作者孙涛律师 北京铭滔律师事务所
北京房屋交易市场在经过了一个月的癫狂之后，终于在忐忑不安中迎来了北京版“国五条”。本人作为一名房产律师，结合以往房产政策出台后所引发的各种与房屋交易有关的诉讼情况，简单的谈一下对京版“国五条”的几点看法：
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一、京版“国五条”实施的时间节点，将会成为买卖双方违约的分水岭。
在2013年3月1日，国务院公布了新的房地产市场调控政策，即“国五条”之后，北京的房屋交易市场迅速火爆，房价直线上升。在房价上升的大背景下，房屋交易中卖方违约的案件也随之增加。在卖方违约的案件中，不管卖方为违约找什么样的理由，其实目的只有一个，那就是为了涨价。
如果京版“国五条”实施后，能起到预期的调控目的，那房屋交易市场会趋于冷淡，对于那些还没有支付剩余购房款的买方来说，处于20%个税的压力或对房价下跌的预期，可能会暂缓支付尾款或直接要求与卖方解约。
因此，我们认为，在京版“国五条”出台后，在整个房屋交易过程中，买方违约的情况会在一个时期变得多起来。
二、如果将20%的个税粗暴的转嫁给买方，那么情势变更抗辩权将是买方解除合同的“利器”。
最高人民法院出台的《合同法解释二》第26条详细地阐述了情势变更抗辩权：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
根据上述规定，在2013年3月1日前就签订了房屋买卖合同，但没有进行网签的买家，如果因为20%个税无法承受。那么，就可以按照上述法律规定，要求变更合同内容或解除合同。
因为对于购房人来说，20%个税少则十几万多则几十万，相当于购房款的首付。这是生命中无法承受之重，大多数购房者都是为了解决自己的住房问题，不是在投机炒房赚钱，买房款大都是多年积蓄外加东拼西凑的钱，对如此重的个税无论如何也无法接受。
如继续履行合同对于买方当事人明显不公平，因为最主要的原因是在房屋买卖合同中，买房人已经承受了自己按照法律不应承担的营业税、印花税、还有最初1%的个税，如果还要继续为增加的个税买单，明显有违公平正义的民法基本原则，所以我们说，应当可以适用情势变更原则。
三、根据京版“国五条”规定，那些真离婚的当事人会“很受伤”。
北京是一座离婚率非常高的城市，每年都有数以万计的夫妻离婚。法院在进行孩子抚养权判决时，会考虑哪一方有住房，谁能解决孩子的居住权问题，这一方就更有可能获得孩子的抚养权。
那么，根据京版“国五条”，“本市户籍成年单身人士在本市已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房”的规定。那些离婚后带着孩子，为了更换居住环境或解决孩子上学问题的离异家长就只能另想办法购房了，因为你们已经被限购了。
以上三点，是我们对京版“国五条”的简单分析，记得在今年两会期间，住建部部长姜伟新说过，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。
但结合整个三月份的北京房屋交易情况以及刚出台的京版“国五条”。我们觉得，这样的解释非常苍白，因为根据我们的经验每次新的调控政策出台后，都会有大量的“刚需”购房人陷入无休止的房屋买卖诉讼中，他们才是最受伤的人。(本文作者孙涛律师供职于北京市铭滔律师事务所)
