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??自2004年进入苏州市场以来，中海在苏州已经走过了十多个年头，“2006年苏州最具影响力房地产企业”、“2007年度苏州最受关注十大品牌房企”、“09-14连续六年销冠”等等光环之下，中海俨然已经成为苏州地产界的“一哥”。
2012-2013苏州房地产企业成交金额TOP5（单位：亿元）
（数据来源于网络）
??这些成绩背后，无一不是中海核心竞争力的体现，具体来说可以归纳为三大方面：低廉的土地成本 较低的建安成本 快速周转。
??一、低廉的土地成本
??中海在苏州市场上的取地一直都是比较“讲究”的，举例来讲，像国际社区这样的“造城”项目，中海仅仅以0.07%的溢价率将其收入囊中，后来国社缔造的传奇令中海赚的盆满钵满。再说中海8号公馆项目，同批次土拍会中，万科以27.03%的溢价率取得玲珑东区地块，天地源以31.2%取得七里香都地块。反观中海，以0.5%取得了8号公馆地块。
（数据来源于网络）
??如此低廉的土地成本，在竞争充分的公开市场中是无法想象的，从过去的历史经验来看，低价土地的获取，无外乎以下几种可能：
??1. 拥有一定背景资源。不少开发企业倚仗自己“国企”、“央企”或者其他与政府相关联的背景，在取地方面大受“照顾”，从而以较低的价格在所谓的公开交易市场中获得理想的土地，这样的“潜规则”在圈内人尽皆知。
??2.“量身订制”、“协议勾兑”。很多土地在对外公开拍卖时，不乏会出现很多排他性条件，例如“一级开发资质”、“须具备相关产业开发经验”、“注册资本不少于10亿元”等等，这些限制条件的设置，直接剥夺了相关竞争者公平参与竞争的资格，土地最终以低价直接落入“指定”开发商囊中。
??以上是某城市2012年7月发布的土地出让公告中针对竞买对象设置的条件，如此苛刻的条件之下，相信也只有部分央企才能够跨入这个门槛了。
??3.企业间私下协议。为了保证自己的利益，很多开发商会选择“化敌为友”的方式来“瓜分”土地，提前商议，约定好地块归属，互不参与对方地块的竞拍来确保自己低价取地。
??二、较低的建安成本
??2014年度，中海完成合约销售面积940万平方米（含合营和联营项目），净利润在225.8亿元人民币左右，竞争对手万科实现销售面积1806万平方米，利润总额在252.5亿元人民币左右。相比之下，中海销售面积比万科少了48%，利润仅仅少了11%，足见中海“成本为王”并非浪得虚名。
??在合理的范围内适当控制成本，本就无可厚非，特别在土地成本、营销成本、融资成本等方面，但是在项目开发的过程中，施工方以及材料供应方，甚至开发商自身，无不希望在合作中实现自身利益最大化，一旦涉及到对建安成本的过度控制，后期质量风险的产生就在所难免。中海国际社区精装房、中海御景湾等问题的曝光是否说明中海在建安成本上的缩减已经超出了合理的范围。
??三、快速周转
??在市场环境不甚理想的情况下，“快速周转、快速开发”带来的逆势增长吸引了无数房企趋之若鹜，中海向来深谙此道。为了做到快速周转，势必要把握好时间以及成本两个关键点，力求在合理的范围内做到时间快、成本低，但是一味的通过压缩周期与成本追求快速周转，质量方面难免会打上一定的折扣，这部分损失通常就被转嫁到业主的头上。
??中海进驻苏州市场十数载，如今的荣耀来之不易。中海如何能把握“新常态”下的时机，如何能在下一步布局中保持自己的辉煌战绩。下一期，我们将为大家带来后续分析，敬请期待。
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