??新浪乐居讯(编辑 XDW) 2013、2014年，路劲地产在8个月内，连续拿下钟楼区清潭西路两侧三个地块。如今城西商业配套上马在即，路劲“城市系列”三个项目依龙江高架两侧分布，其中城市主场位于龙江高架西侧，城市印象紧邻高架东侧，城市中央则坐落在城市印象往东不到1000米的地方。
??路劲城市中央商业街将先于住宅运营
??近日，笔者从路劲地产营销部门了解到，上月中旬公开的“城市印象”售楼中心，与“城市中央”项目共用，位于已经建好的“城市中央”商业街上。这条建筑面积达6000多平方米的商业街，今后将与“城市主场”“城市印象”各自配套的商业街，以不同的业态定位，联合市政将三个项目聚集的那段清潭西路，打造为欧式风情商业街。
??“希望购房者买到的不是一套房子，而是成型的生活体系。”路劲地产营销部工作人员告诉笔者，先期建好的“城市中央”商业街，未来将进驻中高档的美容美发、教育机构、主题餐饮休闲项目等等。“我们集团已经有成熟的路劲又一城项目，有许多商业项目跟随，招商问题不大。因此，‘城市中央’商业街将先于住宅招商并运营。”
??开发商普遍采用先住宅后商业的模式
??“路劲的开发模式属于新的尝试，主要是因为大型的商业地产项目，对资金沉淀较大，国内房地产行业的融资渠道又比较窄，所以开发商为了回笼资金，普遍采用先开发住宅后开发商业的模式。”策源分析师窦先生对笔者分析。
??龙湖相关人士介绍，龙湖采用先开发住宅后开发商业模式，首先是为了回笼资金，减轻现金流压力；其次住宅可以为Shopping Mall培育人流，同时为住宅客户提供便利和房屋增值收益。
??“先开发住宅后开发商业是现金滚资产的典型做法，其不外乎出于平衡现金流的考虑。”
??某知名开发商表示，“土地款是在拿地时就付出去的，如果先开发商业再开发住宅，商场开业得3年后，若3年后才开始卖住宅，你想想沉淀的资金。”
??先开发商业的模式对住宅有溢价作用
??在住宅为开发商获得巨额销售收入之际，Shopping Mall等商业物业对周边住宅和二手房的溢价作用，开发商前期开发的住宅项目也便难以享受到，一定程度上可以说是“为他人做了嫁衣”，资深地产人士陶先生说。
??陶先生介绍，北京、上海、广州等一线城市，运营良好的Shopping Mall对周边住宅至 少贡献2000-3000元/平方米的溢价，在省会城市有1000-1500元的推动作用。“一个超市，在一线城市便能给周边住宅带来1000元左右的溢价，省会城市大概500—800的溢价。”
??目前，部分开发商二、三线城市尝试“先开发商业后开发住宅的模式”。他认为，路劲在常州的尝试，不仅笼络了人心，对住宅销售有溢价作用，也促进了社区商业的格局升级，令社区商业带有明显的泛商圈化的意味。
