等开发成本不断提高；同时，目前在售的房地产项目用地多为2010、2011年的开发土地，当时有多宗“地王”产生，土地成本较高，导致这些项目入市后房价普遍较高。(2)部分热点区域房价对整体房价拉升作用明显。1季度，区域价格相对较高的金水区、郑东新区销售量为65.94万平方米，占到市区商品住宅销量的35.12%，在一定程度上拉高市区均价。(3)品牌房企对房价产生示范和拉动效应。近两年一批外来知名开发企业入郑，使房地产项目的品质得到进一步提升，对周边物业也产生一定影响，同时也拉动房价水平提高。(4)去年3月份至今，商品房销售形势较好，开发企业资金压力减轻，降价意愿降低，部分楼盘上调价格。(5)商品住房良好的销售形势和有所减少的供应造成短期内的供求矛盾，对房价预期产生一定影响。3月底，市区商品住房累计可售面积接近2012年3月底342.03万平方米的历史低点。(6)限购政策已经实施两年，对购房心理产生一定影响。人们在置业时较为珍惜购房资格，选房时更注重一步到位和房屋品质，从而体现在房价水平的提高。从数据看，1季度，90平方米以上商品住房销售8120套，同比增长35.56%，而价格在7000-8000元/平方米的商品住房销售6517套，同比增长227.65%。
4.县(市)、上街区投销份额渐增
1季度，县(市)、上街区房地产市场特别是毗邻老城区的房地产市场发展迅速，商品房投放及销售在全市的份额不断增加。县(市)、上街区商品房投放面积153.8万平方米，同比增长188.21%；其中商品住房投放面积99.96万平方米，同比增长100.52%，分别占全市商品房及商品住房投放量的42.04%和45.08%，较去年全年的平均份额分别提高13.05个百分点和10.82个百分点；县(市)、上街区商品房销售面积116.87万平方米，同比增长138.07%，其中商品住房销售面积110.98万平方米，同比增长136.80%，分别占全市商品房及商品住房销售量的34.40%和37.13%，较去年全年的平均份额分别提高6.71个百分点和6.96个百分点。其中，新郑、中牟和荥阳1季度商品房销售面积分别为32.75万平方米、29.56万平方米和21.64万平方米，位居县(市)销量前三甲，同比分别增长240.22%、112.16%和254.51%。主要原因是：(1)随着郑州新型城镇化的推进，以及“一主三区四组团”的建设，县(市)、上街区与市区的交通不断完善，居住环境及配套也有所改善，逐渐受到购房者的认可。(2)县(市)、上街区的环境良好且价格相对较低，接纳了大量的城市外溢人口。
5.非住宅供求矛盾突出
1季度，市区非住宅投放面积为90.23万平方米，销售面积为34.98万平方米，供销比为2.58：1，供求矛盾较为突出。非住宅供应量持续增加给库存带来很大压力，3月底市区非住宅累计可售面积达到653.41万平方米，同比增长134.56%，创下历史新高，占到市区商品房库存总量的65.23%。同时，县(市)、上街区的非住宅市场也值得警惕。数据显示，1季度县(市)、上街区非住宅投放面积达到53.84万平方米，占到县(市)、上街区商品房投放量的35.0%；而2012年全年县(市)、上街区非住宅投放量为88万平方米，占县(市)、上街区商品房投放总量的16.1%。销售方面，1季度县(市)、上街区非住宅的销售面积仅为5.89万平方米，占到县(市)、上街区商品房销售量的5.03%。县(市)、上街区非住宅供销比达到9.14：1。主要原因：(1)土地出让中，商服用地出让比例相对较高，特别表现在东客站附近。(2)目前土地来源多为招拍挂或城中村改造用地，土地及拆迁费用相对较高，开发商通过增加项目中的非住宅及商业面积获取利润。(3)城市综合体既可以提升城市形象、增加税收和就业，也可以给开发商带来持续收益，因此，城市综合体中商业及写字楼等投放比重较大。
6.二手房市场交易量骤增
3月份，全市二手房交易面积达到81.34万平方米，同比增长328.09%，环比增长253.48%；其中，市区二手房交易面积达到66.79万平方米，同比增长326.6%，环比增长289.88%，创下历史最高水平。主要原因是新“国五条”以及实施细则出台后，由于涉及税收的政策细则尚未明确，形成政策“真空期”，导致市场出现恐慌现象。从价格上看， 1季度各月全市二手房交易均价分别为5377元/平方米、5179元/平方米和5259元/平方米；其中，市区二手房交易均价分别为6083元/平方米、6160元/平方米和5932元/平方米，可以看到3月份二手房的交易均价低于春节前的水平，主要原因是：(1)交易双方急于成交，卖方不再坚守最初报价，而是选择平价或降价出售。(2)受税收政策不确定性影响，一批老旧房改房集中办理过户转让手续，这部分房屋交易价普遍较低。
7.租赁市场价格上扬
1季度，商铺和住宅的租赁价格均出现一定幅度的上涨，其原因主要是：(1)新“国五条”及其实施细则出台后，部分待售房屋转入租赁市场，然而受城中村改造的影响，从2012年开始，部分区域出现租赁房屋供应紧张的局面。(2)春节过后，流动务工人员返城和应届大学生临近就业，造成住房租赁需求增加。(3)商品住房销售价格的上涨，联动房屋租赁市场价格上扬。
郑州房地产市场走势
1.商品房市场总量趋稳
随着新“国五条”地方细则的落实，以及前期需求的集中爆发，或致楼市进入观望期，成交量或将有所下降。但随着中原经济区和新型城镇化建设、以及城中村改造、合村并城的积极推进，稳中有升仍是市场发展的大势所趋，预计全年商品房销售与2012年基本持平。
2.房价将以平稳为主
虽然短期内会因供求矛盾对房价上涨形成压力，但我市在贯彻落实新“国五条”的实施细则中明确提出，2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅，并在预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的商品房项目，可暂不核发预售许可证；对擅自提高商品住房销售价格的，可暂停网上签约资格。相信通过这些措施的逐步落实到位、随着市场预期的变化以及下半年供应形势的好转，预计房价将趋稳或略有上升。
3.二手房交易“前高后低”
新“国五条”及其细则的实施，给二手房市场带来较大影响，由于交易手续办理时限因素，4月份的登记交易量仍会保持较高水平。预计5、6月份后，二手房交易将会明显降温，全年的交易总量应与去年大致持平或略高于去年。
1.对政府的建议
(1)针对房价上涨压力，政府相关部门应各司其职，认真贯彻、层层落实新“国五条”的相关措施，加大稳控房价的工作力度，稳定市场预期，完成年度房价调控目标。(2)政府职能部门下一步要加大对房地产市场的监管力度，开展房地产市场专项大检查，严肃查处开发企业、营销代理机构及房屋中介机构的违法违规行为，规范房地产市场秩序。(3)针对住宅市场累计可售面积较少，短期出现供求紧张局面，建议政府部门在“盯项目、抓进度、保供应、稳市场”方面，着力改善住宅市场供求矛盾。(4)针对目前非住宅市场供求矛盾较为突出的问题，建议政府部门在土地出让过程中加强前瞻性预测，调整区域规划，控制商业用房出让比例，适当增加住宅用地供应规模。同时，县(市)、上街区非住宅市场也应引起相关管理部门的高度关注。
2.对开发企业的建议
(1)开发企业要对政策带来的市场变化有正确的研判，适时调整投资与营销计划。(2)开发企业要理性定价，要认识到政府控制房价过快上涨的决心和查处力度，不应出现借势涨价、捂盘惜售、囤积房源的现象，同时对个别营销代理机构要进行必要的制约。(3)新型城镇化正在深化推进，开发企业应寻找开发合作的契机，积极参与合村并城、合城并镇，以及土地一级整理。(4)开发企业应对非住宅市场供销形势有清醒的认识，调整开发结构，合理控制产品业态比重，开发适合市场的产品。同时做好产品升级，在提高产品科技含量上有所作为。
3.对消费者的建议
(1)建议消费者改变置业观念。郑州的“三房合一”模式已经形成，未来公租房将陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购。(2)建议购房者根据自己的实际情况，比如首付款支付的能力、贷款额度和还款承受能力，然后根据自己的需求选择性置业。(3)建议消费者理性置业，既不要盲目追涨，也不要一味等待价格低点，适合自己的才是最重要的。
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