新浪乐居讯虽然今年5月新房市场未如预期那样出现“红五月”火爆行情。但从供应量看，134万平方米的量创造了今年的新高，使得目前市场出现供大于求的供需格局，而新盘继续维持涨价的势头，这也进一步加速了客户追涨入市的节奏。在供需两旺下，6月楼市将延续上升的趋势，成交量有望突破百万平方米，出现“红六月”行情。业界分析，利用淡季来进行楼盘促销是开发商以往的一贯作风。然而与以往不同的是，今年在刚需旺盛的势头下，5月以来改善型客户加快了入市步伐，使得今年6月新房市场的需求量维持较高的活跃度，而房企也将继续保持5月的推盘节奏。
●新房
临港板块受到市场关注
5月92.3万平方米的成交量与4月基本持平，或许正是由于之前3月份楼市出现的集中爆发行情，提前透支了短期内市场的购买力，但从总量上看并不算低。更值得关注的是，5月份的新增供应大幅增长，全月134万余平方米的供应量创下了自2011年以来的最高纪录，也是自2012年10月以来近8个月首次出现供应量大于成交量，这样的局面或将在本月延续。
上海搜房数据监控中心分析师汤正魏认为，虽然在经历了3月的爆发后市场再度归于平稳，但与去年相比仍有明显的提升，表明目前的市场环境明显好于去年，开发商或也因此依旧保持着很强的入市意愿，看好未来市场。
机构预测数据显示，6月本市预计开盘的住宅共计54个(公寓41个，别墅13个)，环比5月最终开盘的44个约有两成增幅。从推出房源量上来看，6成以上的楼盘或将推出少于100套房源，少量多批次推盘仍是6月开盘的主基调。从近2周开盘的具体情况来看，谨慎保守的推盘较多，多批次少量推盘成为了消化市场成交量最主要的方式。
就在近期，相关部门发布了临港地区中长期发展规划等一系列政策措施。在政策规划利好影响下，临港板块新开盘项目成为近期市场关注的热点之一。记者注意到，目前该板块在售房源以面向刚需及改善型需求为主。据搜房网最新调查显示，超过半数的受访者表示关注临港地区的发展和未来规划，逾三成受访者有意在临港置业。在有意向落户临港的受访者中，超过半数表示自己为刚需购房者，超八成受访者认为临港房价应在13000元/平方米以下。记者从临港板块部分在售项目了解到，在售房源的单价多集中在9000－13000元/平方米区间内，近期发布的规划利好对房价暂未产生影响，销售情况也较平稳。“短期内对于购房者来说，在临港置业仍面临着公共设施、生活配套以及就业岗位等方面的不足。但其有着良好的发展前景，随着规划实施，其潜力将得到进一步挖掘。”业内人士分析认为。
刚需盘促销力度不大
据汉宇地产市场研究部数据监测显示，5月份新房市场的成交量为93.11万平方米，环比4月微增3.73%。在刚需旺盛的势头下，所谓的“反季促销”只是锦上添花，有针对性地在进行。
就目前看，开发商将对于中高端公寓、经济型别墅大打优惠促销牌，主要是为了迎合目前有资金实力、以改善性购房为目的的客户；而对于刚需盘的销售前景，开发商普遍持乐观的心态，不会轻易改变目前的价格策略，因此促销力度不大。据汉宇地产市场研究部分析，6月有近140个新盘促销，其中近30个新盘的优惠幅度在9折以下。目前看，优惠幅度最大的是位于青浦朱家角板块的水都南岸，预计6月下旬将加推新房源，主力户型为67－135平方米的精装房源，现房销售，商业产权，开发商承诺购房最高可享受7折优惠，以大幅度促销来吸引客户。
根据5月新盘的供应区域，预计6月份的热点板块一部分将集中在金山新城板块、南汇周康板块、惠南板块、嘉定南翔板块等外郊环区域，这些板块目前刚需盘较为集中，普遍售价在10000－18000元/平方米，对于刚需客而言价格接受度较高。
而另外一个热点板块是杨浦新江湾城板块，近期板块内的新盘供应呈密集化，作为市区唯一原生湿地，以中高端住宅为定位，楼盘整体品质高较高、口碑好，符合目前许多客户购房“一步到位”的心理。
目前新盘的供应量比较充足，客户的选择面广，在价格预期上涨的压力下，无论是刚需客还是改善性置业客，均会加快入市步伐。
●二手房
“优质房源”减少
沪版新“国五条”颁布后，市场对政策刺激的反映已日渐平淡。在此背景下，卖家因担心个税增加而试图通过提价来转嫁成本的做法已很难站得住脚。记者从部分中介机构了解到，由于性价比较高的房源前期被集中消化，目前二手房市场缺乏优质房源成为中介和购房者的共同烦恼。
在经历了3月的疯狂突击成交后，沪版新“国五条”细则的出炉被视为“靴子落地”，部分前期观望的刚需和改善性需求入市的积极性有了一定的回升，不少错过3月“政策末班车”的购房者在5月入市。
另一方面，由于政策的长期空转，和购房需求的入市，部分卖家再度出现提价情况，但这并非是上月全市均价走高的全部原因。据部分中介门店反映，不少在5月成交的房源实际上卖家并未上调价格，其本身的挂牌价就偏高，但由于性价比较高的房源基本在3月消耗殆尽，购房者在政策出台后也未见价格松动的迹象。
于是，其中部分需求迫切的客户只能选择这些价格偏高的房源，从而推动全市整体价格的上涨。据了解，德佑地产建国店周边的重要学区房项目汇景苑，3月时成交的二手房房源单价在4.2万－4.3万元/平方米，但这一价格段的房源目前已“绝迹”，客户只能选择单价4.5万－4.6万元/平方米的二手房房源。
此外，一些置换型需求者本身就以偏高的价格将原有房源售出，在此基础上，他们在购进房源的时候对价格的态度会变得相对宽松，最终其卖出和买进的房源都会以较高的价格成交。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，5月二手房成交均价的上涨，和目前上海市二手房存量持续处于13.2万套的相对低位存在一定联系，而在楼市政策不变的情况下刚性购房需求和改善型依然活跃，并且房价上涨趋势并未改变促使投资性需求逐步的入市，使得市场的供求关系出现失衡，进一步提升房价。记者走访部分前期价格涨幅迅猛的板块了解到，6月以来，板块内一些中介门店至今在二手房方面还是“零成交”，一方面是意向购房者对现有房源的质量和价格不甚满意，另一方面近期也鲜有性价比高的增量房源入市，不少有意愿出售的业主对后市仍然看好，在目前没有理想投资渠道的情况下，仍倾向于“持房观望”。
●租房
部分高档楼盘租金涨三成
随着传统的租赁旺季到来，长宁中山公园、古北、浦东联洋、杨浦新江湾城等板块，外籍客租房成交量多有所上升，较去年同期约上升三成。
在一些新兴国际化板块，如杨浦新江湾城，其外籍租客近年来增长迅速，而今年3－5月间相比往年亦有20%－30%的增长。21世纪不动产上海锐丰杨浦区区域经理李少军表示，自2010年开始，由于杨浦江湾新城板块在交通、环境、配套等方面的不断发展，和一些高档楼盘的陆续竣工，已经形成了一个低密度大型国际化社区，不断吸引了一批外籍人士前来求租，并逐年有所增加。多数目标房源价租金价位在5000－1.5万元/月。
同时，随着新江湾城的外籍租客逐年递增，其目标房源租金近两年来也有约10%的增长，个别高档楼盘的租金短期升值幅度甚至达30%以上。
如2012年交房的九龙仓熙园，去年年末160－200平方米的房源月租金在8000－10000元，而今年5月已经达到1.2万－1.5万元的市场价，少数房源月租金最高可至2万元。由于该楼盘房源档次高、交通便捷等优势，即使租金在板块内高于一般市场价，仍受到部分外籍人士的认可，租赁成交情况稳定。
另外，也有外籍租客青睐相对低价的房源。去年3－5月，市场上还是有一批月租金5000元的房源，而现在则是屈指可数，基本都被“消化”掉了。在传统的外籍租客集中的中山公园、联洋等板块，低价租赁房更是“来得快去得也快”，这已造成一定价位段的中高档房源锐减。中山公园板块月租金7000元以下，联洋月租金1万元以下的目标高档房源已所剩无几，在市场形成一定的空缺。而去年同期，这些档次房源量还算较为充足。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，这样的外来需求会对某些板块内的租金价格、房源情况形成一定冲击，但由于外籍人士一般会选择房源目标明确、习惯扎堆租房，涉及房源的档次范围有限，对整体租赁市场行情未有实质性的影响。
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